大多数城市，都很难靠房产保值了…

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最近有个消息大家应该都看到了：2020年我国的人口出生率，已经创下了43年来的新低。

按照这个出生率计算，目前我们的总和生育率大概在1.3左右。

可以看出，统计上2020年的人口净增只有204万人，这个数字非常少了。

如果扣除二胎政策的影响，计算自然生育率的话，可能只有1.1左右。

自然生育率下来以后，意味着人口总量的增长速度，会变得极其缓慢。

到了这个阶段，存量人口的流动趋势，就会变得非常重要。

某个地区人口流入流出状况和产业吸引力，直接决定了当地的经济活力，以及居民资产是否能够保值。

01 省际间变化

之前从网上看到一个系列的对比图，图中对比了七普和六普这十年间，省际间人口的流动变化。

下图中绿色区域是人口流入，粉色、红色和黑色区域是人口流出。

可以看出，七普人口流入前十的省份是：

广东、浙江、上海、北京、江苏、新疆、天津、福建、海南、辽宁。

人口流出前十的省份是：

河南、安徽、四川、贵州、广西、湖南、江西、湖北、黑龙江、河北。

那些省外大量人口流入的省份，往往意味着当地就业，或者发展机会比较多。

那些省内人口大量流出的省份，往往意味着当地就业或者发展机会，和人口数量不匹配。

人们在本地找不到合适的就业机会，只能转战外地，以寻求更好的发展。

从人口的省际流动看，对外来人口吸引力最大的省市，基本集中在东部沿海。

图上体现的很明显：从北边的渤海湾，到南边的广东。沿着海岸线的省份，人口基本都是净流入的。

内陆省份的人口，整体大多都处在流出状态。中部安徽河南这两个人口大省，甚至可以用惨不忍睹来形容。

当然了，单纯从人口省际流动角度讲的话，还是有点太笼统了，也没啥指导意义。

毕竟每个省份内部，经济差异也很大。

下面我们就来看看，各个省市自治区，内部的人口流动情况。

还有在这个背景下，对房产这个主要资产价格的保值情况，产生的趋势性影响。

02 东北地区

东三省里面，最惨的是黑龙江，全省人口都在大幅流出，就连省会哈尔滨也不例外。

可以说黑龙江省内越往北的地方，人口流失情况就越严重。最北边的绥化和大兴安岭，人口流出超过30%。

之前鹤岗因为房子便宜，只有几万块一套，所以经常会被网友们热议。

但如果看鹤岗的人口流失率，也就在15%左右。30%这个数字，可以说非常吓人了。

吉林的情况，可能比黑龙江相对好一点。虽然全省人口都在净流出，但是省会长春的人口还有小幅增长。

辽宁不知道是不是因为靠近渤海湾，有港口码头、交通和经济相对发达，可以说是东三省最能打的。

从全省的角度看，人口还比十年前略有增长。除了省会沈阳，还有个大连人口也是增长的。

不过辽宁省内除了沈阳和大连，其他地方人口都是净流出的，而且流出的幅度还不小。

从东三省的人口趋势我们可以看出，这里的经济和就业应该是不太好的，不然年轻人就不会大幅流出。

如果你在东三省生活，除了自住的话，我们是不建议在本地购置投资房产的。

如果非要买的话，单从人口趋势结合产业来看的话，唯二可以考虑的就是沈阳和大连，其他就真没啥地方可选了。

不过据当地网友说，目前大连的趋势也不太好。那么目前东三省唯一可选的就是沈阳，还得是好地段。

03 西北地区

讲完东北，接着讲隔壁的西北几省。西北主要包括内蒙、陕西、宁夏、甘肃和新疆五个省份。

我们这里先说结论，按照现在西北的人口流动趋势，整个西北可能只有西安，房产相对具备投资价值。

