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文 | 折腾在美国 （转载请注明出处）
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今天聊一个大家一直在问的问题：疫情之后房价到底发生了什么样的变化，到底是因为疫情跌了，还是逆势而涨，具体幅度又是多少?
美国的疫情从今年3月开始蔓延，到目前正好有大半年的时间，覆盖了整个2020年的第2，和第3季度，这一期正好借着给这2个季度的地产数据做个总结。
最近看到一些评论文章用“后”疫情时代来描述我们现在所处的时间段，但是在我看来，以现在美国的情况，还没有到疫情的尾部阶段。举个例子，湾区大部分的科技公司还在继续推迟明年正式回公司上班的时间，如果都已经“后”疫情了，那么公司们给出的信号应该是下个月大家全面回来上班吧，而不是继续延期。如果等到疫情结束，尘埃落定，那还不知道是猴年马月的事情。所以接受和疫情共存的生活状态，该干什么干什么，不然别人都跑了老远了，自己却还在原地踏步。
话不多说，我们开始正文。
时间和空间
为什么要在这个时间节点看这样的一个数据？两点：
第一，消除大家脑海中“想象中”和“实际上”的信息不对等。通过我最近做的交易，各种消息与新闻，在这波疫情中，房价“似乎”跌了， 又“似乎”没跌。所以，到底是涨是跌，具体幅度多少，那我这篇文章告诉你；
第二，我们现在还是处于疫情正当中，你去看看美国每天检测新冠的人数就知道，后面还有得折腾。正所谓“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，身处事件当中的时候，人们反而是最难看出来事件的最终走向：回到地产这块来看就是疫情对房市的最终影响是什么。这个时候，只有认识数据，理清思路，方能导航自己未来的决策。说的通俗点，给疫情期间的房市投资给出数据支持和判断。

老样子，我从来不做对数据本身单独的罗列，如果只是把2020第2和第3季度的数据拿出来是没有任何意义的。
咱们从时间和空间不同的纬度来分析比较，让其生动活泼起来：
- 时间上， 除了看今年2020年第2和第3季度每个季度的房价变化幅度，我们也回溯2年，把2018年和2019年相同时间段的数据拎出来。来对比下，过去几年没有疫情的情况下，和今年有疫情的情况下，在同样的季度里面房价有着什么样的变化。
- 空间上，分别从东湾，南湾和半岛这三个不同区域，看看即使在相同的时间段，不同的地域房子的差异性。通过这个差异性，我们可以看出湾区的人口流动的影响，和其带来的房价增值趋势。
第2和第3季度房价变化及幅度
下面3张表，我们拿过来一起看：
- 时间上：2018，2019和2020年，在各自的第2和第3季度；
-空间上：Alameda County，Santa Clara County和San Mateo County湾区东边，南边，西边3大块。
它们的房价变化幅度。
我们都知道，湾区房价在经历过次贷危机之后几年的暴涨后，在2018年突然大幅回调，硬生生地阻断了湾区房价上涨的趋势，当年第2和第3季度数据正好给我们呈现了这次回调的拐点：
在第2季度的时候（Q2那一列），3大county在当年春季短短的3个月内都超过了2%的增幅，其中Santa Clara County2.96%的幅度近乎3%。这是个什么概念呢，假如你当年去买Cupertino的200万的房子，那么每个月房价就贵个2万块，第2季度3个月一过，200万的房子变成206万的房子。
然而第3季度的数据，直接piapia打脸，除了San Mateo county还保持了一点增长的惯性，Alameda county几乎在2018盛夏旺季没涨；而Santa Clara County在2018盛夏旺季还跌了1.31%，也就是出现了买完就跌的情况，其房价震荡幅度相对于其他2个county要大得多。
2018：湾区三大County，第2/3季度房价变化
数据分析来自本公众号
好，我们再过来1年前的2019年，继2018的回调之后，2019年可以说“平平无奇”，整个第2和第3季度大半年的时间，都是在上上下下1%左右小幅变化。
2019：湾区三大County，第2/3季度房价变化
数据分析来自本公众号
再来看咱们的主角，今年2020的数据：
第2季度是疫情刚开始，大家一开始极度恐慌的时候，通过房价也可以看出来，跌的County继续跌，想要往上涨的County也蹦跶不起来。
但是，到第3季度的时候，数据直接大反转，Alameda County和Santa Clara County直接涨幅超2%，3个月内涨幅分别为2.35%和2.97%，已然逼近2018年回调前的增值水平；San Mateo County起色不大，3个月内涨幅仅为0.59%还是因为湾区整体的人口流动导致的。之前我的文章写过，待会后面我会说下原因。
2020：湾区三大County，第2/3季度房价变化
数据分析来自本公众号
这就从具体数据的角度给文章开头抛出的，为什么大家“感觉”疫情期间房价反而涨了，给出了证明：不是感觉涨了，确实是涨了。
所以涨回最高点了吗
好了，那么问题来了：既然今年第3季度的房价数据涨了，那么房价有没有涨到2018年回调前的水平呢？如果有，超出了多少；如果还没有，那么还有多少距离。

