这两天看到个视频还挺有意思的，里面说一线城市房租下行，房东躺平收租的时代结束了。

视频提到个观点，那就是目前有些房子房租下降千元，依然还是找不到租客。
业内人士表示说是这是因为人口流出的背景下，租房需求不足带来的结果。

在这个视频里面，业内人士说到的这个问题，其实就是价格运行的底层规律。
底层规律就是所有的商品价格，都是来自于供需。在供应不变的情况下，需求减少自然价格就会下行了。
按照视频的说法，现在遇到的情况一个是房价出现一定程度的下跌，一个是房租出现一定程度的下降。
等于说在需求不足的背景下，我们看到租售两个环节价格都有所下降。
出现这个情况的原因也很简单，房子这东西是吉芬商品，大家都是买涨不买跌的。
房价上涨过程中，因为存在涨价带来的财富增长预期，大家总觉得买晚了就赶不上赚钱了，所以即使凑首付贷款也要买。
房价下跌过程中，因为存在价格下行带来的财富缩水预期，大家总觉得买早了就可能会亏更多钱，所以根本就没人愿意买。
这就是为啥我们常说的那句名言：上涨无房源，下跌无刚需，这种现象会周期性产生的原因。
这个阶段如果没有外界新增需求出现的话，那么这个阴跌的趋势短期内是止不住的。
往往在一段时间内，如果供需没办法逆转，我们大概率看到趋势会不断出现加强。
因为看到价格下行趋势出来以后，不少之前持房待涨的房东也会赶紧把手上的房源挂出来，等于说挂牌供应增多了不少。
但是房价下行趋势出现以后，买家看到价格下行都不愿意出手了，等于需求在持续减少，这样的情况发生以后在一段时间内阴跌就会持续。
人有时候会有种锚定心理，比如你之前买了个股票涨到了6块，但是你在这个时间点没有卖，现在价格跌到了5块你总觉得自己损失了1块。
这个心理放在房子上面也一样，当房地产市场下行趋势出来一段时间，价格回调一段之后，不少房东因为锚定心理的存在索性不卖了。
他们把自己手里的房子从售卖市场转向了租赁市场，这客观上减少了部分二手的卖出供应，增加了租赁市场的供应。
二手卖出数量的减少，对于减缓阴跌速度是有一定帮助的。但是租赁市场挂牌房源增多以后，如果租赁需求端没有跟上的话，价格压力就来了。
我们知道一个城市的租房需求，主要来自于经济增长背景下整个城市能新增多少就业需求，带来流入多少外来人口。
经济增速放缓之后，相应新增的就业需求就会减少，等于说市面上的工作机会变少了。
但是这时候如果赶上了房价走下行趋势，二手房挂牌以后比较难卖，不少房东会转向售转租。
这等于说在市面上租房的人群变少的同时，需要出租的房源却开始增多了。
那么这个阶段房子变得不太好租，租赁价格出现下行拉低价格，也就成了大概率事件。
后续冲击租赁市场的，其实还不只是这部分售转租的房源，还有政府的保租房。

比如在一线城市里以上海为例，从2017年开始，上海一直在出让住房租赁用地。
到现在为止已经累积出让1900万平米的面积，可以提供超过25万套租赁住房，这里面大部分为保障性租赁住房。
这些保租房项目分布在上海16个行政区和临港新区，这里面中心城区占了61%，外环外占据39%。
项目规划选址在轨道交通站点周边的接近一半，八成地块可以辐射岛各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。
从户型看的话，这些保租房项目聚焦小户型，有一室户、一室一厅、二室户、二室一厅等多种户型。
总体来说这些保租房项目位置好、面貌新、价格公道，相比个人或者二房东手中的房源，更能让租房人青睐。
从功能上基本能满足新市民、青年人在创业发展、生活改善不同时期对居住空间的需求。
可以看出不管是二手房售转租还是保租房项目的大量上市，其实都是对供应端有影响的。
从需求端看，如果租房需求想要出现有效提升，那很大程度上需要经济增长带来的就业增长和外来人口流入。
可以说供应和需求端是东风压倒西风，还是西风压倒东风，最终决定了租赁价格的走向。
就像我们在《新一轮去库存开始了》提到的，未来随着金融支持住房租赁市场的逐步落地，政府提供的保租房能提供更多的供给。
当政府部门手里的保障房和租赁房数量足够多的时候，就可以很大程度上影响市面上的刚需和租赁价格。
这在未来对那些出租房源的价格体系，还有刚需住宅的金融属性，都会带来比较大的冲击。
记得三四年前我们说《未来楼市会出现明显分化》的时候，就讲到过这个问题，现在这个结论依然没有变化。
而且记得那时候还聊到由于未来会出现分化，所以找机会做置换可能是更好的选择。
 不过可能当时最好的策略并不是直接置换，而是在新房限价导致有两成以上折价的强二线以上城市置换打新。
记得那时候还有人提出个搞笑的问题，说如果打中这种折价新房的概率很小，是不是可以去二手市场看看。
答案是不可以，如果打不中就继续打，到后面打中的概率会越来越大，有折价才是你的安全垫。
如果没有这个折价做安全垫的话，你这个阶段去二手市场基本是送人头的，几年以后大概率会亏不少。
现在回头看看的话，可能当时万人摇的大比例折价红盘，现在整体市场回落以后，也就是小赚而已。
如果那时候冲到二手市场，一冲动按照当时的价格接了盘，那么现在可能浮亏就比较大了。
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