为什么房价迟迟起不来？经过详细调查，我得出了以下结论

已经40多天没有写文章了，上一次还是2月18日的《节后开工第一篇！海南机票暴涨怪谁？从预期管理说到股市》。说实在的，连续40多天没写文章也创了我最近十几年的记录。原因吗，主要是忙，二是感觉很多都不敢写，或者能写的越来越少，所以就耽误了哈。

我写文章一贯言之有物，没得写的就不写。现在40多天了，我必须回答一个几乎所有中国人都关心的问题：

为什么房价迟迟起不来，甚至很多地方还在不断走低？房地产能起来吗？

先给结论：

从超长期来看，房价肯定会起来。因为每年M2平均增长10%，这种复合增长率秒杀所有不利因素。我这里用Excel简单做了个表，在年化增速10%的情况下，本金在第10年是原值的2.3579倍，第15年是原值的3.7975倍。

有人会说这玩意儿太老套，因为没有从供需关系来解释。比如鹤岗、玉门，房子比人多，房价怎么可能起来？

说得对，确实要考虑供需关系。其实我上面的结论“从超长期来看，房价肯定会起来”，是站在总体面上看的。个别甚至相当多的地区，人跑得多、死得多，生得少，房价肯定没戏。像玉门一套老破房2000元，白送都不要。

但是，大部分地区根本挡不住海量货币的冲击啊。

咱就拿鹤岗来说，现在房价大家知道多少吗？

新房3200元，二手房1700元，每平。

好像也不是那么惨吧

。

鹤岗的人口还在流失，这几年能一直撑住已经很不错了。

好了，我知道写这些很多人仍然觉得是陈词滥调，那我说说最近我对苏州房价调查的结果。也就是说：

为什么房价在不断走低？

直接说吧，原因有以下两点。

1、过去几年有很多人跟风买房，有大量的投资客和做生意的，他们早就吃不消了。为了还款，只能割肉卖房。

比如我看的某个小区，去年这时候（2023年3月）房子均价还有2.4万/平，现在已经掉到2万以下了。我说的是真实的成交价，个别的甚至已经跌到1.8万。

我问了中介，最近成交的几套“卖血价”房子，都是房东非常缺钱，比如做生意赔钱的，现在需要资金周转否则立刻死掉，他们没办法不卖。还有以前的投资客，总价300万买的房子，现在250万卖掉，因为利息压力太大。里里外外亏大了，但是为了现金流，不得不赶紧卖掉。

2、也有人已经买了改善房，利息压力太大，不得不低价卖房。

有人在别的地方已经买了更大更好的房子（或许对楼市的未来很乐观），但现在每个月好几万的还款压力巨大，尤其是累计可能要付二三百万利息。与其这样，还不如把原来的房子卖掉，虽然少卖四五十万，但拿到钱可以马上还新房的按揭，利息可以节省至少七八十万，总体还是划算的。

把上面两点合起来，考虑总的供需，又有以下结论：

3、由于各种原因，过去一年来，想短期卖掉房子的人要多于想买房的人。

这第3点才是问题的关键！

你想啊，比如现在某个二手楼盘有30个人想赶紧卖房，但买家只有20个，那这30个人还不为了卖房纷纷放血？

所以即使楼盘质量不错，局部人口还在缓慢增多，附近的学校什么的也都不错，但短期内卖的比买的多，而且这帮卖家都急得要跳楼了，房价焉能不降？

对于这帮卖家来说，什么M2增速每年10%都太远了，他们现在拿不到钱就活不下去！

而卖家如热锅上的蚂蚁，反而刺激了买家“等等看”的博弈心态，于是造成：

4、房价缓慢下跌，买家反而不着急了。这让卖家更是心急火燎，房价进一步下跌。

比如苏州的某个小区，前几年高峰时房价达到6万/平，现在是5.2万。可是最近挂出了一套房，116平550万，精装修，合着一平米只有4.74万。还有一个人更绝，129平卖468万，一平米3.63万！~

真是一粒老鼠屎坏了一锅粥，老邓这个气，mlgb的心里骂了一万遍

。

难道到这儿就完了吗？没有，还有第5条原因：

5、法拍房数量激增，而法拍房的价格只是市场价的70%，这造成买家更加观望，也造成房价进一步下跌。

现在全国玩法拍房的人越来越多。没别的原因，便宜啊！如果法拍房第一次拍不出去，第二次再打八折，你算算是市场价的多少？

是70%*80% = 56%

不足市场价的六成！这种房子被捡便宜了该多爽！所以现在全国抢法拍房的人越来越多。（但是我也要提请大家注意：法拍房里有很多陷阱，不是谁都能玩的。

）

另一方面，站在卖方的角度，与其最后被七折法拍，不如现在挥泪大甩卖……

举个例子，最近苏州有个货在相城区224万法拍到了一套房。当初市场评估价是320万，但等了几个月之后拍卖，现在的市场价是270万左右。但即使如此，此人224万拿到的法拍房还是便宜。

