大卫哈维：中国房地产市场与经济适用房

「中国面临的最大问题是：如何调整房地产市场，让房子成为人们的居所，而不是成为越来越富裕的中产阶级创造财富和储存财富的工具。」

——大卫·哈维

他是当代西方著名马克思主义学者，是人文科学领域中成果被引用次数最高的20位作者之一。

大卫·哈维的研究始于城市和社会公平问题，后将马克思主义理论方法运用到了城市和社会空间的研究，革新了地理学科的边界，为研究城市问题提供了新的理论和视角。

2021年10月8日，大卫·哈维在播客中，从中国房地产市场与经济适用房谈起（原题目为“Chinese Property Markets & Affordable Housing”），结合社会保障性住房金融化的反例，指出经济适用房已经成为一个全球性的问题，而这个问题不应该依靠私营企业来解决。

译者团队

大卫·哈维研究 | 雷锋先锋队

冯立星

普林斯顿大学

建筑学硕士

武素素

清华大学美术学院硕士

本期先锋队协助：刘瞻远，林寰

全文6695字，欢迎批评指正！

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概览

01 | 房地产与经济危机

「中国现在面临的最大问题是

如何调整房地产市场

让房子成为人们的居所

而不是成为越来越富裕的中产阶级

创造财富和储存财富的工具」

02 | 经济适用房与绅士化

「在本质上

绅士化与经济适用房一定是矛盾的」

03 | 纽约布什维克的诉讼案

「这一现象是如此令人唏嘘

政府设定某些规则的初衷

是为了让私营企业更有意义地参与进来

共同为低收入人群提供体面的住房和生活环境

可随着时间的推移

它们被逐渐扭曲

最终成为了资本集团通往至高权力路上的垫脚石」

作者介绍

大卫·哈维

(David Harvey)

1935生于英格兰，人文地理学巨擘

国际前沿社会理论家，马克思主义研究者

纽约市立大学（CUNY）研究院人类学和地理学特聘教授

他有着深远的影响力，是人文科学领域中成果被引用次数最高的20位作者之一

-写在前面-

在上一个播客中我谈到了中国，我认为中国正在对经济发展模式进行重新调整，而这些看似激进的举措背后，是关乎平等和社会正义的更深层次议题[注1]。我还提到了中国需要翻越的“新三座大山”：第一座山是教育，对此他们已经开始实行反私有制改革；第二座山是医疗，中国正在对医疗系统进行大规模重组，尤其是在与这次疫情相关的领域；第三座山则是住房。今天，我们就来谈一谈住房这个话题。

[注1]《反资本主义编年史》频道于2021年9月24日发布的播客，标题为《中国将去向何方？》(“Whither China?”)。大卫•哈维在这期播客中分享了他对于“共同富裕”及正在中国发生的社会变革的见解。

视频链接：https://www.youtube.com/watch?v=DZIfYdZqunM&list=PLPJpiw1WYdTPmOmC2i3hR4_aR7omqhaCj&index=10

欢迎订阅大卫·哈维老师的播客《反资本主义纪事》https://www.patreon.com/davidharveyacc

房地产与经济危机

「中国现在面临的最大问题是

如何调整房地产市场

让房子成为人们的居所

而不是成为越来越富裕的中产阶级

创造财富和储存财富的工具」

2007-2008年间，美国、爱尔兰、西班牙等其他国家的住房市场崩溃，引发了席卷全球的金融危机。然而，这一轮危机所导致的经济衰退，在很大程度上，被中国的大规模经济扩张给抵消掉了[图1]。

[图1] 2008年11月，中国提出了“四万亿投资计划”，用于应对2008国际经济危机、稳定经济的一系列财政，货币等政策（大体分为十个大类），总规模约4万亿元人民币，约合5860亿美元。——维基百科

那段时间，中国的经济扩张主要集中在城市化和基础设施建设上面。基础设施主要是指高铁路网的搭建，而城市化指的是大量的住宅及新城建设。2008-2009年间，中国的住房投资占GDP的比例高达40%。住房建设对铜、钢铁和水泥等资源的巨大需求，刺激了全球经济的复苏。于是出现了这样一种奇怪的情况：