我们再进一步深挖一下数据。
同样，下面3张表，我们放一起看：
- 时间上：2018~2019年，2019~2020年1年时间；加上2018~2020年2年间；
- 空间上：Alameda county，Santa Clara County和San Mateo County湾区东边，南边，西边3大块
它们房子的年化收益率（XIRR列）。
Alameda County：
- 2018到2019年间，房价回调-1.22%；
- 2019到2020今年，房价上涨1.76%；
- 从2018年回调后到今年2020房价总体涨幅超过2018年回调前的水平，房价本身（不算杠杆）年化涨幅约1.76%。
Alameda County：过去3年的年化收益率
数据分析来自本公众号
Santa Clara County：
- 2018到2019年间，房价回调-12.22%，对你没看错，这1年时间南湾房价回调了超10%；
- 2019到2020今年，房价上涨8.66%，跌的多涨的也多，就是前文说的振幅大；
- 从2018年回调后，到今年2020，南湾房价总体还没有2018年回调前的水平，房价本身（不算杠杆）年化跌幅约-2.15%。
Santa Clara County：过去3年的年化收益率
数据分析来自本公众号
San Mateo County：
- 2018到2019年间，房价回调-7.70%，跌的也不少；
- 2019到2020今年，房价上涨1.63%，跌的多涨的少，比较惨；
- 从2018年回调后，到今年2020，半岛房价总体也还没有2018年回调前的水平，房价本身（不算杠杆）年化跌幅约-3.09%。

San Mateo County：过去3年的年化收益率
数据分析来自本公众号
这些数据完美诠释了人口流动对一个地区房价的影响，我在之前文章《如何看待硅谷人越来越少》里面说过：
加州财政部的最新数据显示，从2018年7月到2019年7月，加州人口仅增长了0.35%：这是自1900年以来的最低增长率。
旧金山湾区的五个县的人口仅增长了0.42%，这是自2005年以来人口增长的最低水平。
- Santa Clara County的人口负增长最多，迁出人口，比迁入人口多5900人。增长率为0.26%，在旧金山湾区排名倒数第二，仅次于排第一San Mateo County的0.22%；
注：这就是为什么San Mateo County房价跌幅大，涨幅小的根本性原因。
County级别数据：
- Alameda County新增居民约11,400人，增长率为0.68%，是旧金山湾区最高增幅的County。
- 同时Alameda County和Contra Costa county是湾区仅有的2个人口迁移为正的County，就是说其他County都是外迁人口大于迁入人口。
注：这就是为什么Alameda County的房价在其他County还在低势徘徊的情况下，增值已经超过了原有水平。
小结一下
这一期我从时间和空间的纬度给出了，湾区房价变化的数据，对比和证明。可以明显的看出：
- 第2季度，房价受疫情恐慌情绪的压制；
- 第3季度，压制的需求出现释放，房价应声而涨。幅度接近，2018年回调前的涨幅；
- 除了东湾Alameda County增长稳健，其他2大County并没有超过2018年房价最高点，其中半岛没有显著增长势头（人口流失导致），南湾房价振幅较大，之前跌的多，现在涨的多。
由于篇幅，这里还有很多细节这次来不及说，比如：
- 影响整体房价变化，无论是增长还是下跌的几个支撑点；
- 第3季度的增长势头能够持续多久，某些地区的下跌趋势会在什么时候得到遏制等。
我会在后续的文章里面给大家分享。
好，今天就到这里，感谢大家的支持，欢迎大家四连：关注，点赞，在看，转发！
原创：子文
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