引言
实践中，破产管理人常常遇到这样一个“头疼”的问题：债务人，尤其是那些持有物业的债务人，被法院受理破产申请前，就其持有的物业，已经与承租人签订了租赁合同，而且承租人已经预付了后续多年的租金，这样的租赁合同管理人是否可以解除？
特别是，有些债务人通过所谓“以租抵债”的方式，与承租人达成租约，承租人实际占有物业，却不实际支付租金，这种情况下，管理人又如何处理？
更为棘手的是，在存在二房东的情况下，承租人将债务人的物业转租给大大小小的多个实际承租人，二房东一边占着物业，一边收着租金，管理人接管后却收不到任何租金，拍卖前的清租工作无法开展，这种情况就更加让管理人挠头了。
有些管理人认为，根据《企业破产法》第18条第1款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，管理人有权单方解除债务人与承租人签订的租赁合同。
也有管理人持否定态度，认为在承租人预付租金，甚至“以租抵债”的情况下，实质上承租人已经履行完毕了合同义务，即支付了相应的租金，并不适用《企业破产法》第18条规定的“均未履行完毕”的情形，管理人无权单方解除租赁合同。
本文通过实务案例，结合我们处理有关案件的经验，为各位管理人处理上述问题，提供解决思路。
一
拆解&分析
如引言部分所述，管理人单方解除权的权利基础是《企业破产法》第18条第1款的规定。
如果管理人有权依据该规定解除，那必然要符合“均未履行完毕”的要件，那么，首先我们要问的是：在承租人已预付租金的情况下，租赁合同是否属于双方均未履行完毕的合同？
1、在承租人已预付租金的情况下，租赁合同是否属于双方均未履行完毕的合同？
对于该问题，实践中存在一定的争议。
比如，四川省成都市中院在成都A公司与乔某租赁合同纠纷一案[1]中认为，“作为承租人的乔某已经按合同约定支付了租期（15年）内的全部租金，其对承租人在合同履行期间内所付的义务已经履行完毕，至于归还租赁物的义务，属于合同终结后的义务，而非履行期间内的义务，不影响乔某已履行完租赁合同期间义务的判断。”
基于此，四川省成都市中院并未支持成都A公司管理人依据《企业破产法》第18条第1款的规定解除租赁合同的主张。
与四川省成都市中院的观点截然相反，江苏省常州市中院在常州某新材料公司与江苏某机械集团公司房屋租赁合同纠纷一案[2]中认为，“《企业破产法》第18条赋予了破产管理人单方解除合同的权利，只要该合同同时满足破产申请受理前成立和双方均未履行完毕两个条件，管理人即可单方解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。
租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务、通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于租赁合同的履行过程中。因此本案中，承租人与出租人的义务均未履行完毕，管理人单方解除租赁合同有法律依据。”
值得一提的是，上海市嘉定区法院在上海某液压股份公司与上海某物流公司的租赁合同纠纷一案[3]中，从是否有利于保护破产企业债权人利益，结合合同的性质以及合同的履行情况进行综合判断。
首先，上海市嘉定区法院认为，在该案中，案涉租赁合同约定的租期是2015年11月30日至2021年11月29日。承租人上海某物流公司已一次性预付了6年的租金，出租人上海某液压股份公司也按约交付了租赁物，此外也未发现双方存在恶意损害债权人利益的行为。因此，上海市嘉定区法院认为，该期间的双方合同履行行为已经有效完成。
其次，上海某物流公司承租后，基于租赁周期较长，因此已经投入了大量的资金开展经营活动，并且还另行租赁给了众多次承租人，次承租人同样投入了大量的资金。与该事实相对的是，剩余租期时间并不漫长，不严重影响破产清算程序的进行。
若支持管理人解除合同，承租人及次承租人将蒙受重大损失，也会导致破产清算成本陡增，不利于全体债权人的利益。
综上，上海市嘉定区法院认为，租赁合同在2021年11月30日到期后，双方尚未履行的部分可予解除，合同解除后，承租人应返还房屋。
二审法院上海市三中院对上述说理予以认可[4]。
对于实践中存在的上述争议，实质上反映出实践中不同法院的价值判断和选择。
我们认为，《企业破产法》第18条第1款赋予管理人对于正在履行合同的解除选择权，是出于破产法的价值目标和价值追求而设立的特殊规则。
破产程序是概括性清偿债权债务的执行程序，具有终局性，管理人按照法律法规的规定，在最大化维护债权人利益的前提下，确保债权人能够得到公平清偿。
因此，我们认为，在承租人预先支付租金或“以租抵债”的情况下，如果租赁物是债务人核心资产，甚至是唯一资产，解除租赁合同有利于提高清偿率，能够最大化维护债权人利益的情况下，我们倾向于管理人根据《企业破产法》第18条第1款的规定，以支付租金并非是全部租赁合同之义务，双方均未履行完毕为由，解除租赁合同，以便释放租赁物，为全体债权人利益所用。 
