三步教你成为硅谷买房专家（美国投资买房的满满干货）

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大家都同意买房是件家庭大事吧！

无论是自住还是投资：一、这是一项大支出；二、自住是不是舒服方便，投资的话是否好出租，租金收入如何；三、这是一项长期的投资活动（美国平均是6-7年的换房率，甚至有人买了房子打算长期居住，将来留给子女）。

最近Wen在帮客人看房子时，发现80%的客人，尤其是买第一套房子的客人，对于房子的很多基础知识处于小白阶段，能不能买到好房子，90%依赖于经纪人的责任心和经验。

既然是这么大的一件事，怎么能全依赖于经纪人呢？万一万一遇到不那么靠谱的经纪人可怎么办？

所以，把这些基础的看房经验分享给新手买家，毕竟像前面所说，这是一项大的投资，不仅要慎重还要“懂行”。虽说看了这篇文章你还是需要一位优秀的经纪人伴你同行，毕竟房产知识不是靠一朝一夕就能搞定，但是，咱们心里有谱就不怕忽悠对吧。

先讲讲看房之前需要做的准备工作。

第一步：预算

分析自己家的财务状况。如果您现金充足，打算全现金买房，那么先恭喜你，你和与你同样预算的买房小伙伴们比，领先了一步。

贷款小伙伴也别气馁，买房路程漫长，赢在起跑线不代表先到达终点，Wen最近带的客户就有因为情真意切的offer打动了卖家。

咱们来简单说说贷款，除了找你现在的存款银行，最好再找另外几个银行的loan agent都询问一下，至少拿到一个银行的pre-approval，这就是银行给你出示的初步贷款证明，有了这份证明，在看上房子之后才可以去下Offer（当然Offer不是这么简单的，后面继续讲）。

这只是一个pre的文件，并不代表你买房的时候实际也是这个利率和这个金额，但是市场上通常房子close时间是30天，到时给你实际做贷款的时间很短，所以在买房前有空时多积累几个loanagent的联系方式，千万别“人到用时方恨少”。

Tips——非常重要

如果想下Offer时更有竞争力，最好能拿到银行做的underwriterapproval，什么意思呢？简单来说，别人需要30天完成的交易，你只需要2周（现金买家通常1周）。但是同时也代表，你之后不能换贷款银行了，否则一切重头再来，30天！卖家几乎都希望尽快close，除了可以早点拿到钱，更重要的是减少交易过程中的风险。也有不少买家买房过程中因为贷款或者种种原因，没有成功交易，这对卖家和买家都是不小的损失。
如果卖家接受了你的Offer，恭喜你，这时你需要尽快确定银行，毕竟close时间在那卡着呢！这时，询问几家银行，或许A家的利率低，B家的贷款金额高，怎么办呢？让B家去matchA家的利率，这样你就可以拿到最低利率和最高的贷款额度了。记得，对方报利率和金额一定要有邮件为证，还有要拿nopoint & no fee的利率。
买房之前，通常2-3个月不要轻易有大笔的金额入账，否则银行会询问这笔钱的来源，有的银行让你出示giftletter，有的银行甚至连给你转钱的人的收入也要查一遍。所以，尽量早做准备。

说明：

以上关于贷款内容都是个人经验累积，具体内容请咨询专业的贷款经纪。

第二步：选址

湾区那么大，不选好几个目标区域，累死你也看不完房子。

这一步或许需要房产经纪帮你，当然，如果你对湾区的各种地段很熟悉，也可以自己做，不过相信我，专业人做专业事，哪里有垃圾场或许大家都知道，可是高压线的分布，还有是不是floodingzone，是不是地下有废弃物填埋等等等等，估计少有人比房产经纪熟了。

选址不要只看眼前，一定要考虑未来！未来！未来！

最重要的是学区和上班的日常交通。

考虑现在的家庭情况，是否有孩子，孩子多大了，再考虑学校。

湾区有些地方的大塞车和北京已经有一拼了，所以买房子尽量选交通方便的地方，更简单的是说离公司近，离现在公司近是一方面，考虑清楚自己这几年是否有跳槽的打算，那未来的目标公司附近也会是一个不错的选择。

