租房免押金免中介费，这个举动要彻底改变英国出租房游戏规则吗？
过去1年多，接二连三的新规出台着实让英国许多BtL房东的日子过得不太舒服。购买成本及持有成本的应声上涨，极大地压缩了房东的利润，迁怒了一批大佬。
在2016年的秋季财报中，英国政府公布了一项方案，禁止英格兰、威尔士地区的房产租赁中介向房客收取中介费。如今2017年才刚刚过半，市场中又有一个新举措，或将导致大部分伦敦房东们面临更进一步的措施并取消租房押金。
今天故事的主角是一家叫Get Living的伦敦房产公司，它拥有并负责租赁位于东伦敦，2012年伦敦奥运会的前奥运村。日前该公司已经宣布，从2017年6月14日起，将不再要求租客必须缴纳租房押金。
目前，前奥运村被称为East Village,E20，根据Get Living的新举措，只要同意签订长期租赁合同的新租客，将不再需要支付包括押金或中介费等任何费用。
同时项目中的现有租户将可以从6月开始收回自己的押金，总计300万英镑。当然，想要拿回押金也不是全无门槛，租客需要通过背景核查或有一位担保人。
然而，对于那些居住在东伦敦的居民们仍将是一个好消息，来自英国各自的数百万租户仍要面临数千英镑押金才能租到房子。
除此之外，租客还需支付高达数百英镑的中介费，并提前支付第一个月的房租。
机构投资者志在改变租赁体验
Get Living的首席执行官Neil Young表示：“我们是第一个通过取消租赁中介费并将长期租赁作为标准，来改变英国租赁体验的。”
“我们知道生活的成本很高，因此作为一个负责人且有长远来看的房东，能够识别并处理能够减轻我们居民的负担的区域是很重要的。废除押金作为一个先决条件，将押金归还给现有居民是我们正要采取的另一个步骤，来显示我们坚定地站在租客这边。”
传统来讲，房东要求租客支付保证金，通常是一个月租金，对于价值较高的房产是6周租金，以弥补任何可能由租客造成的损害所产生的费用。
但是，租金的高涨导致押金的增加，据BtL贷款方Landbay，目前英国平均租金为1,191英镑/月。
——英国各地区平均租金——
与此同时，BtR开发商Moda Living也表示将与Uber达成合作，为那些同意让出停车位的租户们提供每月100英镑的Uber代金券。目前，Moda Living在英格兰和苏格兰主要城市中正在开发的租赁住宅约6000套。除了预约Uber服务，Moda计划通过定制的App向租客提供多种服务，包括温度控制，娱乐，点餐及其他服务。
为什么East Village会做出这个决定？
East Village目前是英国最大的单体私人租金项目，总计1439套住房，有超过3000名居民。Get Living正在向全英拓张，并拥有超过4000套等待投入使用的住宅。这样的规模意味着该公司能够负担不从租客出收取押金。
“四年前的这个月我们推出了Get Living，那段时间内我们平均从押金中扣除的部分只是几天的租金，我们的大部分租户都能拿回全额押金，”Young表示。
比如，假设你的月租金是1000英镑，那么租房押金也是1000英镑。
按照Get Living的说法，他们平均会从租客押金中扣除几天的租金，如果30天中扣掉3天的租金，也就是租金的10%，即100英镑/人。
这意味着，该公司旗下的所有资产组合，需要用来负担房屋损坏的资金只占现金押金的10%。
因为，根据法律规定所有的房东举要将租客的押金存入一个单独的保障计划中，另外90%的现金押金将不受租客和房东的影响。换句话说，这部分钱对任何一方都没有价值。
“我们与租客间保持很好的关系，他们也会很好的照顾我们的房子，那为什么我们还要押着6个星期的租金呢？我们可以在Get Living这样做，因为我们有规模，有记录的，知道这样是有效的。”
Get Living决定与其对租客的现金流造成困扰，不如由他们来准备好所需的10%押金。
这意味着，房屋的损坏开支将由Get Living从他们的利润中直接支付。该公司仍将向租客收取这部分损害费用，但只有在总额超过1周房租时收取。
目前，免押金的做法属于商业决策，更多的租客将会受到这样政策的吸引，或长期租赁合同意味着他们可以减少其他费用开支，比如房屋空置等，因此Get Living认为这样做是值得的。
其他房东会效仿吗？
其他房东不太会放弃押金。这是因为英国的大部分房东都是小规模投资的私人，他们可能只在当地拥有大约10套房产。
资产规模较小意味着只要一套房产受到损坏，维修成本就会严重影响到他们的利润。按比例来看，维修成本比全部租金收入更高。
这也是为什么从一开始房东要从租客出收取押金，以及为什么押金规则会一直持续的原因。
The Property Hub的联合创始人兼房东Rob Bence表示：“Get Living的规模让他们有能力采取这个举措，因为如果一个房客造成损坏或不支付房租，他们还有足够过的房产来抵消这部分损失。很明显，小房东是没有这样的魄力的。”
“我们可能会看到其他大规模的房东采取这个措施，尤其是那些Built to Rent项目的房东，但我非常怀疑，这个举措会对小型房东市场造成任何影响。”
Mortgages for Business的BtL贷款经纪人Steve Olejnik也认同这一观点。
“我相信很多潜在租客会被这样的噱头吸引，但是看一下他们网站上的2居室房产租金的均价，约2000英镑/月，即使在伦敦，这个价格也是大部分租客负担不起的。”
“尽管大型运营商可以进入这个利基市场，但我对这个行业方向表示怀疑。”
政府对大型房东的支持
作为小型资产规模的专业房东，Olejnik将继续向租客收取押金。但是Get Living的举措会成为其他房东遵循的先例吗？
“我们所引领的无押金及长期合约，其他人都会遵循，”Young表示。“我们希望无押金租赁成为标准。”
而Get Living的租赁方式也是政府愿意看到更多房东使用的模式。
部分原因是最近BtL市场的消沉，增加了小型房东的运营成本，在某些情况下完全吃掉了利润。
政府希望大型、机构投资者房东提供他们认为的平等交易。然而，Rob Bence不相信这会很快发生。
“租客不会只根据财务状况选择房产。地点和房型也是关键，因此我不认为取消租金，会让大批租客投奔这种大型房东.”
“对于一部分人来说这的确是一个吸引力，但是只要房东们继续提供合理的房租，管理良好的房产，他们不会担心找不到租客。”
税务变化难挡房东热情，买房出租依然流行
过去12个月，英国的私人租赁市场发生了不小的变化。包括针对BtL投资房产额外3%的印花税，以及限制出租房按揭利息免税的税率。此外，对于申请BtL抵押贷款的房东，银行机构在放贷时的要求也更加严格。
据Council of Mortgage Lenders的最数据，以上种种变化导致新增BtL的交易量减少了约一半。
据Moneywise的最新调查，32%的保留了他们现有的租赁房产，只有3%的受访者表示他们已经或正在出售房产，另外3%表示计划在未来出售房产。16%的人表示不会考虑税务变化，仍会投资BtL。
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