回顾2020年REITs市场表现，疫苗利好消息将推动哪一板块？|ViiNet REITs力学派

2020年即将进入剩余的最后一个月。今年一整年对于美股市场来说可谓惊心动魄，经历了熔断再暴涨，中间反反复复夹杂着跌宕起伏，市场的回调等一系列的操作。REITs作为美国金融市场不可或缺的产品之一，在今年持续走低的三十年贷款利率的刺激下的表现究竟如何？

今天，我们继续邀请Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵先生对投资者关心的问题进行解答，通过回顾今年一年REITs市场各个板块的表现来展望明年的市场前景。

采访嘉宾：陆兵先生

VIINET INC. 董事、Vesta Investment Advisors 首席执行官

•美国证券交易委员会注册投资顾问

•拥有超过20多年股权市场经验，专注房地产金融投资（REITs)

•现任职Vesta Investment Advisors 董事CEO

•曾任职Millennium Management，富达投资（Fidelity Investments）, 房利美（Fannie Mae）等金融机构

•毕业于复旦大学数学力学，纽约大学Courant数学所

Q：疫情对于REITs的影响还会持续多久？疫苗的利好消息能极大地刺激整个市场？

A：疫情对于REITs市场的影响是比较深远的，毋庸置疑，在一定程度上加速了部分版块的衰落与减缓了它们的复苏。目前市场上因之前疫情冲击较大的版块，比如酒店（Hotel）、医疗中心（Health Care）等版块已经被市场修正。虽然前期的降幅远超过投资者预期，但本次修正也仍未回到疫情之前的水平。

而市场上的现金也从原先的科技版块流动到了传统行业的版块，因此疫苗的消息也并未对科技版块造成利好的效应。

尽管就目前来看，REITs市场的反弹尚未达到投资者的预期，但是纵观历史数据，在低利率时期对REITs向来都是有较大的推动作用，不仅仅是对REITs市场，整体股权类的产品表现也会相当好。

Q：受到疫情影响，传统行业例如酒店、购物中心等版块都受到冲击。因此，想请您谈谈科技版块中的数据塔这一板块，它在疫情期间表现不降反升，您认为在未来，这一板块可持续的长期收入增长来源可能是什么？

是的，可持续的长期收入来源的确非常重要。在疫情期间，的确对于数据发射塔的运营影响是比较小的，比起其他的基础设施资产收到的影响来说几乎微不足道。但因为数据发射塔是全球范围内的业务，因此可能会受到货币的升值/贬值的影响而产生一定的差额。

并且，随着人们开始搬离市中心选择郊区居住以及居家办公的趋势，对于数据的使用率激增，更多的地方需要无线运营商进行资本投资，也引起了更多政府部门和投资者对于全球无线服务的重视与关注，也导致了全美和全球范围内对于无线服务的需求增加和使用数据方式的转变。

因此，从长期来，如果这种使用方式的转变持续下去，数据发射塔版块的收入和活动可能会因此而增加。并且从全球的范围来看，尽管受到疫情影响，在巴西，墨西哥和印度以及非洲部分地区建立新站点的过程中有些受阻，但在印度和拉丁美洲的建造数量正在急剧上升。就增长率而言，数据发射塔版块的表现令投资者较为满意。

Q：您认为明年第一季度的REITs市场表现将会如何？

A：我认为到明年一季度为止，整个REITs市场会处于平稳且小幅度下降的趋势。市场能否完全恢复是取决于疫情的好转程度。虽然目前关于疫苗的利好消息也是接二连三地频传，但是前期主要是给医务人员，真正要落实到普通民众的身上可能也要等到四月份了。考虑到这个时间点，经济真正的复苏可能还需要时间，那么明年一季度的GDP可能还是会有所下降。

Q：今年与往年相比，REITs各个版块的结构上是否发生了较大的改变？

A：首先，今年REITs市场在面对疫情的反应上超过了投资者的预期。这个“超过”并不是指好的一面的超过，而本次疫情对于REITs的负面影响大大超过了投资者的设想。原本REITs产品属性一直与避险性挂钩，但是这次因为疫情主要冲击了商业房地产，如商场、办公楼、公寓、老年人护理中心等，因此可以说是整个金融市场上表现最差的产品之一。甚至REITs内部版块之间的收益与亏损也相差较大，有版块之间甚至达到了60%的差距。

就单个版块来看，酒店版块受到的冲击最大，因此可能近期的一到两年之间都比较难恢复。原先我本来十分看好医疗中心版块，但后来的公布的报表里发现在疫情期间的维护成本太高，因此整体收益远不及预期来得好。

办公室版块也会因为居家办公的趋势而在短期之内较难回到疫情之前的水平。而购物中心版块，例如较为低档的商场基本已经在向着办公楼或者工业的厂房版块过渡了。

除去传统板块方面，新兴的科技版块例如数据中心，虽然其租金市场上的表现很好，在谈判桌上虽然不拥有话语权，仍可以维持比较可观的租金水平。但因为它是为数不多在疫情期间不降反跌的版块，所以目前的表现较为平稳，也没有受到这段时间疫苗利好的影响而暴涨。

最后我想提到一个近期值得投资者留意的版块，就是冷冻仓储（Cold Storage）这个版块。考虑到疫苗的数量庞大，因此可能要用到更多达到一定规格的冷冻密封柜来存储疫苗，所以REITs中冷冻仓储这一板块是否能在未来用于疫苗的存储需要进一步观察。一旦这一板块被用于疫苗的存放与保存，那么这一板块短期之内的涨幅一定很惊人。

免责声明

美投客平台仅提供相关资讯供读者参考，不保证所提供资讯的精确性、完整性和及时性。资讯内容不构成任何推荐或邀约客户投资。对使用本资讯内容所引发的任何直接或间接损失，本公司概不负责。

往期内容精选

1.美国大选之后，价值股与成长股哪个更值得投资？

2.美国大选：拜登的下一步棋该如何走

3.特斯拉将被纳入标普500，指数基金面临史无前例挑战