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【美国房地产投资】
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全美30年期固定抵押贷款利率在8月中旬冲破7%，达到2023年以来的高点7.23%，同时房价过高，令许多潜在购房者难以负担。因为利率上升，抵押贷款发放量在第一季度仅为 3,440 亿美元，但在 2023 年第二季度开始上升，达到 3,930 亿美元，这是自 2014 年第二季度以来的最低额。
根据国家统计局的数据，7 月份月度现有房屋销售量连续第二个月下滑，下滑 2.2% ，是六个月的低点，美国四个主要地区的销售量均出现同比下降。
按照目前的销售速度，这只会将现有库存从 3.1 个月增加到 3.3 个月的供应量。
专家表示，稳定的房地产市场应该有4-6个月的库存。
按照目前的销售速度，经季节性调整后的 7 月底待售新房预估为 437,000 套，供应量为 7.3 个月，低于去年同期的 10.9 个月。
Palisades Group 首席投资官兼联合创始人 Jack Macdowell 表示：“库存比 1999 年以来的历史平均水平低了约 46%，库存问题不太可能会在 2023 年得到解决。”
Zillow调查显示80%的屋主持有低于5%的利率，因为锁定了低利率，所以房主不愿卖房，库存持续紧缩，需求仍然超过了供应，市场的竞争压力仍然存在。
现在解决房屋低库存的问题主要靠新房，所以即使 7 月抵押贷款利率保持在 6.75% 以上，但新屋销售量仍增长 4.4%，经季节调整后年增长率为 714,000 套，而 6 月份为 684,000 套。7 月份新房购买抵押贷款申请量同比增长 35.5%。
 (FHA) 担保的贷款在新房购买申请中所占的比例越来越大。根据全国住宅建筑商协会 (NAHB) 的分析，今年第二季度，由 FHA 贷款支持的新房销售份额从 12.1% 上升至 14%。由于FHA贷款对信用评分和首付要求较低，所以深受中低收入借款人和首次购房者的喜爱。
新房现在在价格上也越来越有竞争力。2022 年 10 月，新房销售价格中位数为 496,800 美元，而现房销售价格中位数为 378,800 美元，相差11.8万美元，现在这两者的差距只有3万美元。
美国新房销售价格中位数在 4 月份跌至 2023 年的低点 417,200 美元，此后由于需求持续增长，价格一直在上涨。
根据美国人口普查局和美国住房和城市发展部 (HUD) 的数据，7 月份新房的中位售价跃升至 436,700 美元。尽管现房销售继续下滑，但新房销售同比猛增 31.5%。
对于建商来说，现在是喜忧参半，因为建筑工人短缺、可建造地块缺乏以及配电变压器持续短缺，抵押贷款利率上升和建筑成本高昂，导致建商信心在连续七个月增长后急剧下降，表明了大部分建商还是持谨慎态度。
继6月份新房开工量下降后，单户住宅开工量跃升 6.7%。根据人口普查局和 HUD 的数据，建筑许可证申请量环比增长 0.6%。
追踪建商信心指数的全国住宅建筑商协会 (NAHB)/富国银行住房市场指数 (HMI) 从 56 跌至 50。指数 50 或以上意味着建商看好市场前景。
由于贷款利率上升，建筑商在 8 月份重新提供激励措施，25% 的建筑商削减了销售目标，而 7 月份这已比例为 22%。
更多建筑商还提供激励措施来刺激销售，7 月至 8 月期间销售增长了 3%。
根据房利美 (Fannie Mae) 购房信心指数，82% 的消费者称自己暂停了购房计划，尽管他们表示自己的工作和收入比一年前更好。
根据 Redfin 最近的一份报告，由于抵押贷款利率不断上升和房价仍然居高不下，每月预算为 3,000 美元的购房者，一年前可以购买价值 50 万美元的房屋，但现在只能买得起价值 429,000 美元的房屋。
根据 Realtor.com 的数据，新房成本继续上升，对于那些因储蓄有限和收入无法跟得上月付的人来说，拥有自住房变得更难。例如，自 2019 年以来，Kansas州的Wichita房子每月抵押贷款支付额激增了 271%。许多之前住房负担得起的地区也出现了类似的情况。
NAR 最新的首次购房者负担能力指数进一步显示了负担能力状况的恶化。指数为 100 表明中等收入的家庭，其收入恰好足以支付抵押贷款，负担得起普通住房。而第二季度这一指数为 从一季度为 67.4降至61.4。目前首次购房者的收入水平远远达不到买房所需的水平。
根据 Realtor.com 和 NAR 房屋负担能力与供应报告，年收入 75,000 美元的人可以买得起 256,000 美元的房屋，但不高于这个价格的房屋仅占 4 月份现有房屋挂牌量的 23%。
即使如此，房价仍连续第五个月上涨。根据 CoreLogic 最新的 HPI 预测，预计房价仍将加速上涨，并在今年年底前达到5%左右的增长。
但房地产地域性明显，不同地区的市场存在明显差异。
那些相对负担得起的市场，房价的上涨最为显著，例如中西部和东北部新英格兰地区，比如6 月份表现最好的三个城市是 Chicago（+4.2%）、Cleveland（+4.1%）和 New York（+3.4%）；中西部（+2.8%）继续成为美国市场表现最强的地区，本月紧随其后的是东北部（+1.6%）。
另一方面，房价较贵的西海岸，房价继续暴跌，其中 San Francisco（-9.7%）和Seattle（-8.8%）垫底。总体而言，西部地区（-5.9%）仍然是市场表现最弱的地区。
尽管一些地区的房价出现下跌，但房地产市场崩盘的可能性仍然很低。
如今的房主比之前 2008年金融危机时的房主经济状况和信用分都更加稳固，49%贷款房屋净值均为正值，房主净值处于过去几十年来的最高水平，房产的预计市场价值至少是贷款余额的两倍，所以法拍房数量也是逐月下降。
根据ATOM数据显示，7 月份法拍的申请量较 6 月份下降 9%，但较去年增加 5%。法拍完成数量环比增长 4%，同比增长 9%。
7 月份完成法拍（REO）数量最多的五个州，从高到低分别是 Illinois、Pennsylvania、California、Michigan、Texas。
尽管法拍数量逐年上升，但专家仍预计 2023 年不会出现法拍潮。
2023年已经进入最后一个季度，美国房市会迎来一个暖冬还是寒冬？

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房产市场将迎来暖冬还是寒冬?
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