全美7月房价趋势分析：低价房市场火热，供需不求问题日益紧张

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由于受到2008年全球金融危机，美国房价暴跌触底后的红利影响，近几年美国房价的涨势凶猛。同时，美国房产作为增值保值的优质产品，聚焦了全世界投资者的目光。而随着房价逐渐向高位攀升，美国房价未来的发展趋势也成为了投资者关注的重点问题之一。

究竟美国房价还能坚挺上涨多久？美国的房地产市场现状又是如何？成为了许多投资者心中的难题。有鉴于此，房88美国房产根据CoreLogic发布的HPI报告和房88网站（www.fang88.com）的权威房产数据信息，为大家带来七月华人热点投资城市的房价趋势分析报告。

全美房产市场房价概况

全美房产市场房价变动情况柱状图

根据CoreLogic最近的HPI（房价指数）数据显示，2018年5月，全美的房价指数环比上涨1.1%，房价涨幅较上月略有下调，整体处于增幅趋缓的态势。同比去年5月，房价指数上涨7.1%，较上个月同比涨幅上升0.2%，中长期来看由于房地产市场中供不应求的问题依然存在，美国房价的上涨趋势仍然非常明显。

在新的一个月中，美国房地产市场步入每年传统的旺季，美国房价上涨幅度将略有上调。而预计在未来一年中房价增幅为5.1%，较上个月下降0.2%。主要是由于受到房价上涨、贷款利率上涨等因素的影响，购房门槛不断的提高，实际购房需求的减少，房价的涨幅也会放缓。

事实上，美国房产市场低价房屋的供给短缺问题正逐渐恶化，主要受到两方面的影响。美国的低价房屋作为刚需，往往是首次置业者的首选。由于刚刚步入社会，还没有信用积累和资本积累，许多工作1-2年的年轻人置业时一般都会选择低价房，而随着工作资历的积累，收入上涨后，才会选择去置换更优质的房屋。自2018年以来，受到美联储多次加息的影响，抵押贷款的利率正不断地上涨。

在今年的第一季度中，采用贷款购房的房主中有约50%持有3.75%及更低的贷款利率。而到5月份，短短两个月中抵押贷款的平均利率达到4.6%，是美国近七年以来的最高点。由于房屋的置换必然会重新进行住房地方贷款，即使工资上涨，生活有所改善，许多房主考虑到越来越高的利率，也会短期内放弃置换房屋，从而持有一个更低的贷款利率。

另一方面，随着房价持续上涨，热门地区房屋上市周期缩短，受到房地产市场印象，许多购房者发现自己的负担能力无法支持自己购买中高端的房产，一部分人选择观望，而另一部分则向低价房屋市场涌入，迫使低价房屋的市场需求更加旺盛。减少的供给和增加的需求，导致整个低价房屋的供给短缺情况日益严重。

2018年5月消费者住房需求研究

根据2018年5月最新的消费住房需求研究报告显示，在房价越高的市场中，房主对于房屋长期持有的需求更加强烈，在西雅图、旧金山、纽约等热门地区中，未来一年里有近40%的租房者正考虑购买房产，而同一时期仅有11%的房主考虑出售房产，两者相差接近4倍，市场中强烈的购房需求和房屋持有的需求并存，导致热门置业地区的房屋处于长期供应不平衡的阶段。

2018年5月华人热门置业城市涨幅情况

根据CoreLogic的统计信息显示，最新华人热门置业地区近一年的涨幅情况以及未来预估涨幅情况如上表显示。其中，加州的房地产市场持续火热，作为世界第五大经济体，加州拥有许多科技、金融、娱乐行业的顶级公司，吸引着全世界的顶端人才，及时加州的房价是全美房价最贵的地区之一，仍然有源源不断的人口进入，因此加州的房地产市场并未房价上涨的影响，未来的上涨趋势依然非常明显。

而佛州的房价后来者居上，在几乎全美房价上涨趋势放缓的同时，经济学家对于佛州的房产市场非常看好，尤其是奥兰多。主要是近几年来佛州的游客数涨幅可观，2017年佛州的游客超过1.2亿，有效增长的游客带给佛州经济可观的增长。在经济的带动下，包括旅游业、航天业、医疗业、科技产业等各大支柱行业在佛州都呈现高速发展，佛州常住人口的增长，也使得该地区的房屋需求有所增加。

