EB-5项目，欺诈重灾区

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昨天，刚写了一篇SEC欺诈起诉案：

，有投资人问我说心慌慌，还有哪些眼见着是欺诈的项目。

目前，在我的“疑似”欺诈清单里，包括老项目以及目前个别新项目，其实很明确，基本符合两大标签：#项目自融、#华人。

虽然，我很介意标签化普遍化问题项目，但是这类项目的严重性不得不让我想提醒相关投资人注意，特别是对于即将新入坑的投资人。

我们先看第一大标签：#项目自融。

在这个列表里，我们大致可以看到EB-5过去这么多年的欺诈案的情况

：

。

当然这个列表肯定不完整得，这里只完全覆盖了官方（SEC、FBI和检察院）起诉或介入的案子，投资人起诉并赢得诉讼的并不能完整包括在内。

被官方起诉的案子，最大的特点就是“项目自融”。

什么叫项目自融，简单说就是项目方自己给自己融资。

如果一个区域中心，作为独立的基金公司来给某开发商/项目方融资，不符合这类“项目自融”的特点。通常，不用担心恶意的欺诈，虽然并不一定完全如此。

譬如，我们看最近投资人发起的两个诉讼大案子：

和

，这两个案子的最大区别是，南港项目是“自融”，投资人上来就是起诉区域中心/开发商欺诈，而世纪广场项目区域中心和开发商独立，投资人诉区域中心欺诈的证明难度要高很多。

SEC等介入的欺诈案子，绝大多数都是“自融”的项目。

自己开发项目，自己利用EB-5给自己的项目融资。除了部分案子，区域中心其实是和开发商有连带或串通关系，譬如在上面列表里的，Palm House案串通一气，譬如纽约绿色出租车案子。

这类项目，里里外外利益一体，EB-5资金左口袋进右口袋出，没有第三方的监管，特别考验人性，比较容易出问题。

虽然，2022年的EB-5新法案要求，对于区域中心的项目进行第三方年度审计或资金监管，但是否有实际效果，对于防范欺诈的效果怎样，还很难讲。

更需要注意的是，新法的要求是对区域中心的，对于直投项目并没有类似监管措施，更容易出问题。

第二个大标签，不好意思，就是#华人。

不是说其他族裔或者老美不会欺诈，上面讲的Palm House这种在我看来特别恶意的案子就是当地老美操盘的，以及大名鼎鼎的Jay Peak、芝加哥会议中心，包括PDC、SFRC、绿色出租车等都不是华人的案子。

但是，通常非华人更小心谨慎，更不太容易用非常粗暴的手段违法，或者至少比例没这么高。

我也不是说，其他族裔操盘的案子更安全，只是他们更擅长利用法律来获取利益，而不是直接给执法机关留下把柄，或者更容易通过法律手段来保护他们自己。

翻翻上表案例就知道，万国置地华人老板才挪了2000万就判了20年，那个Jay Peak老板挪了2/3个亿才判了8年，Palm House这种更恶性的人都不知所踪。

这两个标签，#项目自融和#华人一结合，项目出问题的比例更高。

在此，我不想一棒子打死一船人，但是，对于新投资人们，我特别建议一些新项目，大家要谨慎考虑。

现在#项目自融，有时候被包装的不太容易识别。

譬如，某开发商运作了一个项目，他可能会去租用一个区域中心，融资其实还是他自己来做。这类项目，普通投资人并不能意识到，这是一个“自融”项目。这就需要自己看项目文件，看GP或管理人是谁是否与项目方有关联，或者咨询专业人士来规避，至少是厘清风险。

如果是非区域中心的，华人操盘的直投项目，EB5Sir更是非常建议绕着走，EB-5项目选择有很多，我们不要非得去挑战人性：

新法下的新投资人：

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