『房产专题：Milpitas篇』亚裔入住热点揭密3吸引力

世界日报房地产专题

购屋置产是美国梦重要的一环，新移民在湾区打拼，都希望有朝一日拥有自己的屋子，安家立业；有了第一栋，也会想再有一栋物业，作为稳当的投资，乃至给下一代的礼物。

湾区这一波房地产热屡屡成为全美国的话题，面对可能是多数人一生中最大笔的投资，作足功课再进场才是王道。本报（世界日报）记者群长期观察报导这块土地，看过热闹也研究门道，将陆续撰写「湾区房地产专题」，从各城市或区块的导引、专家实用知识分享，到特别个案介绍、过来人经验谈等方面面深入报导呈现。

Milpitas
密尔比达篇

位于湾区东南的密尔比达（Milpitas），居民只有7万多人，与湾区很多其他的小型城市规模差不多。但特别的是，该市超过六成以上的人口都是亚裔，其中华人、印度人、菲律宾人、越南人都不少；而且依据统计，密尔比达居民有超过一半都是「外国出生」，在全美国所有稍具规模（超过6万5000人）的城市之中，排行第五，也是南湾新移民比例最高的城市。拥有四分之一华人血统的密尔比达前市长艾和谐（Jose Esteves）就是菲律宾移民，他33岁才移民来美，创下纪录、前后担任了12年市长，2015年才卸任。

走访密市居民

「我来湾区快十年，都住密尔比达（Milpitas）。密尔比达很方便啊，到哪里都不算太远，餐厅选择又很多。」工程师杨兹顺，硕士毕业后从佛罗里达搬来湾区，因为工作关系，就近在密尔比达租屋。几年前买房仍选择密市，一方面能就近上班，另一方面相较于库比蒂诺、Saratoga等传统的华人聚集区，密市的房价亲民多了。

在密尔比达置产的杨兹顺说，密尔比达非常方便。（记者李荣／摄影）

「生活机能最吸引我，很方便。」来自台湾、在密市住了十多年的Alice指出，密尔比达就在237与880公路的交口，无论往西到山景城的方向、往南到库比蒂诺，还是要往北到东湾都很便利。如果880公路塞车，还可以走680公路，选择很多，「当然，这几年交通是愈来愈挤了，不过湾区哪边不塞车呢？」

六、七年前在密尔比达置产的她指出，当时因为上班的公司就在圣荷西与密尔比达交界处，因此选择在密市买房。当时正值金融海啸过后的房产低档期，市场上满是法拍屋与短售屋（short sale），她以40多万的价格买下一户三房的物件，至今市价已快翻了一倍，「还好当时有买，有房子心里还是比较稳定，而且也就当强迫储蓄。」

单身的Alice说，这几年房价与房租都在上涨，记得2010年她住在桑尼维尔租屋时，一间独立门户、水电全包，停车场有电动门的套房（studio），还只要约900元。后来景气复苏，湾区租屋不断推高，现在同一间套房每月租金至少需要1600元。而密尔比达的租金也持续上涨，她家中三个房间，自住一间，另外两间出租，每月房租收入也从刚买房的1300元，上涨到1900元，几乎就是房贷支出。

「新移民多，市场活跃吧。」Alice表示，密尔比达的特点之一，就是这十几年来的新建案多半是公寓（Condominium）或者连栋屋（townhouse），而不是传统的独栋屋（single-family house）；可是现在很多亚洲来的移民，对于公寓这种高密度住宅不但不排斥，而且还觉得烦恼少，「在亚洲我们房子不是更小吗？公寓不用烦恼前、后院，有的还有电梯、豪华社区中心、健身房，特别是刚来的单身族或是小家庭住起来都没问题。」

魅力添色

捷运通车在即

北加州台湾工商会副会长、美新房屋管理业主蔡瑞声（Jackson Tsai ）分析，密尔比达算是交通枢纽，有北加州最大室内畅货卖场「Great Mall」，又有本地最大停车场的大华超市， Cisco、Maxtor、LSI、Adaptec、Intersil、KLA-Tencor、SanDisk等大公司的总部也在密市，发展潜力十足。而且，密尔比达上接佛利蒙，离圣他克拉拉的英特尔、Nvidia等高科技聚集地不远，到美超微（Super Micro）、富士康等公司也很方便，让许多华人移民决定落脚密市。

「密尔比达愈来愈贵，也愈来愈值钱。」蔡瑞声认为，除了地点以外，密尔比达因为大量华人及印度人的迁入，密尔比达高中已经9分，SAT成绩及升学率直追半岛和南湾传统明星学校。另外，密尔比达捷运站即将要通车，也会是一大催化剂，「不久前佛利蒙小台北Mission Warm Spring附近地铁站通车后，让附近房价在几个月内涨了15%，涨幅相当惊人。而同样的，现在密尔比达，也因为同样的原因，房价正在如火如荼地上涨。」

