所以，房产投资到底适不适合长期持有

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文 | 折腾在美国（转载请注明出处）

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连续出了几期湾区各个城市社区的房产投资收益数据分析，作为2020年的最后一期，这一期咱们换换口味，分析点别的。

这次我们来聊一聊，房产投资到底适不适合长期持有这个问题。

大家先想一想一项投资可长期持有的标准是什么？

这个每个人心里可能都有很多个答案，但是其中一定有一项，那就是这项投资能不能够长期给你带来稳健的并具有成长性的收益。

何谓稳健？20年前每年年利率5%，20年后还可以年化收益5%，不会随市场大幅震动，这叫稳健。

何谓成长？随着时间的增长，房子每年的收益率还会逐年增加，这是成长。

所以这个话题实际要去分析的是房产投资的年化收益率是不是可以随着时间的增长，而被逐渐放大的问题。我们从提出上面这个假设开始，然后通过多变量的数据及分析结果，最后看看能不能印证假设，并得出更多地规律。

话不多说，我们开始。

提出假设

提出假设首先是要基于房地产本身的属性特点，作为可交易的商品，房产和瞬息变化的股票相比，其流动性较差。

比如，股市你可以做到每日交易，或者每个月玩玩几手也是很平常的操作，我相信读者朋友里面有很多都是炒股的好手；

但是，对于房子，一般是无法做高频交易，很简单，因为对于同一处房产来说，其交易周期太长：全款的情况买房尚且需要几天交易时间，贷款的话平均3到5周的交易周期，决定了房市就是个“慢”的市场。所以除非在极端情况下，比如政策性加持，房市的流动性就是其弱项。

好，基于流动性差这个特点，我们引申出今天我们要讨论的假设：在一个整体向上的房市大环境下，房产投资持有时间越长，投资收益率越高。

注意这里说的是年化收益率；而不是收益值。因为房市大环境整体向上的话，正常情况下，收益的额度一定是越来越多的，所对应的收益环比也是越来越大，这是句废话，不需要证明。

上面这个我们要去验证的假设，大家先自己想一想，在你心里，这个说法对不对，有没有道理，支持你结论的原因是什么。

数据选取

有了假设，我们的分析就有了目标。

有了目标，我们就知道要使用什么数据，验证什么结果。

首先，上文说了，一个地区的房市大环境要整体向上才是我们研究的重点，底特律5毛的房子你要吗，所以用湾区硅谷的房市大环境作为数据源。

然后，即使拟定旧金山湾区，我们还有很多的变量：硅谷不同的郡，不同的城市，不同的社区，不同的利率，不同的首付比例（杠杆率），以及不同的买入和时间节点等诸多因素。所以要简化。

这个假设里面最重要的变量是时间：

时间决定了什么？

时间决定了价格，什么价格？

你的买入价格和卖出价格。

所以很简单，我们把时间参数留作变量，其他数据固定：

选取南湾Cupertino这一座城市的房价数据，设定投资买入时是全款买房，这样就去除有贷款的情况下首付比例和利率的有关变量；然后也去除租金正向现金流和房产税负现金流对收益的影响。

其实他们起的作用是放大或者缩小最终的收益率，并不会影响总体趋势的变化，为了简化，我们这固定这些参数；

还有，我们设定一套房产至少持有3年，无论是从税率还是前面说的流动性，正常情况下买了短期内立刻卖掉房子的情况并不多见。

这样我们就去遍历过去年份的每个月（作为不同的买入时间节点），和近期三个月（作为不同的卖出时间节点），就可以算出他们之间所有组合的收益率汇总表格，通过表格并作图，就可以看出趋势，发现规律。

过去6年数据说了什么

好，来看第一轮算出的收益率数据，在下面的线形图中：

- 买入时机范围（X轴）：从2014年12月，到2017年11月，3年期间；X轴从左往右是从靠近的年份到较远的年份，所以X轴左起是2017年，到最右边的2014年；

- 卖出时机范围（图中不同颜色的线）：假定分别在今年的9月（蓝线），8月（橙线）和7月（绿线）卖出落袋为安;

- 对应的年化收益率（Y轴）：内部收益率，简化可理解为年化收益率。

可以看出从线形图的左下角，到右上角，我们的年化收益率曲线是呈现整体持续上升的态势：在左下角，买入时间越短的月份，收益率是越低；而越往右边，买的越早，也就是持有时间越长，收益率也在不断攀升。

所以这Cupertino回溯6年的房产数据告诉我们：

壹：图片的左下区间告诉我们，房产投资的总时间越短，收益率呈现越低的趋势；

贰：收益率的总体上扬趋势告诉我们，房子持有时间越长，能够带给我们的收益率“似乎”越来越高；

然后，3条不同颜色线复证了第壹点：蓝色线为最近一个月，代表持有时间稍长一点，所以收益率比其他早卖掉的时间节点要高一点，同时收益率的总体走势和其他两条线相似。

我们把生成上面收益率线形图的数据表格也列出来，如下：

其中，表格渐变色越绿，代表收益率数值越高；渐变色越红，代表收益率数值越低。

过去20年数据说了什么

上一段落回溯6年的数据，似乎证明了我们假设的论点，即房产投资持有时间越长，收益率会越来越高。但是，回溯6年的时间跨度太小，也就是说数据量不够大，我们还要继续深挖。

好，在这一节我们直接回溯20年，从千禧年2000年开始看更多的数据：

- 买入时机范围（X轴）：从2000年12月，到2017年11月；X轴从左往右是从靠近的年份到较远的年份，所以X轴左起是2017年，到最右边的2000年；

- 卖出时机范围（图中不同颜色的线）：假定分别在今年的9月（蓝线），8月（橙线）和7月（绿线）卖出落袋为安;

- 对应的年化收益率（Y轴）：内部收益率，简化可理解为年化收益率。

这次回溯20年的数据线形图，没有呈现收益率随时间推移一直上涨的趋势，图中有一个明显的收益率波峰，也就是2008年美国次贷危机以后，到2012年房价跌到最低点的时候。我在之前的文章《次贷危机会不会重演》，分析过次贷危机这事。数据显示即使再把购房时间往前推移，收益率也是逐渐趋于平缓，而没有出现多个波峰。

这个20年长期数据可以看出：

壹：房产持有时间越长（至少10年以上），收益率上涨趋势趋于平缓，也就是说收益率不会随着房产持有时间的增长而无线放大，投资时间越长，越发凸显房产投资这种类型投资的稳健属性；

贰：中间的那个大的波峰（大家都知道的次贷危机期间），告诉我们在特定的条件下，房产投资也存在一定程度上的“投机”机会，如果能够敏锐地把握，可以极大的提升你的投资收益率。

如果你身边有朋友是在2012年2,3月（下图表格中收益率最高（越绿）的部分）左右买入房子的，那你可以对他/她刮目相看，因为他们“抄底”了近20年Cupertino这块区域的收益率最高点，神一般的存在。