而奥兰多地处佛州腹部，亦是世界上最大的迪士尼乐园选址地区，在享受佛州宜人环境的同时，也不易遭受飓风影响，因此奥兰多近几年的房价涨幅都排在全美房价上涨的前列。

2018年7月华人热门置业地区的方式现状

西雅图地区

西雅图地区的全部房源估值中位数为$764,700，较一年前上涨13.15%。

西雅图地区2018年05月共成交房产757套。

-成交价格的平均值为$944,704，单位价格平均值为$469／平方英尺，约合人民币¥3.34万／平方米。

-成交价格的中位数为$790,000，单位价格中位数为$462／平方英尺，约合人民币¥3.29万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高4.67%。

旧金山地区

旧金山地区全部房源估值中位数为$ 1,354,100，较一年前上涨10.7%。

旧金山地区2018年05月共成交房产819套。

-成交价格的平均值为$1,346,701，单位价格平均值为$961／平方英尺，约合人民币¥6.84万／平方米。

-成交价格的中位数为$1,300,000，单位价格中位数为$908／平方英尺，约合人民币¥6.46万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高13.95%。

洛杉矶地区

洛杉矶地区全部房源估值中位数为$ 675,200，较一年前上涨8.89%。

洛杉矶地区2018年05月共成交房产793套。

-成交价格的平均值为$1,276,841，单位价格平均值为$ 647／平方英尺，约合人民币¥4.61万／平方米。

-成交价格的中位数为$905,000，单位价格中位数为$608／平方英尺，约合人民币¥4.33万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高1.33%。

圣地亚哥地区

圣地亚哥地区全部房源估值中位数为$623,700，较一年前上涨8.07 %。

圣地亚哥地区2018年05月共成交房产1265套。

-成交价格的平均值为$706,857，单位价格平均值为$465／平方英尺，约合人民币¥3.31万／平方米。

-成交价格的中位数为$609,000，单位价格中位数为$438／平方英尺，约合人民币¥3.12万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低0.45%。

达拉斯地区

达拉斯地区的全部房源估值中位数为$189,700，较一年前上涨13.93%。

达拉斯地区2018年05月共成交房产1237套。

-成交价格的平均值为$485,755，单位价格平均值为$198／平方英尺，约合人民币¥1.42万／平方米。

-成交价格的中位数为$349,999，单位价格中位数为$186／平方英尺，约合人民币¥1.32万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高0.22%。

奥斯汀地区

奥斯汀地区的全部房源估值中位数为$346,800，较一年前上涨7.7%。

奥斯汀地区2018年05月共成交房产1585套。

-成交价格的平均值为$475,143，单位价格平均值为$237／平方英尺，约合人民币¥1.69万／平方米。

-成交价格的中位数为$375,000，单位价格中位数为$202／平方英尺，约合人民币¥1.44万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低1.1%。

奥兰多地区

奥兰多地区的全部房源估值中位数为$229,200，较一年前上10.62%。

奥兰多地区2018年05月共有在售房产2469套。

-挂牌价格的平均值为$451,285，单位价格平均值为$173／平方英尺，约合人民币¥1.24万／平方米。

-挂牌价格的中位数为$310,000，单位价格中位数为$160／平方英尺，约合人民币¥1.14万／平方米。

迈阿密地区

迈阿密地区的全部房源估值中位数为$329,300，较一年前上涨5.58%。

迈阿密地区2018年05月共成交房产1050套。

-成交价格的平均值为$392,519，单位价格平均值为$219／平方英尺，约合人民币¥1.56万／平方米。

-成交价格的中位数为$310,000，单位价格中位数为$194／平方英尺，约合人民币¥1.38万／平方米。平均成交价格比挂牌价格低2.89%。

纽约地区

纽约地区的全部房源估值中位数为$671,400，较一年前上涨7.92%。

纽约地区2018年05月共有在售房产2471套。

-挂牌价格的平均值为$3,133,599，单位价格平均值为$1,775／平方英尺，约合人民币¥12.64万／平方米。

-挂牌价格的中位数为$1,550,000，单位价格中位数为$1,585／平方英尺，约合人民币¥11.28万／平方米。

波士顿地区

波士顿地区的全部房源估值中位数为$585,100，较一年前上涨7.34%。

波士顿地区2018年05月共成交房产739套。

-成交价格的平均值为$931,196，单位价格平均值为$688／平方英尺，约合人民币¥4.9万／平方米。

-成交价格的中位数为$710,000，单位价格中位数为$617／平方英尺，约合人民币¥4.39万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高2.2%。

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