房地产市场的过度投资及信用超发，导致了全球经济危机[图2]。

最后又通过对房地产的大规模投资，使我们摆脱了危机[图3]。

[图2] 2011 年，一名男子将“银行所有”的标志安装在佛罗里达州迈阿密一栋止赎房屋前的待售标志上。2007-2016 年期间，在美国共有近 780 万套房屋被银行收回。© GETTY IMAGES

[图3] 摄于中国某城市的建筑工地。© APA/AFP/STR

这里要稍微补充一点：我们经常从“金融”的角度去分析20世纪80年代以来发生的多次金融危机以及资本主义金融化（financialization of capitalism）[注2]，有意思的是，这些危机中约有三分之一与实体性的“住房”相关 ——这里面就包含了马克思所说的在建成环境中形成消费基金和固定资本的过程（formation of cosumption fund and fixed capital in built environment）[注3]—— 房地产成为了金融危机的主角。然而我们总是忘记或刻意回避这一点：

我们只关心危机背后的金融系统缺陷，而不去讨论（由经济扩张需求所驱动的）实体环境建设带来的问题。

注2：资本（主义）金融化 (financialization of capitalism)：资本积累的一种模式，指主要通过金融渠道而不是通过贸易和商品生产获得利润的过程。这里的金融渠道主要包括：购买和出售或投资于货币和金融产品（例如债券、股票、期货和其他衍生工具）。

- Krippner GR. The financialization of the American economy. Soc Econ Rev. 2005;3:173–208.

注3：哈维这里所指的，可能是马克思在《资本论》中对“危机理论（crisis theory）”进行的阐述。其中提到：固定资本的周期性贬值是资本主义生产的内在手段之一，它通过新资本的形成来抑制利润率的下降以及加速资本价值的积累。而这种周期性的固定资本贬值往往以危机的形式出现。

大卫·哈维在1978年所发表的《资本主义下的城市进程：一种分析框架 (The Urban Process under Capitalism: A Framework for Analysis)》一文中，对马克思的建成环境中的危机理论做了进一步的分析。

消费基金：国民收入中用于个人和社会（非生产性）消费的部分。必需品和部分剩余产品是消费基金的来源。从实体的角度，消费基金主要以消费品的形式存在。

固定资本：资本的一种形式，是流动资本的对称。固定资本是真实的、实体性的生产资料，具有耐用性，或在单个时间段内不能被完全消耗的特征。

- Varri P. (1987) Fixed Capital. In: Durlauf S., Blume L. (eds) The New Palgrave Dictionary of Economics. Palgrave Macmillan, London. "fixed capital", The New Palgrave: A Dictionary of Economics, 1st Edition.

中国在2008年经济危机期间大规模投资房地产，中产阶级开始购买住房，有的通过购买多套住房作为投资来积累财富，与此同时，房地产公司的规模也在不断扩大，中国房地产市场上出现了大量的投机行为。

现在的情况是，中国房地产巨头之一的恒大已经处在破产的边缘。中国的房地产市场，是否会像2007-2008年间美国的房地产市场那样，在未来遭遇一场全面破产的危机呢？这里先打一个大大的问号。与此同时，全球范围内的资本市场都陷入了恶性通胀：持续的量化宽松政策催生了大量热钱，这些热钱一部分流入股市，另一部分则流入了房地产市场。因此，我们看到美国很多城市的房价在一年内就上涨了约20%。而包括英国在内的几乎所有国家都正在经历同样的情况，当然中国也不例外。