基本上，预算、交通、学区考虑清楚了，就能锁定几个区域了。

那么，还有什么样位置的房子尽量避免呢？

紧挨着Cal train、高速公路，噪音会比较大。
挨着高压线的房子，目前还没有具体数据说明高压线对人体的影响，但是房子附近有高压线，会影响这个房子的价值（例如再次出售）。
大马路边的房子，通常对有小宝宝的家庭不够安全。
路冲不要选，除了对面过来的车灯时不时晃在你家，风水上也叫路煞，不吉利。
紧挨着小学门口、初中门口、高中门口早晚接送时门口会比较嘈杂。

没办法，Wen就是这么挑剔。

再送你们几个“名词解释”：

垃圾场——看图，NewbyIsland垃圾处理掩埋场，靠近880的位置。在237和880上开车时路过会闻到。夏天这个味道更恶劣一些，不过臭味影响区域和风向也有关系。

Superfound Sites——Superfund是美国环保署( EPA )超级基金制度，世界上最具代表性的污染场地管理制度。硅谷地区的Superfund多分布在101附近，不过政府对此处的新楼盘开发管制非常严格，一般都需要几年的处理才能盖新房。

Flood Zone——FEMA（美国联邦紧急事务管理局）专门成立的美国洪水保险计划，洪水概率大于1%的地区，就属于Flood Zone。如果你的房子在Flood Zone，贷款银行会要求你买洪水保险。

地震带和液化区——如图，整个西海岸是地震带，哪里都有发生地震的可能。土壤液化（Soilliquefaction）指土壤因外力作用，造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时，砂与水混和成如泥浆般的液体，使土壤失去支撑力，造成地基下陷房屋倾斜等。大多数情况，这个外力往往就是地震。

机场、Cal train——硅谷附近的三个机场和

Cal train

带来的噪音也考验你们的容忍度了。

Tips——重要

已经有些看房经验的朋友肯定经常听到这句话，“买房就是location，location，location”，这个到底是什么意思呢？那就是宁愿买好地段的破房子，不要买烂地段的好房子。

很多买家在看房子的时候容易被房子本身所吸引，例如漂亮的装修，高高的天花板等等，住进去后发现，为什么周边都是老墨？为什么在家里总能听见飞机的轰鸣声？

好地段的破房子，你买来会相对便宜一点，但是一旦装修或者重建，那价值就蹭蹭的往上飙。但是烂地段的好房子，则会受限于周边的房价。

第三步看房

第一次买房的话，建议先做好前面两步的准备工作，再给自己安排一个比较密集的看房期，一个月到三个月，每周看五套房子左右。你会发现，越看越知道自己的目标。要是实在没时间，那就找个靠谱的经验丰富的经纪来帮你。但是，买房其实有时候是比较个性化的事情，每个人的需求、喜好和生活习惯都不同，而且毕竟是你自己住在里面，这么大个决策，咱们就别嫌麻烦了，好吧！

Wen到目前为止少说也看过好几百套房子，也装修、新建过房子，这不仅仅是对一个房产经纪的职业要求，更重要的是对房子的热爱，你说我当年怎么没学个建筑设计呢！

如果你的经纪不能陪你看所有的房子，我来告诉你，看房时你都应该注意哪些问题。

第一，房子的周围环境

远处来说，房子周围方圆几英里都是什么建筑，工厂？写字楼？民宅？超市？公园？当你住在这里时，这些附近的设施可能对你日常生活有影响。

我每次陪客户看完房子，都会在房子周边转一圈。

近处来看，房子是否在大马路边，交通如何？如果离高速很近，除了白天听听噪音，建议晚上也去听听，因为对你的影响通常是夜深人静你要入睡时。

还有避免前面讲过的路冲的位置，但是这种情况也是要具体问题具体分析。实在避免不了，咱们还可以从风水方面把它改善一下。

第二，房子的floor plan

对于Townhouse和Condo来说，Floorplan可改动的空间非常有限，所以买房前要想好是不是对自己的家庭适用。

对于Singlefamily house来说，Floorplan可能更重要一些。因为这代表了它的可塑空间。市场上的二手房基本都是50年以上的老房子，所以相比较起来，买Singlefamily house我们更看重的是那块地。这也是为什么是我们前面一直提到Location。

所以，先看看整体Lot的格局，方方正正最好，如果是又长又窄，那么未来要是想改房子的户型就会受限很多。

再看看现在房子居于院子的什么位置，前后左右的空间，是否有未来加建的可能性。