墨西哥投资建厂的若干法律关注事项

作者：戴冠春慕彬彬

墨西哥因其完备的工业体系、“贸易中转站”的区位优势，以及背靠拉美的资源优势，近年来已成为中资企业在拉美地区投资的重要国家之一，并呈增长趋势。依赖于墨西哥完善的产业链以及特殊的进出口、工业园区政策，在出海墨西哥的企业中，制造业投资占较大比重（据墨西哥国家统计和地理研究所National Institute of Statistics and Geography（INEGI）统计，2003年至2020年期间，外国企业在墨西哥投资的领域中，制造业占47%），这些企业通常会选择在墨西哥设立实体并购买/租赁土地、投资建厂。本文作者结合过去数年实际项目经验，从法律方面总结了在墨西哥投资建厂的若干关注事项，为拟赴墨西哥投资的中国企业提供一点参考。

一

墨西哥投资流程概览

一般来看，中资企业赴墨西哥投资建厂（以购地建厂为例），从开始选址到最终开工生产，主要步骤如下：

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二

墨西哥投资若干法律关注事项

1、关于土地调查

选址确定意向地块后，企业需要聘请中介机构对拟购买土地开展调查。调查通常包括法律、设施、环境和地质等方面的调查。

1）法律尽调：主要包括土地权属、产权负担、土地用途和规划情况等。土地权属方面，首先需要了解墨西哥的土地登记制度，不同于我国的地籍制度，墨西哥的土地过户是通过公证契约，而非在不动产登记部门的统一登记，因此其权属是由一系列的文件（包括公证契约）加以证明，而非单一的不动产权证书；其次需关注土地是否涉及原住民的权益，建议进行必要的现场走访，查看土地保管状态和围栏状况，如果发现有原住民在此放牧，可能已形成对该土地的特殊权利；再次，需要关注土地是否通过信托结构持有，土地保管人出售土地是否有明确授权等；土地产权负担方面，需要获得有关部门（如联邦政府）出具的权利清洁证明（Freedom of Liens Certificate）；土地用途方面需关注土地是否为工业用途，是否符合买方特定的建设用途（如用于仓储物流业务），是否可以建设（临时）住宅等；土地规划方面不仅需获取规划图，还应关注隐形规划问题，如地块附近未来是否有拓路计划，这可能会妨碍买方对土地的使用。

2）设施保障：需关注项目建设和生产经营所需的配套设施，如水电气网的连接和供应能力，道路、港口等公用设施保障情况等。在墨西哥，水和电是由联邦政府控制的，因此不仅需要关注园区对相应水电的连接情况，还需要考量向联邦政府申请一定量用水用电许可的可行性。

3）环境研究：需关注土壤是否存在污染，土地周围是否存在水源及水源是否存在污染，历史上的环保责任情况，环保许可情况，拟建设项目与当地环保要求的匹配情况等（如对某类污染物的排放要求）。

4）地质勘察：买方需要对拟购买地块做地质勘察，以确认地形和地质结构等适于建设工厂。

如果企业未进行充分尽调，则可能面临购买土地后无法使用或无法用于建设项目的风险，甚至还需承担巨额违约金，进而导致投资失败，因此充分深入的尽职调查非常必要。

2、关于《土地买卖允诺协议》

在买方对土地尽职调查之后，签订正式土地购买契约之前，双方通常会先签署一份《土地买卖允诺协议》（Promise Agreement to Execute a Deed of Transmission of a Property）。该协议的性质并非仅仅是购买意向，而是基本已包含正式购地契约的主要条款。签署该协议的原因主要是土地尚不具备出售条件、卖方需要做土地分割、买方需要进一步调查等，而卖方希望先收取部分价款、双方希望尽快锁定交易。

该协议通常以西文和英文书就（西文为优先适用的语言），由律师起草，无需办理公证（正式购买土地契约需公证）。签署该协议后，买方通常需向卖方支付部分价款，但为了避免立刻就该部分价款缴纳所得税，卖方通常要求将该部分价款作为保证金，待双方签署正式购买契约时，转为等额土地价款。

由于《土地买卖允诺协议》具有法律约束力，并且包含了交易对价（包括AD MESURAM或AD-CORPUS的调价模式）、土地分割和交付、土地使用、设施保障、环保要求、进一步尽调安排、各方陈述保证、违约责任等实质商业条款和法律条款，因此在土地交易过程中，买卖双方的实质性谈判阶段将集中在该协议上。该协议签署后，交易将很快进入签署正式购买契约和交割的阶段，双方不会也无需花费很多时间谈判正式购买契约，因此买方需要重视土地买卖允诺协议的起草和谈判。

