阳光海天闫亮：做停车行业的「普洛斯」

图｜地产 Plus 赋能营学员参访阳光海天集团

未来之路·地产 Plus 赋能营的 4 月课程围绕资产管理以及人才的数字化转型，走进了中国规模最大的停车资产运营服务商「阳光海天」，阳光海天董事长闫亮从停车场资产管理、智慧停车、运营管理等层面进行深入解析。今天，风马牛地产研究院整理了闫亮先生演讲的部分内容，分享给大家。

演讲者｜闫亮（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3861 字，预计阅读时间 9 分钟

停车管理属于比较细分的领域，最近几年才逐渐受到重视，现阶段行业也在不断壮大中，之前停车管理只是城市级市政基础设施的配套，基于整个地产行业而言，停车资产主要来自地产项目的配套。

01中国停车产业的现状与机会点

从参与者的角度，有这么几个重要因素，促成了停车行业的机会。

第一个机会是供求关系，过去 20 年，随着中国城镇化率的飞速提升以及城市规模的扩张，地产行业获得了一个堪称「黄金时代」的发展机会，停车泊位属于市政基础设施，从供给侧增长方面，开发商需按照政府规划要求建设停车位；

另一个是中国汽车数量增长惊人，2006 年至今，中国汽车保有量从 4000 万辆增长至 3.12 亿辆，位居世界第一；从绝对值来看，汽车保有量增量也是最快的，每年新增约 2000 万辆，今年预估会有接近 3000 万辆的增长。

从停车泊位的来源看，源自城市规模及配套的增长，还有地产开发沉淀的配套资产，但其需求是为出行服务的，导致供给端和需求端都在增长，供求关系就这样形成。

第二个机会是停车场景的数字化转型，随着数字化基建的展开，无论是我们服务的商业项目、交通枢纽或景区医院等，原本孤立的停车场景已经与购物场景、用户体验、营销链路强关联，「人车场」涉及从出行场景到消费场景的转换，停车数字场景的强需求是非常明确的趋势。

此外，汽车智能化技术正在逐步得到应用，汽车逐渐变成一个智能硬件，未来汽车停放的不仅仅是物理空间，更将对基础设施和数字空间提出要求。

第三个机会是城市级智慧停车业务，中国停车产业进入综合治理阶段，面对的问题不再是一个个孤立的停车场，而是城市的整体交通状况，大的背景是城市缺少停车泊位的资源，城市补短板推动新增泊位建设，但一定是增加停车场的周转率，通过数字化、用户交互去解决停车问题。

提到行业机会点，我们会觉得这是一个大而空的命题，不知从何下手，现在聊一点关于中国停车产业的现状，全面勾勒出停车管理市场的未来图景。

供求关系是各行各业的基本逻辑，看这张图，白色箭头是指，随着中国城镇化率的提升和地产开发数量的增加，汽车泊位数量在过去 20 年增长较快；与之对应的是红色箭头，这是个愈加陡峭的上升曲线，更快的是中国汽车保有量的增长，停车泊位的缺口更是不断增加。

2016 年，我们请贝恩做了个行业报告，预估中国城市大概有 5000 万个车位缺口，经历几年疫情数据可能有点不准，据人民日报数据，2020 年我国停车位缺口约 8000 万个。概括而言，中国停车行业的供给侧资源本身就稀缺，同时需求比供给增长还快。

而中国一二线城市停车泊位的收费基数和单价较低，远低于世界主流城市停车消费，这个前提其实是中国主要城市停车泊位的稀缺性比国外大城市要大。比如纽约核心商业区，停车泊位资源既少又贵，但总体车位配比是过剩的，1 辆车平均下来 3-4 个车位，2 亿多机动车大概 6-8 亿个车位；但北京有 720 万辆机动车，大概只有 300 多万个车位。

随着 2016 年停车价格市场化逐渐放开，我们在营停车场费用在过去三五年涨了 100%，但即使不考虑汇率兑换，跟国外的商业区对比，我国停车费率还是偏低，未来有巨大的价格上涨空间。

所以停车行业有两个巨大红利，一是停车资源的稀缺性，未来资产价格有较大的上涨空间；二是随着收费向上调整空间的打开，收费率有较大的上涨空间。

02万亿级市场待挖掘

那么，中国的停车市场规模到底有多大呢？

第一，高价值车位资产存量，中国有 2 亿个左右车位，商办类、交通枢纽类、公建类的这些可交易的停车资产交易规模，至少接近 2000 万个，对应着 2 万亿资产交易规模，随着 REITs 等金融模式进一步发展，未来停车泊位资产有很大的交易机会。

第二，新增车位的需求较大，我们做城市级业务时会碰到一些城市更新的需求，通过城市更新解决区域性停车问题。阳光海天也在几个城市跟一些央企合作，通过小股参与的形式，帮他们做咨询、运营和数字化。

第三，停车费的交易规模在中国已超过1万多亿元，每年有至少超过 20% 的增长；后汽车服务市场也有接近 2 万亿规模，这里面还不含新能源汽车。

近期，大家一定感受到新能源汽车市场的火热，我们也判断未来 90% 的充电换电一定是在停车场完成，这对停车场景是个巨大的机遇。目前，通过空间租赁、桩企合作、定点投放等渠道，充电收入可能成为我们收入的第二增长曲线。

