【湾区房产攻略之Morgan Hill】硅谷卫星城吸引通勤族

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位于圣他克拉拉县南端的莫甘山（Morgan Hill），北邻南圣荷西、南接吉尔洛，全市面积约12.76平方哩，人口约4.4万，人口以白人和西语裔为主，亚裔不足2%。莫甘山区域过去多为农场和果园，后渐渐发展为硅谷的卫星城市，以可负担房价、宽敞的生活空间与多样化的休闲娱乐吸引居民移入。

认识莫甘山

★ 交通便利房价相对便宜

莫甘山虽不在硅谷中心，但交通仍算便利，不仅101公路贯穿其中，距离圣荷西约20分钟车程，加州火车也在市中心停靠。且莫甘山周边环境优美，自然景观、公园、步道多，如：Uvas Canyon County Park、Anderson Lake Park等。邻近处也有不少酒庄、高尔夫球场，往南到吉尔洛Outlet卖场仅需15分钟车程。南方约一小时车程还有著名的度假小镇卡梅尔（Carmel）、蒙特瑞海边度假区等，能达到休闲与生活的平衡也是许多人选择迁往莫甘山的主要因素。

从市区开车仅需10多分钟，就能到Anderson Lake附近，登高远眺，享受湖畔风光。（记者林亚歆／摄影）

专注于莫甘山地区房产近20年的范达伦（Rebecca Van Dahlen）表示，莫甘山原先以农业为基础，住户多是劳工，但随着湾区发展，有很大改变，尤其是过去五到七年变动十分显著。她指出，湾区居高不下的房价将民众不断推往周边的卫星城市，寻求可负担的住房选择，「在莫甘山，很显然你可以花同样的钱就有更大的生活空间，品质也更高。」

市中心与车站附近不少设计感十足的共度屋、连栋房屋，受到科技新贵的欢迎。（记者林亚歆／摄影）

房产经纪刁亚伦指出，莫甘山房价与湾区相比便宜不少，且从莫甘山到南圣荷西交通也还算方便，是未来很有发展性的区域，「整体来说是发展平稳，还是有投资的价值和空间。」他表示，现在就算在高科技产业工作，要在圣县、硅谷置产，压力还是挺大的。但在莫甘山区域，70到100万的物件还有不少，不仅新房的选择更多，居住空间也较大，生活环境更舒适。

莫甘山虽不在硅谷中心，但交通仍算便利，加州火车也在市中心停靠。 (记者林亚歆／摄影)

★ 高科技业带动房价攀升

科技业者是带动莫甘山房产发展的主力。范达伦表示，随着IBM于南圣荷西开设办公室，Apple、Google等科技大厂安排接驳车在Morgan Hill火车站接送后，高科技产业的劳工大量涌入，成为近年来莫甘山房价攀升的重要原因，「最近我们的房子很多在上市之前就售出了，可见买气越来越好。」

不少科技公司将接驳车停靠在莫甘山车站，使近期市中心与车站附近的共度屋上涨幅度明显。（记者林亚歆／摄影）

由于不少科技公司将接驳车停靠在莫甘山车站，使近期市中心与车站附近的共度屋上涨幅度明显，也有许多新建案开始动工，「这些房屋就是紧挨着车站，他们每日可走路搭车上班，下班回家又可步行至市中心吃饭，就是所谓的步行生活圈。」她指出，这些房型价格落在60、70万左右，但从去年到今年平均就涨了10万，她经手的一户位于车站附近、2100多平方呎的共度屋，去年以55.1万售出，今年同个社区、房型售价已达74.5万，不过目前买家加价的情况还不如硅谷激烈。

莫甘山市中心治安状况良好、适合步行，也有各式餐厅、公共空间。（记者林亚歆／摄影）

莫甘山城市周边空地多，也有不少农场、果园，农场动物悠闲放牧的画面也成市景一隅。（记者林亚歆／摄影）

★环境悠闲吸引退休族群

另外，莫甘山不拥挤的环境与悠闲的生活步调也吸引许多退休族群，其中税制优惠也是很大的拉力。根据圣县规定，只要新屋的市场价值等于或低于旧屋的市场价值，55岁以上的房屋所有人可将主要居所的税基（Tax Base）转让至圣县内新购或重建的住宅，再加上加州1978年通过的13号法案，限制房屋估值年递增不能超过2%，范达伦表示，这对很多硅谷的退休族群很有吸引力。

她表示，退休人士卖掉硅谷房屋后，可在莫甘山买到更宽敞的房子，这类族群多钟意占地面积大的独立屋，有的人养船，有的人养马，也有人买下带有整片果园的房产，整日徜徉于林园风光中，部分家中有葡萄园的屋主也会与周边酒庄合作，让他们来整理葡萄、酿酒。

部分退休族群卖掉硅谷房屋后，可在莫甘山买到更宽敞的房子，钟意占地面积大的独立屋。（记者林亚歆／摄影）

莫甘山市区附近有不少酒庄，吸引游客、居民前往品酒。（记者林亚歆／摄影）

「若一定要谈弱点，莫甘山的学区不是顶尖。」范达伦表示，莫甘山的学区虽不差，但绝对比不上库比蒂诺等以学区为主打的区域，因此买家还是多以没有孩子的科技业新贵、夫妇，或是孩子已毕业的退休族群为主。

莫甘山市中心附近有不少设计感十足的公共空间，营造悠闲的气氛。（记者林亚歆／摄影）

自1977年开始莫甘山市政府通过E提案，设定至2000年城市人口总量不超过30000人，之后又经历了P、C、F提案等，2016年时，莫甘山市政府通过最新的S提案，设定到2035年城市人口总量不超过58200人的标准，并通过住宅开发控制系统（Residential Development Control System），每年配给开发商的开发户数不得超过215户，限制了莫甘山的新房供给。

★ 新建案多看好未来发展

由于房源有限，加上来自湾区核心地带追求良好居住品质的移入人口，过去几年莫甘山平均房价迅速攀升。目前，莫甘山房价中价位为97.2万，去年涨幅近15%，根据Zillow网站预测，明年涨幅约为7.5%。

莫甘山目前开发还未达到饱和，车站附近有不少新兴建案，市区附近也还有不少空地。（记者林亚歆／摄影）

一栋2015年建的2440呎四房连栋住宅（Townhouse）4月卖出87万的高价，而一栋2010年建的2842呎、四房独立屋，占地4422呎更是在4月底卖出125万的高价。

莫甘山独立屋近期成交物件

范达伦表示，莫甘山目前开发还未达到饱和，有不少新兴建案，还有很多空地，「这些未来都是很好的社区，这里就像未被发现的璞玉，我相信未来10至20年就是发展的冲刺期。」但她也指出，莫甘山与硅谷核心地区的房价相比，涨得慢、跌得快。「湾区房价涨大多是自旧金山开始，然后慢慢往南影响，但价格下跌时，南边城市却是首当其冲的。」