凯德集团：29 年入华史，名副其实「中国通」

文｜冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3059 字，预计阅读时间 6 分钟

提起凯德，大家并不陌生，在过去的 20 多年，这家来自新加坡的商业地产商，在中国跑马圈地，商业阵营逐渐强大，来福士、凯德广场、雅诗阁皆出他们之手。实际上，凯德集团自 1994 年进入中国，不断深化业务发展和扩张步伐，足足 29 年入华史，已经成为名副其实的「中国通」。

据其官网介绍，凯德在中国 40 多座城市管理约 300 个项目，包括购物中心、产业园区和工业及物流地产、办公楼、灵活办公项目、酒店及长租公寓和住宅项目等。

△图| 凯德中国信托2022财年数据

关键这些资产的收入还特别高，风马牛地产研究院查到几个数据，凯德中国信托 2022 财年总收入为 18.52 亿元，同比增加 1.4%；物业净收入 12.28 亿元，同比增长 1.5%。这个信托拥有 11 个零售商业、5 个产业园和 4 个物流园。

近几年，凯德不仅通过一系列稳准狠的资产腾挪动作，杀入物流、产业园区等领域，在疫情席卷全国的背景下，更开启大规模物业收购，实现逆境中较好的业绩增长。这家来自新加坡的传奇企业，是怎么在中国赚到钱的？它的商业模式又有何特殊之处？带着这些问题，来扒一扒咱们熟悉的凯德集团。

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01凯德在中国：持续丰富，踩准节奏

凯德集团总部在新加坡，1994 年，中国住房制度改革进入新阶段，凯德集团也顺势进入中国内地，业务主要集中在写字楼和购物中心项目，上海百腾大厦正式建成，之后，中国首个来福士破土动工、上海盛捷服务公寓开业。由此，凯德开启了在中国市场的掘金之旅。

凯德将新加坡花园洋房概念引入市场，以住宅项目在市场立足；随后将服务公寓、商业综合体带进中国，这些概念和产品形态也在大陆兴起。

好景不长，受亚洲金融危机影响，新加坡经济及房地产进入萧条期，于 2000 年，为实现利益最大化，凯德集团的前身——百腾置地和发展置地合并组建为凯德集团。原本从事传统房地产开发和投资业务、负债沉重的凯德，提出轻资产转型战略。

正值新加坡政府推进和建立 REITs 制度，2002 年，凯德集团成功发行新加坡第一只房地产信托基金——凯德商用信托（CMT），成为新加坡资本市场发展的一个重要里程碑。

之后 7 年间，公司又成功发行凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德置地中国信托、凯德商用马来西亚信托，形成了「地产开发+资本运作」模式，公司角色变为物业管理人+基金管理人，一要负责商业地产的租户管理、市场营销、物业服务等环节，收取物业管理费；二要负责决定 REITs 资产收购和处置计划、融资决策话，收取基金管理费。

在国内开发商都忙着跑马圈地，在住宅领域躺赚的年代，凯德大量自持商业项目，靠着运营商业综合体赚辛苦钱，在城市大量布局凯德广场、来福士系列购物中心，亦有住宅、酒店等项目，先后在中国 42 座城市拥有或管理 200 多个项目，但毕竟赚得没住宅房企多，业内也为它盖上了「保守低调」的帽子。

△图| 重庆来福士

然而凯德的策略并不是一成不变的，2018 年后，公司主动收缩三四线城市投资，并加大了一二线核心城市的投资，根据其公司战略，凯德未来将在中国聚焦北京-天津、上海-杭州-苏州-宁波、广州-深圳、成都-重庆-西安、武汉五大核心城市群。

基于这种前瞻性思维和忧患意识，凯德持续推动战略变化和业务创新。如今，在中国新经济发展的推动下，凯德再次调整发展战略，优化投资组合，将重点转向新经济领域，比如物流、工业地产、数据中心等。

据凯德官网介绍，集团在中国涉及的地产项目包括 45 家购物中心、16 家产业园区和工业及物流地产项目、26 座办公楼、1 个灵活办公项目、约 147 家服务公寓、酒店及长租公寓，12 宗住宅项目。