3、关于土地信托

在墨西哥境内购买土地，时常会涉及信托，卖方是信托项下的受托人，而非业主。业主通常就整块土地设立信托结构，受托人通常为银行，银行委托土地保管人（园区）管理土地。出售土地时，就出售的部分做分割（Subdivision），办理单独的产权证。

该种信托结构较为复杂，不同于国内的地产信托，可能仅为一个金融工具，在法律上可能不是普通独立法人主体。如果卖方违约，可能存在无法追索真正业主的风险。因此，一方面买方在做尽职调查时，除对土地本身调查外，还应当对信托结构和业主情况进行调查；另一方面，在签署土地交易文件时，尽可能要求信托各方（信托设立人、受益人、受托人、土地保管人等）均作为签约主体，并确保受托人和土地保管人已得到业主的明确授权出售土地；同时，还应明确约定信托在出售土地后仍存续并可承担土地交易文件项下的义务和责任。

4、关于土地使用限制

卖方通常会要求对土地使用设定一些限制，这可能来自当地法律的要求、园区的管理规定、对周边企业影响的考虑、前手业主承接的限制等。买方应当要求卖方明确披露土地的使用限制，并结合自身的商业需求，考量和谈判至可接受的范围。

通常需要关注几个方面：1）土地是否允许用于某种特定用途，如按照墨西哥的监管要求，厂区一般不允许建设宿舍等非工业用房；生产某些食品的，需要向园区申请许可；用于物流仓储的，园区则可能会施加某些限制等；2）土地是否可以做转卖、出租、再分割等灵活处置，处置时是否必须附带这些原有限制；3）园区管理人员、检查人员或其他相关方的进入权（access）情况，这对于涉及技术保密的企业尤其重要。

5、关于环保要求

环保要求是在墨西哥投资建厂的重点关注事项。首先，墨西哥环境保护法规较严格，违反环保规定，可能会导致大额罚金、环保许可被撤销，甚至工厂被封停产等严重罚则；其次，当地环保组织活跃，民众环境保护意识强，而且有些环保组织可能对中国企业并无善意；再次，墨西哥的环保要求，侧重实质而非形式，如本文作者参与的过往项目中，环保尽调由何方来完成并不重要（可以由买方或卖方安排，也可以自行安排，亦可以寻求专业机构服务），重要是确定某些化学物质对环境的影响。

因此，企业在当地开展投资合作，一方面需要在尽职调查和交易谈判阶段，关注当地的环境法律法规、园区关于环保的规定以及环保组织的态度；另一方面，需要在建设运营过程中根据法规办理环境许可手续，依法依约遵守环保要求，并妥善处理与环保组织的关系。

除了环保问题，其他的ESG问题也值得关注。

6、关于项目建设

除办理所涉及的建设许可外，还需要在开始建设施工前考虑承包商资质和相关建设标准。尽管建设阶段可能随意，但后期可能因承包商资质不符合要求而使工程无法通过验收；或者因建筑物高度不符合火灾评估要求，而无法购买保险。这些方面均需要在开工建设前考虑。

7、关于设立公司

墨西哥的公司形式比较常见的是有限责任公司（Limited liability company，或SRL）和股份公司（Stock corporations，或SA）。在墨西哥设立公司时，有时为了时间效率或人员签证等问题，可能需要授权当地律师先做名义股东或名义董事，全权处理公司设立、银行开户和税务登记等事宜，在公司成立后再转让给中国股东。这种情况下可能会导致公司失控或给中国企业带来潜在的责任或风险，因此我们建议，切勿仅为方便考虑而随意授权他人办理，而应（通过有经验的中国律师）寻找可信的当地合作伙伴，并全程跟进和参与设立流程。

8、关于劳动用工

墨西哥的劳动法对外籍劳工入境限制比较严格，普通外籍劳工申办签证比较困难。在墨西哥投资建厂，当地无法提供的专业技术人员和少数高管人员可从国内派遣，普通劳工应主要雇佣当地人员。

墨西哥的工会势力较大，法律对劳工提供较多保护，如劳工宿舍不能建在厂区，而需要建在市区；劳工教育、体育设施的提供等方面也存在一些硬性要求，企业均需要根据当地的法律来执行。因此，需聘请当地有经验的劳动法律师对劳动合同把关，由当地有经验的可信赖的管理人员协助招聘并进行管理，避免出现劳资纠纷或因劳工管理不善影响正常生产经营，给企业造成损失。实践中也存在一些对工会事务的特殊安排。