下面这张是陕西的人口流动趋势图，可以看出陕西省内人口增长的地方有三个。

增长达到42.76%的，是西安。可以看出，这个增长是陕西省内最好的成绩。

不过西安周围的几个县市，基本都是一片惨绿。我们甚至可以说，西安周围地区的人口，都出现了外流。

这里面很多都是被西安虹吸走了，所以我们看到西安是一枝独秀。

陕西省内西安以外的地区，还有陕北的榆林和延安，人口也有所增长。

因为这两个地方的主要产业，是煤炭和红色旅游，可以支撑当地的就业。

陕西旁边的甘肃，只有省会兰州的人口还增长不错。其他大部分区域，基本都是一片惨绿。

甘肃旁边的宁夏状况也差不多，人口增长不错的也只有省会银川附近。

不过如果从整体看，宁夏过去十年的人口是小幅增长的，可能是因为少数民族生育率较高的缘故。

隔壁青海人口增长幅度最大的，依然毫无意外的是省会西宁。

不过增幅更大的，是玉树藏族自治州和果洛藏族自治州，这两个少数民族聚居区。

可能是因为这两个地区人口增长的贡献，过去十年青海整体人口，也出现了小幅增长。

西北最后一个省份是新疆，让人意外的是疆内大部分区域的人口，都出现了增长。

而且增幅非常的可观，这点和宁夏青海少数民族聚居区，情况很类似。

可能是因为这些少数民族同胞，依然保持了相对高的生育率，更多的是省内增长。

毕竟内陆省份之间即使出现人口流动，也一般都会选择去往沿海省份。

很少有人会选择到新疆，因为这边就业机会，并没有沿海那么多。

整体来看，西北省内人口有增长的区域，基本上除了省会，就是省内的资源聚集区。

资源聚集区出现人口增长，倒是也不意外。因为这些地方，往往有更多的就业机会。

通过开采资源，也可以给大家提供更多的就业机会和更高的收入。

很典型的例子就是，今年煤价涨了以后，陕西榆林这个地方的房价，很快也涨了，当地人纷纷抱怨买不起房。

因为榆林遍地是煤，煤价涨了以后，当地老百姓收入也涨了，当地房价也就涨了。

04 华北地区

我们通常说的华北地区，包括了内蒙山西和京津冀，这三省两市。

华北最北部的内蒙，人口增长率比较高的，除了省会呼和浩特，就是煤炭产业发达的鄂尔多斯和阿拉善，

原因在西北那段说过，省会城市因为资源优势，对全省人口都有虹吸作用。

省会以外的地方如果出现人口增长，一定是因为这个地方拥有就业和资源优势，可以吸引大家来。

这里内蒙有个很有意思的点是，越往北的区域，人口流出趋势和东北就越相似。

尤其是靠近东北的四个内蒙城市，赤峰、通辽、兴安和呼伦贝尔。都和隔壁东北一样，人口出现了大幅流出。

内蒙南部的山西情况更惨，除了省会太原还有人口流入，其他区域人口都是流出的。

按照山西人的说法：基本上山西北边的人会选择北京就业，山西南边的人会选择西安郑州，到省会的反而没那么多。

京津冀里面，北京是一线城市，自然就不用说了，外来的年轻人是持续不断的。

不过北京的人口流入从结构上看，也是非常有意思的，起码和大多数人想的不太一样。

北京传统的主城区，也就是现在的中心城区。东西海朝、石景山和丰台这六城区、整体人口是流出的。

但是传统主城区以外的地方，尤其是相对靠近传统主城区的那些区域，人口出现了大幅增长。

出现这种状况的原因，一方面是因为非首都功能纾解的背景下，传统主城区新房供应少，价格又非常的高。

这些传统主城区的居民想要置换，就只能往临近的区域搬，因为距离原来居住区域比较近，生活也比较方便。

另一方面外地来京定居的人，很多也是因为类似的原因，选择了传统主城区临近的区域。

所以我们看到，靠近传统主城区的几个区域，比如顺义、昌平、大兴、通州、房山和门头沟的人口，都出现了大幅增长。