另一位房地产经纪人、Crossbay Group负责人Eric Chang也指出，根据美国人口普查局资料，密尔比达从2010年到2015年的人口成长了近一成，亚裔人口更是成长近两成，其中华裔人口增加15%，印度裔增加了32%，显示密尔比达成为了亚裔人口选择居住的热门地点。

他认为，亚裔族群与传统美式生活居住习惯略有不同，亚裔更在乎居住地的便捷度以及生活机能，特别是对于事业刚起步、处于拼搏期的年轻家庭，密尔比达成为很受欢迎的选择。

密尔比达亚裔居民超过六成，新移民也很自在。（记者李荣／摄影）

「早期人们对于密尔比达的印象，不外乎就是那股『特殊的气味』，但在在地居民的团结及努力奔走争取下，近年也得到很大的改善。」Eric说，虽然纽比岛垃圾场仍在继续使用，但总是会有使用空间的限制，未来肯定会关闭，届时密市房价上调的幅度将很令人期待；而另一个角度来说，密尔比达新建案多半是公寓型的产品，就算偶尔有味道，其实居民回家后也不至于太受影响，「如果是独栋屋常在院子烤肉，那就比较烦恼了。」

密尔比达公园不少，生活环境佳。（记者李荣／摄影）

淡季不淡

还有补涨空间

蔡瑞声说，传统上年底是房地产淡季，但是今年湾区都呈现「淡季不淡」的情形，「这波湾区房价整体涨势以旧金山市、巴洛阿图、山景城为领头羊，也就是我们房地产业者说的『双蛋黄区』，但因为Apple、Facebook、Google等大公司积极的招聘员工，供需不平衡，也让湾区租屋及买卖市场持续往上。蛋黄区今年到现在为止涨幅超过15%，但密尔比达、北圣荷西一代涨幅约10%，因此预料将有补涨空间。」

房产经纪人蔡瑞声认为，密尔比达地理位置佳，又因为大量华人及印度人的迁入，学区愈来愈好，后势可期。（记者李荣摄影）

一级战区

特色建筑抢市

密尔比达因应捷运开通，附近规划一些新重画区，多家建商（Builders）都正在盖新房，以连栋屋与公寓为主。主要建商包括Toll Brothers、Dr. Horton、 Pulte、 Lennar等，这几家建商以盖豪华型的特色建筑为主，每家建商都有自己的特色。如建商Lennar的特色是建材好，房型摩登；Toll Brothers具传统名气，设计高大尚；Dr. Horton在空间设计上有独到的作法；Pulte则以精致的设计为诉求。因这几家建商都拿到相当面积的土地做规画，所以有空间可以打造「社区型」的空间，并以温馨安全为卖点；而密尔比达也是目前南湾少数有多家建商聚集的战区，也可能是南湾最后一波大面积土地重画区。

位于237与880公路交界的Milpitas Square餐厅与商家聚集，是南湾传统的华人聚集商场。（记者李荣／摄影）

案例观察

位于Great Mall附近的「The Pine」社区，是密市传统社区，位置便利、环境也不错。几天前一栋1965年的独栋屋，室内面积1692平方呎，开价89万，该物件吸引超过50组人看房，后来一位华人买家以110万全现金买下。这类物件多半是白人屋主、白人经纪卖房，华人经纪带着华人买家看房购屋。

这户室内面积1692平方呎的物件，开价89万，该物件吸引超过50组人看房，后来一位华人买家以110万全现金买下。（图：蔡瑞声提供）

商机无限

两房屋最火

房地产经纪人、Crossbay Group负责人Eric Chang指出，过去1年来随着密尔比达捷运站接近完工、Google进驻圣荷西中心的利多，以及就业市场持续畅旺带动房市刚需，密尔比达房价持续升温。 2016年密市中位成交价约80万，2017年至11月为止则已经突破89万，涨幅超过10%。其中，两房屋更抢手，价格成长超过13%，很可能就是因为首购族看重密尔比达的便捷与生活机能。首购族因为原本三房屋涨过了原本设定的预算，使得原本多半属于投资客选择的两房产品，成为自住客的选择，加入竞标的行列。

他表示，目前市场的存货还是处于历史低档期，每一个新房屋上市，都吸引了众多买家竞价。密尔比达与去年相比，平均出售日从14天下降到12天，而大部分更是在不到一周内就售出；面对湾区庞大的住房需求，就连新建房也采取了抽签甚至竞标加钱的方式，往往在样品屋还没盖好时就已经销售一空。

近期成交

案例观察

此外，以去年11月刚成交的三个房屋为例，一间三房、室内1622呎的公寓，开价89.9万，最后成交94万；另一间三房室内1100呎、占地6120呎的独立屋，开价89.9万，卖出95万；另外一间四房室内1824呎、占地5500呎的独立屋，开价99.9万，更是以116万的高价卖出。