9、关于当地居民关系和社会责任

当地居民问题也是投资墨西哥需重点关注的事项之一。一方面，用地可能涉及当地居民问题，如购买的土地为私人和集体土地，征用或拆迁谈判难度较大，处理不好，可能与当地居民出现纠纷和冲突，甚至导致投资项目无法进行。另一方面，墨西哥当地居民对外国企业在当地增加就业和税收，履行社会责任、为当地提供各种援助和帮助等期望较高，对属地化程度较高的中国企业认可度较高。

企业首先应关注企业业务发展可能给当地资源、环境、劳工、安全以及社会治理等方面带来的问题，避免引起当地居民的反感，甚至抵制；其次，企业应当根据自身发展情况，尽可能通过属地化为当地提供更多就业机会，力所能及地为当地社区提供帮助；同时，为获得当地居民和政府部门的支持，可考虑寻求可靠的当地合作伙伴，采取合资经营等的业务模式，同时（通过可信的专业服务机构）逐步积累当地资源，在合法依规经营的前提下，掌握在当地做生意的“路数”。

10、关于境外投资手续

中国企业赴墨西哥投资，同样需要办理企业境外投资手续，主要涉及到如下监管部门和审批程序：

1）国家发改委及其地方分支机构（“发改委”）：主要是从投资项目本身来审核投资的合法性和可行性。企业进行境外投资，首先应当向发改委报告，审批形式包括核准、备案、报告等。

2）商务部及其地方分支机构（“商务部门”）：主要是从境外企业的角度来审核项目，商务部颁发的《企业境外投资证书》，内容主要体现境外企业名称、注册地、股东名称、持股比例、经营范围、投资金额、投资方式等企业信息。审批形式包括核准、备案、报告等。

3）外汇管理局及其地方分支机构（“外汇管理部门”）：2015年后境外投资的监管权限已经下放到银行，企业获得相关审核文件后最后到银行办理境外投资费用的登记、汇出、汇回等业务。

此外，涉及上市公司进行海外投资需做好信息披露工作；海外投资涉及境外加工贸易的，还需经过特别的审批/备案程序；企业海外投资投后发生变化的，还应当按规定向发改委、商务部门等报告。我们发现，海外投资审批程序由于地方执行口径的不同，以及监管方和审批手续办理方之间可能存在信息差，非常容易出现一些技术性的不合规问题，给未来的运营和发展带来麻烦。因此，专业的律师团队的全盘参与和协助是相当关键的。

三

结语

中国企业出海墨西哥，既拥有机遇，也面临压力。同时，投资形势和规则的不断变革，也给出海企业带来新的挑战，如何预防和把控投资风险始终是重中之重。

为最大程度的降低风险，企业无论是出海墨西哥，还是开展其他海外投资项目，都不能缺少中介机构的参与。专业的中介机构能够凭借其丰富的经验，有效帮助企业厘清重要关注点，识别复杂的风险，并制定相应的风险预案。通常在一个海外投资项目中，需要有财务顾问、税务师、审计师、律师（包括中国律师和当地境外律师）等中介机构的参与。其中，中国律师的参与至关重要，有丰富涉外经验的中国律师不仅能够协助客户管理、协调境外律师，负责投资涉及的境内审批手续，参与法律尽职调查、起草和修订交易文件以及交易谈判等重要工作，还能够帮助客户识别投资风险，并提供有效的建议和意见。

此外，企业还可积极利用保险、担保、银行等金融机构和其他专业风险管理机构的相关业务和产品保障自身利益，争取做到法律风险、商业风险和政治风险等在内的全方面风险管理。

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作者介绍

戴冠春律师拥有逾20年的律师执业经验，其主要业务领域为跨境并购、海外投资、境内外资本市场、私募股权及风险投资。戴律师擅长于处理交易金额较大、交易结构复杂的项目，并因其专业高效与勤勉尽责而深受客户信赖。戴律师服务的客户包括全球领先的高端制造业企业、境内外知名私募股权及风险投资机构、大型互联网及电商企业、知名体育文娱企业、大型房地产企业及领先生物医药企业等。戴律师于2020 年入选北京市律师协会“涉外律师人才库”。

戴律师是中国律师协会会员，并通过美国纽约州律师职业资格考试。

戴冠春律师历史文章

慕彬彬律师，先后毕业于西南政法大学民商法学院和荷兰阿姆斯特丹自由大学国际商法专业，获法学硕士学位。慕律师拥有超过8年的律师执业经验，其主要业务领域为跨境投资并购、私募股权及风险投资、证券与资本市场、公司治理及涉外法律服务，服务的客户包括业内知名基金机构、大型国企和生产型企业、跨国企业、房地产企业、知名互联网企业及医药公司，以及数家知名体育文娱单位等。慕律师于2023 年入选北京市律师协会“涉外律师人才库”。

慕律师具有中国律师执业资格，其工作语言为中文和英文。

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