京津冀里面，很让人意外的是河北，虽然从全省角度看，人口是大幅流出的。

但是省内大部分区域，人口还是保持了相对正增长，这可能是因为新生人口比较多。

新生儿抵消了人口流失，所以大多数地市人口数量仍能维持，甚至呈现增长态势。

不过河北除了省会石家庄，人口增长幅度最大的几个区域，大多和北京的经济外溢效应，关系很大。

可以看出，除了省会石家庄增幅是10.54%。河北其他两个增速比较大区域，是廊坊和北三县。

这两个地方的人口增速，都超过了20%。流入这些地方的人群，很大部分是在北京上班的人群。

大家在北京买不起，或者因为户籍限制没法买房，选择买在了靠近北京的睡城北三县和廊坊。

天津的情况和北京有点类似，也出现了中心城区的人口外移。

围绕城六区的这些位置，人口也出现了大幅增长。比较惨的，是天津的远郊。

可能因为产业没有发展起来，宝坻、宁河和滨海新区的人口都是外流的。

从人口流动趋势看，想要买房保值，整个华北除了北京天津这种直辖市，其他省份只能考虑省会。

就是省会也要精挑细选，选择产业聚集的核心位置，边角位置都不一定行。

另外就是，天津北京虽然同属直辖市，但是城市经济发展水平差距太大了，根本不是一个量级的。

北京在城六区以及附近区域的优质次新，价格合适的时候入手，保值增值是完全没问题的。

天津这地方就要精挑细选了，如果买不好，还是很有可能会亏钱的。

05 华中地区

从地理上划分，华中包含河南、湖北、湖南和江西四个省。这四个省的情况，其实是差不多的。

河南是中部人口大省，因为省内就业机会不足，整体人口是大幅外流的。

但是从省内人口流动情况来看的话，流入最多的是省会郑州，和郑州附近的几个城市。

旁边湖南的情况也差不多，大家都说长沙是个网红城市，对人口的吸引力强。

可如果你看统计数据，湖南省内唯一人口增长还过得去的，也就长沙了。

多数湖南人选择就业城市，其实也就两个方向。不是选择在长沙，就是南下广东。

在深圳的湖南人数量之多，以至于以前有人打趣说，湖南真正的省会是广州深圳。

湖北的情况和隔壁湖南差不多，除了省会武汉以外，大部分区域人口都出现了净流出。

这里面武汉人口增长，可以说是一枝独秀。其他地区还保持增长的，是恩施咸宁这类少数民族聚居区。

华中还有一个省份是江西，情况和湖南湖北是难兄难弟，整体呈现人口净流出的趋势。

江西省内基本上就是往南昌去，所以我们看到江西省内人口增长不错的，只有南昌。

除去南昌以外，赣州的人口增长是江西省内最好的，达到了7.19%

总体来说，中部几省和华北、西北地区差不多，基本是省会和省会附近区域，才有人口流入。

所以中部几省和华北西北一样，投资房产想保值也只能看省会的好位置。

省内其他地方的房产，长期看都是不能起到投资保值作用的。

06 华东地区

都说中国经济最发达的地区，是华东和华南地区。不过即使是经济最发达的地区，内部分化也很大。

华东最北的山东，处在华东和华北交界的地方。因为经济在北方相对不错，山东全省大部分地区人口都是增长的。

省内人口增长最明显的，应该是省会济南和经济相对发达的青岛了。其他地方虽然有增幅，但增幅不大。

如果在山东省内，想要买房投资保值，长期看能选择的城市也就这俩。

山东隔壁是长三角经济强省江苏，江苏比较有意思的是，因为省内南北差异很大，所以情况也不太一样。

靠近山东的徐州、宿迁和连云港其实更像北方。这些区域的人口，出现了小幅的增长。

传统意义上苏北的盐城、淮安、泰州这类城市，人口增长就不那么乐观了，基本上是一片惨绿的净流出。

省内人口出现10%以上人口净增长的，基本就是苏南的南京、无锡、常州和苏州。