这种人很可能就是玩法拍房的。因为假如房价平稳甚至上涨，他转手卖掉少说可挣几十万。就算房价下跌，他也会急着买房。因为拿到现金之后他可以继续抢更便宜的法拍房……

法拍房本来就是人们还不起债而产生的，结果现在成了继续压低楼市的力量。根据中指数据，2023年全国法拍房数量达到79.6万套，比2022年增加21.3万套，同比大增36.7%。其中住宅38.9万套，商业22.4万套，车库/车位13万个……

从供求来看，法拍房就是低价供给。如此巨量而且可能还在增加（假如房价不涨的话），就会加速负向循环……

写到这里，各位可能在想自己所在城市有多少法拍房了吧？老邓这里列一些数字：

2023年全国法拍住宅38.9万套，同比增11.7万套43%。2023年底，一些大城市的法拍住宅数量是：

上面是前11名。下面说几个“没上榜”的大城市：北京3573套，苏州3196，南京3204，深圳3130，合肥3054，杭州2910。上海不到2000套。

可以看出，重庆、成都、郑州

是重灾区。

那么今年（2024）呢？

今年更糟。

据报道，2024年1月新挂10.04万套，同比增48.2%；2月新挂4.1万套，月均7万套。照这个趋势今年可能新挂80万套，就算能卖掉四五十万套，存量法拍房估计会将近百万套，了不得。

法拍房要命。

以苏州为例（咱就不以最惨的重庆、成都、郑州为例了），就算法拍房存量是4000套左右，和每个月二手房平均成交四五千套相比，不算特别少……

这文章写的，好像房价起不来了。

但是，文章在此出现了神转折！

对于一二线城市来说，现在就是黎明前的黑暗！

请听我详细分析，看多的理由来了！

一、M2每年增速10%，这个我就不多说了。

二、一二线城市总体上每年仍然在新增人口，另一方面，新增住房供应大幅减少。

以苏州为例，2021年人口为1284.8万，2022年1291.1万，2023年1295.8万。

不知道这种增速，是否可以支撑房价。

另一方面，新增住房大幅减少。以前我写文章统计过，2023年新增楼盘大约只有2020年的一半，大城市尤其如此。

人在增加而新房供应在减少。就算有大量二手房又有什么可怕的？

仍以苏州为例，2023年成交二手房64343套，同比增25.2%。考虑到苏州目前挂牌的二手房有大约17万套，消化掉存量房只需要不到三年。

三、要消化完“挥泪价”的存量房不用一年时间，“放血价”更短。

以苏州为例，在17万套挂牌的二手房中，我看了一些小区，大致来看，将近40%的卖价已经大幅低于以前，可以说已经到了合理价位甚至低估了。咱们就算大约6.8万套是“挥泪价”，其中最多1万套又是极为低估的“放血价”（现在基本上都是“放血价”成交，让恐慌气氛更浓）。可是前面说了，去年苏州二手房成交大约6.4万套，每个月5000多套。也就是说：

从现在（2024年3月底）起，最多两个月，苏州将完全消化完“放血价”的房子。

我相信全国相当多的一二线城市，未来几个月也将如此。

只要消化完“放血价”，接下来的“挥泪价”估计也会大幅减少，因为这时的卖房者已经不那么缺钱了。

另一方面：

四、只要趋势扭转，之前大量观望的刚需族就会杀入市场，对房价形成坚强支撑。

最近楼市有两个大消息。一个是3月28日上海“中海·顺昌玖里”开盘当天就卖光，700多人疯抢套均4000多万元的豪宅，单日销售196.5亿元清盘！这也是有史以来的记录。

第二个消息是3月27日苏州土拍创6.5万元/平的新地王。

五、国家也已经认识到房价不能再跌了，正在采取有力措施维稳房价。

比如，今年的CPI目标定为3%，而去年的CPI增速仅为0.2%。

增加CPI靠什么？靠猪肉价格吗？这当然很重要，但更重要的是房价。大基建已经大幅减速，因此上游价格将比较疲软，支撑不起CPI。而国家正在实行房地产的转型，新拍地不限价，这就是各地新地王频出的原因。而几年后上市的新房价格不断攀升（同时新房数量大幅减少），肯定会对房价、对二手房市场形成巨大的促进作用。

先知先觉的已经行动了。难道现在买房的只有刚需族和改善族？更多的炒房者和有钱人正在悄悄地买入，而最近几个月的买房者，未来一段时间是不可能卖出的，这将对房价形成坚强支撑。

打个比方，一二线城市的房价就像股票，2021年达到了最高点，而现在跌了将近一半。考虑到M2增长了30%多，以及更多绷不住的人正在割肉卖房，房价显然是超跌了，就像股票超跌一样。此时仍然敢买房的人，其实吃的主要是以前的割肉盘。现在“放血”割肉盘已经所剩不多，吃掉这些以后，有力的卖盘将大幅减少。另一方面，观望的买盘却会明显增多。这一正一反……

全文总结：黎明前的黑暗是最黑暗的时候。对于一二线楼市来说，我们目前正在经历这一阶段的最后时刻。