29 年中国路，这家外资地产商已经成为名副其实的「中国通」，而中国城镇化进程放缓，粗放型开发增长时代很快结束，城市更新、存量改造的市场空间日益显现，既懂中国又有实力的凯德似乎迎来了「更好的时代」。

02深耕29载，凯德做对了什么？

2021 年，凯德将开发板块与投资板块拆分重组，重组后的凯德集团形成两个实体，即凯德投资（上市房地产投资管理业务）和凯德地产（私有化的开发业务）。

△图| 凯德投资在新交所首次亮相

如果说之前的凯德模式，是从集团内部孵化到私募基金的开发培育，开发、收购、培育项目后产生稳定的现金流，再通过信托或第三方实现退出，形成投融管退的完整价值闭环。那么，转型之后的凯德，既是一家能够募集第三方资源去做投资管理的公司，又是一家借助股东资源拿长周期项目的载体。

回头看，深耕中国 29 载，凯德成功穿越了周期，它做对了什么？

①全业务线开发运营，战略性资产腾挪

凯德自 1994 年进入中国以来，在住宅、商业、酒店服务公寓、产业园等不同领域均有涉猎。与其他商管公司不同，其多个板块共同发展「一个凯德」的经营理念，整合投资、开发、购物中心运营、资产管理和资金管理等多方资源。

△图| 「一个凯德」的经营理念

除了用心经营多元化物业，凯德还一边对资产组合结构进行优化调整，买与卖皆是对长期战略布局的审慎考虑。比如，2018 年以 83.65 亿元出售 20 家购物中心，2019 年收购星桥腾飞两家全资子公司等。

挪腾转换之间，凯德持续加大在新经济领域投资的份额。

2022 年，凯德投资在中国投资了上海凯德卢湾广场、宁波产业园，上海尚浦中心、北京凯德广场、上海的数据园、上海的办公楼项目、佛山物流园等 7 个项目。撤资包括上海的腾飞科技楼、北京和佛山的物流仓库项目。一方面，对部分非核心城市群的运营成熟物业进行套现；另一方面布局新经济资产，有利于提升整体资产增值空间和收益率。

②丰富的投资工具，独特的融资渠道

在「地主家也无余粮」的市场下，凯德之所以「不差钱」，可以有相对充足的资金抄底不动产，其丰富的投资工具是个中关键。

△图| 凯德投资私募投资

凯德投资在中国市场拥有丰富的投资工具，上市基金与私募基金共同覆盖位于中国的多元化物业。其中，凯德中国信托（CLCT）作为新加坡 REITs 市场第一支、也是最大的一支聚焦中国市场的 REITs 产品，对中国市场的零售物业、产业园区、物流园区进行投资；2022 年凯德在中国成功募集了三支境内人民币私募基金，收购了位于上海、北京及环京、佛山等地的多个商办、产业园区、物流及数据中心项目，包括位于北京慈云寺的苏宁生活广场，现更名为凯德·汇新大厦；北京东三环的博瑞大厦 A 座，现更名为北京凯德·星贸。

目前，凯德投资在中国共有 12 支基金，总额达 213 亿新元。

△图| 凯德投资2022年年报

「PE 基金+ REITs」双轮驱动模式是凯德模式的核心。对于高风险、高收益的项目，如开发物业和培育期的商业物业，凯德主要用房地产私募基金进行投资；对于现金流稳定的成熟商业物业，凯德主要用 REITs 进行投资。而 REITs 通常对私募基金培育的项目具有优先购买权，所以凯德形成了「私募基金培育，再打包出售给 REITs 」的双基金配对运作模式。

如上，凯德的公募 REITs 就成为前期私募投资的一个退出通道，形成了一条完整的投资和退出闭环链条。

③商管经验丰富，深谙资产管理运营

凯德在新加坡及自 1994 年进入中国以来，积攒了大量商业地产运营管理经验，运营管理经验的积攒不是一蹴而就的，租赁、物业、推广、营运等多个部门需要长期的经验积累及默契配合。同时有中国区总部、新加坡总部等作为支持，可谓集结了多个专业的商业管理团队。