苏州因为经济最发达，产业和就业环境最好，所以在江苏省内是增长最快的，达到21.81%。

江苏省内买房投资，长期看能保值的区域，也集中在苏南的几个人口净流入的城市。

江苏旁边，是华东六省一市除了上海以外，经济最强的浙江。

经济最强提供了大量的工作机会，也吸引了大量人口流入。

所以浙江的人口增长，可以说在华东乃至全国，都是佼佼者。

浙江全省各个地区的人口，都处于增长趋势，只不过增长幅度不太一样。

增长幅度最大的三个区域，是杭州、金华和宁波。这三个区域的增长，都超过了20%。

为啥浙江人口全省都在正增长，还是因为这边产业比较多，年轻人的就业机会多，来浙江找工作相对容易。

产业聚集以后，购买力自然会在省内聚集。所以浙江很多小县城的房价，比北方很多大城市都要高。

房价是区域内买的起的人决定的，大家手里钱多购买力强，自然当地房价也就水涨船高了。

不过虽然浙江省内人口增长都不错，但是从长期投资保值的角度看，其实目前比较好的选择是做置换。

趁着过去一段时间浙江全省普涨，把下面三四线城市的房产，置换到杭州宁波这类人口快速流入的城市。

紧邻浙江的，是华东经济最强的上海。毫无疑问，上海的吸引力是非常强的，人口流入自然也是毫无疑问的。

因为同属一线城市，上海的人口流入情况，和我们前面讲过的北京非常类似。

也是传统的主城区呈现人口小幅减少，但是靠近主城区的几个区域，人口呈现大幅增长。

比如传统的主城区里，杨浦、虹口、静安、普陀和黄埔，都出现了人口流出的现象。也就长宁和徐汇两个区域，人口还有小幅流入。

浦东范围比较大，有靠近传统市中心的区域，也有很远的地方，不具备统计学上的意义。

郊区几个人口增速比较快的区域，基本都是产业发展比较好的区域，比如宝山、嘉定、青浦和松江。

郊区还有个崇明岛的人口，是净流出的。毕竟在上海人的印象里，这个地方除了种菜和农家乐，也提供不了什么产业和就业。

在上海想要买房投资保值，其实比较简单。要么选主城区的优质次新，要么在五大新城里面找合适标的。

这个事情我们之前写过篇《上海也开始抢人了》，也专门讲过。

浙江南部是福建，因为是沿海省份，所以福建经济发展还不错，省内的产业和就业机会也比较多。

再加上福建人整体上有多生育的传统，所以福建的人口增长，整体还是不错的，大多数地区都是正增长。

不过省内人口增长比较快的几个区域，也是产业相对聚集的区域。

比如人口净流入超过10%的区域，分别是宁德、福州、莆田和厦门。

福建省内如果让我选择，长期看哪里买房能保值的话，还得看厦门和福州两个城市。

虽然福建人都吐槽厦门房价贵，但厦门是福建省内人口增长的No1，达到46.23%。

宁德、福州、莆田这三个地方因为省会或者产业聚集的缘故，所以人口流入增速也是超过10%。

宁德有大家熟悉的宁德时代，福州有省会优势，莆田那边制鞋制衣产业也很发达。

华东还有个省份是安徽，这是华东区域，唯一的人口流出大省。

都说安徽因为承接了许多产业转移，这两年产业发展很不错。按理说在这种情况下，人口流入情况应该非常好吧。

但安徽和旁边的人口大省河南一样，因为省内就业机会不足，人口整体是大幅流出的。

省内人口流动基本是去省会，所以合肥的人口增长率，达到25.65%。

其他区域除去那些零星小幅增长的，大多数呈现一片惨绿，和陕西西安附近情况很像。

有意思的是，过去多数安徽人，首选就业的城市并不是省会合肥，而是上海和南京。

上海的朋友应该知道，在上海工作的安徽人数量，是非常多的。

除了去上海工作定居，还有不少人去了南京，所以以前有人打趣叫南京徽京。