最后，停车场有巨大的互联网价值，像海天参与创建的停简单，完全定位为互联网公司。我们觉得在供求矛盾下，单纯靠增加供给是无法平衡的，一定要通过数字化提高周转率，提供车位级运营，比如线上预订、动态定位等实现车位价值最大化。

阳光海天作为停车产业深耕时间较长的企业，第一阶段（ 2006-2011 年）主要提供停车场管理服务，凭借大型商业停车场和物业公司的标准化服务流程，锻炼出极强的运营能力；第二阶段（ 2012-2015 年）从服务运营商向一站式解决方案提供商转变，组建了中国停车规划设计研究院，累计为全国两三百个大型项目，提供从设计规划、施工建设到标识引导、车位优化等全套解决方案。

2016 年成为行业破局点，为什么呢？

一是，整个供求关系到达一定阶段，停车难问题显现，效率在运营品质中的重要性凸显；二是，地产行业从向开发要利润转向管理要利润的新阶段，再加上相应的行业政策出台和价格市场化放开，停车场等运营类资产价值得以体现；三是，随着互联网技术的快速普及和发展，智慧停车模式通过视频识别、云端计费生成订单，收费环节变得可控、运营效率质变。

第三阶段（ 2016-2019 年）停车行业进入平台化、规模化阶段，海天还吸引到一些重量级资本参与，先后在 2017 年和 2020 年引入华平、高盛等资本，并通过金融手段推动停车资产包整合。包括停简单也已经完成超过 5 轮融资，投资方为阿里巴巴、复星集团、红星美凯龙、中民投、Frees 峰瑞资本等。

目前，我们进入了第四阶段（ 2019 年至今）致力于成为数字化停车解决方案及智慧运营服务商，这意味着，不能把停车场作为单纯收费和配套服务的场景，而是认识到停车行业的本质：如何为客户赋能？能给主营业务带来什么？怎样做到他们做不到的事儿？

03做停车管理领域的「普洛斯」

基于汽车服务、资产管理和效率提升的前提，围绕出行和汽车服务的生态，海天将停车场景打造为复合场景，这是核心理念。虽然我们的数字化跟大型平台公司、物联网公司有较大的差距，但聚焦停车场景，阳光海天拥有多项安全认证、27 项软件著作权和 9 项国家专利。

因为停车行业相对分散，极少数公司有意愿或能力投入较大资金做数字化研发。这其中，场景运营的数字化是我们「小火慢炖」熬出来的，ERP 系统不仅要投入研发费用和开发时间，更要对场景进行反复推敲，这在行业是绝无仅有的。

所以，海天的差异化优势是商业场景的赋能，运用停车场景积累的数据帮助商业地产客户做用户画像、业态调整、商业决策和营销引流等。基于 LBS（位置服务），对商业体进行赋能，如广告推送及停车优惠券、朋友圈投放等，可以精准地为商场引流，从而进行流量的分化。

用更具体的场景举例，比如在消费者泊车进场时推送 88 折餐饮券，免 3 小时的停车费，如果真的到场消费，这就是典型的「羊毛出在猪身上」的逻辑，即消费者薅羊毛，获得用户体验；餐饮店提升了销售额，购物中心还提升了连带消费。

此外，停车场还可成为继餐饮、影院后的商城第三主力店，如今商业地产竞争激烈、同质化严重，海底捞、肯德基、阿迪耐克等连锁店遍布，停车场景反而直接影响商场整体运营水准。目前，很多消费者去商场前都会考虑是否好停车，或者因为停车难干脆不开车。

除了围绕全产业链、智慧停车和商业赋能外，阳光海天也偏重底层的资管逻辑，以 ABS 或 REITs 为例，阳光海天拿下的多为质量优质、产权清晰的商业楼宇、公交枢纽的停车资产，比如买下美兰机场和三亚凤凰机场 10 年的经营权，与红星美凯龙自营项目合作等，资产属性清晰，很适合资产证券化。

如今，停车泊位的资产存量巨大，很多地产公司愿意把停车资产拿出来买卖，预估会有围绕停车资产整合的平台出现，我们也会成为具有一定出资能力的底层资产运营商。

简单地说，就是做停车领域的「普洛斯模式」，选择好的项目进行收并购、合作开发，将车场进行运营和盘活，待收益达到一定水平后，将停车资产放入ABS或REITs，获取持续的收益。

目前，阳光海天的停车管理进入用户运营阶段，不是简单的 C 端生意，而是 B to B to C 的逻辑，从商业运营的角度，这也是阳光海天的优势，我们的现金流始终保持是正的。

实际上，阳光海天形成这样的飞机模型，即以咨询业务为引导，包括项目级、城市级规划或方案顶层设计；以运营管理能力为基础，以金融投资和互联网技术为两翼，这两翼缺一不可；核心是资产管理，实现停车资产价值最大化，并释放商业平台开发的长尾效应，目前公司的非停收入接近 15%，毛利和附加值极高。

况且，停车场在未来出行趋势中有巨大价值。

一是随着电动汽车渗透率增加，我们能为储能、移动充电等公司提供大量的场景资源，未来在停车场的空间里面不仅仅能赚停车的钱，还能够提供充电的服务和赚充电的钱；二是围绕车联网服务，提供停车语音助手及集成式停车支付服务，开放端口对于我们来说是零成本，但可以获得极高的收益；三是自动驾驶和自动泊车环节，都需要停车场景的升级，未来还有更多新业务模式会与消费场景连接。

我们的愿景是，抓住这几年快速发展的机遇，到 2025 年运营 200 万个车位，向世界级停车集团成长！