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文 | 折腾在美国 （转载请注明出处）
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今天来写南湾的Milpitas。
作为南湾这几年的热门城市，我相信你身边总会有几个朋友是住在Milpitas附近，你也一定去Milpitas Square喝过奶茶，吃过饭，去那里的99大华买过菜。
Milpitas这座城市早先是越南移民的聚集地，在近20年来随着其中产阶级化（Gentrification）的进程，房价也是水涨船高。
这一期，也是我们的总第10期，我们就来看看Milpitas的房产投资收益数据，
各社区投资收益
读数据之前，我们温故一下衡量投资收益的重要概念：
- 现均价：当前该地区的房价中位数；
- 年化收益率：这里使用的是内部收益率，方便大家理解，可以认为是一个地区的年化收益率；
- 净现值：一笔投资在未来的收益折算到当前时间点的现金价值；
- 环比：收益与投资金额的比例，比如你去年投入1块钱，今年获得1.5块，那环比增长率就是50%，环比发展速度为150%，我们这里用倍数表示，即1.50x。
我们先来看Milpitas各个社区10年期房产投资收益。
表格中列举的是首付20%，也就是5倍杠杆的收益情况，利率咱们还是按照30年3.0%APR来计算贷款的成本。
需要注意的是由于Milpitas城市总体土地面积很小，一共才13.52平方英里，所以其总共也就一个社区Sunny Hills。相比较我们之前发的一些大一些的城市，随便就是由十几个社区构成。对比一下，和Milpitas毗邻的San Jose土地总面积181.4平方英里，是Milpitas土地面积的13.4倍。
可以看出在杠杆的作用下，Milpitas过去10年的年化收益高达15.08%，也就是说当年投资的1块钱，已经变成了15.08块。
还是因为Milpitas没有几个社区，所以这一期咱们的柱状图就直接略过。
好，我们再来看看，Milpitas近1年的房产投资收益数据，也就是短期内的变化情况：可以看出，去年投入在Milpitas的20%的首付，根据今年最新的数据，平均可以获得64.88%的收益。

和湾区不同城市比较

我们把Milpitas和其周边几座城市互相比较下：
一座对比城市是东湾的Fremont，Milpitas往北开一点就直接到了Fremont的Warm Springs；
另一座就是Milpitas往南一点的San Jose，Milpitas和San Jose的Berryessa接壤。
表格中列举的还是首付20%，也就是5倍杠杆的收益情况。
可以看出Milpitas由于处于中产阶级化（Gentrification）的发展期，整个城市10年期平均年化投资收益以15.08%，击败了Fremont的14.47%和San Jose的13.16%。
下面1年期的数据可以看出，Milpitas在经历了2019年的低迷（从2018年的高点跌下来）后，快速反弹。
全美数据比较

最后放眼全美，对比一下不同州的不同城市，对比数据简单明了，一目了然。
表格中列举的还是首付20%，也就是5倍杠杆的收益情况。
因为原始房价随着市场的变化在不断地更新，所以大家在阅读最新文章的时候，即使是同一片地区，因为数据的更新，所以分析出来的最新数据也会随之变化。
想要获得最新的房产投资收益数据，关注一下就好。
好，今天这一期的内容就到这里，感谢大家的支持，欢迎大家4连：关注，点赞，在看，转发！
原创：子文
责编：子文/Zen
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