所以安徽省内想要投资买房保值，长期看能选择的城市也只有合肥，其他地方都不行。

07 华南地区

传统意义上的华南，我们一般认为是广东、广西和海南三个省。

华南经济最强的广东，人口增速最快的区域，基本上集中在大湾区。

也就是广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山、惠州这些地方，这是广东经济最发达的地区。

这些几个地方的人口，都出现了大幅的流入。人口增长速度之高，可以说是全国首位。

从下图可以看出，大湾区大部分地区的人口流出增速，都接近或者超过了30%。

都说深圳的平均房价全国最高，但是深圳的人口流入速度，也是全国最快的，达到68.47%

人口增速这么快，主要是因为大湾区的经济比较发达，就业机会比较多。

来这里寻找就业机会的，不光是广东省内的人口，还有附近的江西湖南广西。

所以我们才会看到，大湾区人口增速如此之快，呈现出大幅净流入的状态。

熟悉广东的人都知道，广东省内经济的发展，是非常不平衡的。

所以我们才看到，大湾区以外很多地方，人口呈现了净流出的状况。

粤东因为就业机会少，人口基本是绿色的净流出。粤北和粤西经济稍微好一点，人口依然保持了小幅增长。

广西人口流入增速最快的，是省会南宁，达到了31.22%，这个情况并不意外。

比较意外的是防城港和北海，人口增速也不错，都超过了20%。

不过从历史经验看，一般靠近湾区和港口的经济状况和人口增长，会相对好一点，即使这个地方不是省会。

毕竟水路运输方便，会成为货物的集散地。北方比较典型的例子，是青岛大连。

华南最后一个省份是海南，这边人口增幅最大的城市，一个是北部的海口，一个是南部的三亚。

这两个城市人口增幅这么大，其实也不奇怪。来海南的外地人，基本都集中在这两个城市。

海口因为是省会，也是省内的政治文化中心。所以很多外省人就业做生意，会选择海口。

三亚是旅游城市，大量北方人尤其是东北人，在三亚这边过冬聚集，带来了人口快速流入。

可以看出在华南地区，投资房产能实现长期保值的区域，广东基本集中在大湾区。

如果让我选的话，首选的是广州、深圳、东莞、佛山四个城市。

广西能选择的也就省会南宁，两个港口城市可能有一定支撑，但并不建议考虑。

海南那边能选择的，也就只有三亚和海口。一个是省会城市，一个是度假旅游城市。

08 西南地区

我们知道西南有五个省市区，分别是云南、贵州、四川、重庆和西藏。

因为当地就业机会，和人口数量不匹配。所以过去十多年，西南大多数省份人口整体都是外流的。

这里面唯二例外的地区，其中一个是西藏。西藏大部分地区的人口，都是增长的，而且增幅还不小。

不过因为产业和就业的缘故。大多数人不会生活在西藏，我们也就不多讲了。

整个西南地区，另一个人口呈现净增长的，是少数民族聚居的贵州。

虽然贵州整体看是人口净流出地区，但是整体人口还增长了。

这说明贵州的生育率比较高，新生人口的数量，抵消了人口流失的数量。

所以虽然省内也是贵阳一枝独秀，但是其他区域，人口也都是正增长的。

旁边云南的情况，和我们前面看到的多数中西部省份一样，整体人口呈现外流。

省内人口流动，也是省会一枝独秀。昆明的增长率，达到31.53%。

同样的情况也发生在隔壁四川，四川这种人口大省，虽然从整体看人口是大幅流出的。

但是观察省内人口流动趋势的话，成都增长率达到38.49%，可以说是一枝独秀。

重庆和四川状况差不多，全辖区的人口虽然呈现净流出，但是重庆主城区的人口数量增幅，是非常可观的。