2、解除租赁合同后，已预付的租金是普通债权还是共益债务？
这个问题是实务中承租人最关心的问题，到底是普通债权还是共益债务，关乎承租人的清偿顺位，对实际受偿金额有至关重要的影响。
对于该问题，我们进一步拆分为两种情形，一、真实租赁关系之情形；二、以租抵债之情形。
1）真实租赁关系之情形
根据《企业破产法》第53条的规定，“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，实践中不少管理人认为，管理人解除租赁合同后，承租人有权向管理人申报债权，债权性质为普通债权。
但是，目前司法实践的主流观点是，租赁合同解除后，已预付的租金属于不当得利，因此属于共益债务。
如最高院在王某与沈阳某置业开发公司破产债权确认纠纷一案[5]中认为，“不当得利的构成包括：1.一方获得利益；2.一方获益无法律根据；3.致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。其中‘一方获益无法律根据’中包括因给付目的欠缺而发生不当得利情形，即合同无效、不成立、被撤销以及解除后，给付人并没有实现其给付目的”。
在该案中，租赁合同解除后，案涉租赁物的使用权返还给了沈阳某置业开发公司（注：出租方），王某已支付的租金不能实现给付目的，沈阳某置业开发公司继续占有，构成不当得利。
根据《企业破产法》第42条第1款第3项[6]的规定，在人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。
因此，最高院认定该案的已预付租金为共益债务。
2）“以租抵债”之情形
与真实的租赁关系不同，“以租抵债”的基础法律关系实质上债务人与承租人之前存在债权债务合同关系，承租人其实是债务人的债权人，与此类似的还有“以房抵债”。
本质上来说，债务人与承租人达成“以租抵债”的真实意思是，通过债务人履行出租义务，来抵偿此前欠下的“旧债”，“旧债”也不会因为签订了租赁合同而消灭。
实践中，通常管理人或法官不仅要审查“以租抵债”协议，更重要的是要审查“旧债”，包括旧债的真实性、旧债的性质以及金额等等，通过对“旧债”基础法律关系的判断，来确认解除租赁关系后，承租人申报的债权性质。
比如，对于实践中大量存在的借贷关系，通常情况下应确认为普通债权，而非共益债务。
广西柳州市中院在老周与柳州市某机械公司破产债权确认纠纷一案[7]中的观点，“老周与柳州市某机械公司之间的债权债务形成于破产程序受理之前，且双方因履行借款合同产生的债务，在志宝公司丧失偿付能力的情况下，双方协商以租金抵偿债务，属于双方合意偿付债务的一种形式，不符合共益债务发生在破产申请后的时间节点”，因此将该债权认定为普通债权。
当然，对于租赁关系解除后承租人申报的债权金额，管理人应当将承租人通过承租抵偿的部分债权予以扣除。
二
结语
通过本文的介绍，我们应当对管理人依据《企业破产法》第18条第1款享有的解除选择权有了更深的理解。
对于已支付全部租金情况下，案涉租赁合同是否还属于双方正在履行的合同，以及管理人是否有权解除租赁合同的问题，我们认为，法院更多考量的是，管理人解除合同是否有利于全体债权人的利益，因此实践中不能一概而论，需要具体案件具体分析，若承租人对管理人单方解除的行为不予认可，还需要司法机关对解除行为作出最终评价。
当然，解除租赁合同后，已预付的租金（包含“以租抵债”）的债权性质认定，应当根据是否真实租赁关系进行判断，若解除租赁合同后，债务人已收到的租金存在不当得利之情形，则应认定为共益债务；若是“以租抵债”的情况，则管理人应通过审查“旧债”的性质和金额，判断申报债权的性质以及实际金额，通常情况下可能确认为普通债权。
特别声明：
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[1]（2020）川01民终3969号
[2]（2021）苏04民终4242号
[3]（2019）沪0114民初3021号
[4]（2020）沪03民终65号
[5]（2021）最高法民再194号
[6]人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……（三）因债务人不当得利所产生的债务。
[7]（2021）桂02民终3349号
作者介绍
莫  非
大成上海　合伙人

[email protected]
莫非律师现任大成上海建房部主任。他在房地产和建筑法领域有丰富经验，曾为众多国内外开发商和房地产基金就商业、住宅、物流 / 工业类房地产和不良资产开发、并购、融资、节税筹划等提供法律服务。律师还多次参与有关建筑工程、债务催收、劳动、公司股权和国际贸易等涉外争议解决；并有资产证券化融资、房企纾困、处置不良资产和协助中国公司在海外上市、发债、投资的经验。
杨兆鹏
大成上海　律师

[email protected]
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