整体来说，西南区域因为整体产业不发达，状况和中部乃至华北、西北非常类似，基本上都是省会独大的局面。

所以未来如果在西南想要买房长期保值，能考虑的也只有省会。就连省内人口第二大城市，也没有办法考虑。

如果西南地区让我选的话，最看好的城市毫无疑问是成都重庆。尤其是成都，这个城市在西南的优势会越来越大。

原因也很简单，除了人口流入的原因，人类目前正在从物质文明步入精神文明。

这个阶段花在虚拟世界的时间会越来越多，就像我们在《年轻人最大的机会》讲的一样。

搞虚拟娱乐方面，杭州成都优势都很大。但成都人更会玩，公司在那边成本也更低。

最近两年大量这类企业在涌入成都，这种优势一旦形成，就会形成产业聚集，对其他地方形成降维打击。

尾声：

可以看出，目前国内人口呈现向长三角、珠三角、海峡西岸、京津及各省省会集中的态势。

而且大概率，未来人口向这些经济发达地区集中的趋势不会改变，甚至还可能会加速。

因为人既是生产者，也是消费者，所以人口是随着经济和就业走的。

经济最重要的组成部分一个是人口，一个是支撑这些人口的就业，二者相互依存。

没有足够的人口和就业支撑，一个区域的经济和房价，就要走下坡路了。

因此如果目前的人口集中趋势不变，我们也可以得出一个结论。

未来大多数人口流出城市的房子，长期看是没办法保值的。

很多小城市的投资房，不光没法保值，甚至卖出去都成问题。

这也是为啥我们在《讲个常识问题》告诉大家，要赶紧趁别人没反应过来做置换。

过去二十年，不管一二三四五六线城市，房产的价值整体都是上涨的。

在这种情况下，房产很像大家的储蓄罐。一方面具备居住属性，一方面可以保值对抗通胀。

但如果按照目前的人口变化趋势，未来大多数城市的房产都做不到这点，更没办法像过去一样跑赢通胀。

要是再计算物业、折旧等硬性开销的话，甚至有很大概率是贬值的。

就像我们在《三四线城市的房子未来是消费品》里面，说的一样。

如果想要像过往一样，通过投资房产保值。多数省份也只有省会还可以买，就连省内人口第二大城市也不行。

以前想为年纪大了养老攒钱，我们在《生育率问题的终局》里面说，可以攒钱买房做储蓄保值。

现在人口出现逆转以后，很多城市就没法再这么做了。要找其他的投资方式，才能保值了。

比如学会我们在《投资的误区》里面讲的，每轮要做低位基金定投。

比如把手里低线城市的房产卖掉，提前养社保，准备到人口流入城市的好地段置换。

再比如说把手里的一部分储蓄，购买一些年金来锁定利率，作为养老金的补充。

说起年金产品，之前介绍过的光明慧选年金，其实现在非常不错。

一年最低5千起投，可以长期交费，相比房产，准入门槛低很多。

30岁男性每年投入5万，交10年，60岁开始每年定时领取69950元。

不论市场环境如何，这笔钱都一定会给到，直到百年离去为止。

到80岁累计能领146.8万，90岁累计有216.8万，复利收益3.82%，折算单利有14.14%。

回报率比多数城市的房产租售比高，并且不论经济环境如何，都确定给到。

并且保险公司也受到严格的监管，国家有相应的兜底政策。

所以把一部分养老储备资金，投入到这类养老年金保险里，是一个便捷靠谱的选项。

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受到互联网保险新规影响，这款产品最晚12月31日下架，也可能提前，最好提前了解。

最近留言问到下架问题的朋友还挺多，后面我们会再重点介绍下。

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