中国现在面临的最大问题是：

如何调整房地产市场，让房子成为人们的居所，而不是成为越来越富裕的中产阶级创造财富和储存财富的工具。

让尽可能多的人获得住房，并且是在体面的生活环境中的体面的住房——要翻越这座“大山”，这就是你必须做出的承诺。但这也意味着，必须要戳破房地产行业制造的投机泡沫。

过去的20年中，很多城市的房地产投机和融资活动变得非常活跃：中产阶级家庭想要买房，又没有足够的现金的时候，他们就需要通过某种渠道获得贷款。而中国的金融结构非常独特，从上世纪90年代到21世纪初，中国出现了各种各样野蛮生长的融资方式，而其间发生的大量投机行为的背后都有影子银行（shadow banking）[注4]的暗中介入。尽管中国一直在努力遏制事态的发展——几年前，他们对影子银行进行了严厉整治[注5]，并表示影子银行现在基本上已经消失，市场也逐渐恢复了秩序，但是如何让大多数人住得起房仍旧是一个亟待解决问题。

注4：影子银行（shadow banking）: 是指提供与传统商业银行类似的服务，但不处于正常银行监管范围的金融中介机构的集合。

- Zoltan Pozsar, Tobias Adrian, Adam Ashcraft, and Hayley Boesky (December 1, 2013). "Shadow Banking". FRBNY Economic Policy Review.

注5：中国政府自2016年开始对P2P网贷机构进行全面的整治。据统计，2006-2020年间，先后有1万多家P2P上线，高峰时同时有5000多家运营，年交易规模约3万亿元，坏账损失率很高。通过持续清理整顿，到2020年11月中旬，实际运营的P2P网贷机构已经全部归零。——中国经济周刊，2020年12月31日

现在，我要以一种特别的方式从中国切换到美国。

经济适用房与绅士化

「在本质上

绅士化与经济适用房一定是矛盾的」

对于中国当下形势的判断，在西方金融家的圈子正展开一场小小的辩论。如果你问他们是否打算在中国投资，大部分资本家，比如乔治·索罗斯（George Soros）[注6]回答说：“不会，进去是要赔钱的。”只有一家公司除外，那就是由苏世民（Stephen A. Schwartzman) 执掌的黑石集团（The Blackstone Group）[注7]。黑石集团在中国已经持有了大量商业以及工业地产，同时也做物业管理。“我喜欢在中国做生意，”苏世民如是说。

注6：乔治·索罗斯（George Soros）:1930年8月12日生于匈牙利布达佩斯，本名捷尔吉·施瓦茨（Gyoumlrgy Schwartz），美国企业家、投资家、慈善家。现任索罗斯基金管理公司和开放社会研究所主席，是外交事务委员会董事会前成员。——维基百科

注7：黑石集团（The Blackstone Group）: 总部位于美国纽约，是美国规模最大的上市投资管理公司，也是世界知名的顶级投资公司，1985年由彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和苏世民(Steve A. Schwarzman)共同创建。两位创始人此前均在雷曼兄弟任职。2007年6月22日黑石集团在纽约证券交易所挂牌上市（NYSE：BX）——维基百科

虽然最近的一次收购行动以失败告终（黑石集团试图收购SOHO中国，后者在中国持有大量的商业办公地产[图4]）[注8]，不过这并不影响黑石对中国的兴趣：他们现在准备以专家的身份进军中国的经济适用房领域。

注8：2021年6月16日，黑石集团发出全面收购要约，拟投资SOHO中国有限公司以取得其控股权，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元。交易完成后，SOHO中国继续在香港证券交易所上市。9月10日，SOHO中国公告表示，黑石集团决定不就收购该公司股权作出要约，这单约240亿港元的收购计划就此失败。——第一财经，2021年9月10日

[图4] 北京丽泽SOHO。© Hufton+Crow

丽泽SOHO是房地产商SOHO中国于北京市丽泽金融商务区兴建的摩天大楼，于2015年兴建，2019年11月19日落成开放。总建筑面积172,800平方米，高度207米，由建筑师扎哈·哈迪德设计。——维基百科

尽管各个国家的情况不尽相同，“经济适用房”[注9]已经变成了一个全球性的问题。比如在美国，只有大约40%-50%的人能够真正负担得起住房。对于那些买不起房的人，社会就需要向他们提供保障性住房。然而不可思议的是，我们（美国）竟然会把提供保障性住房的任务托付给私营企业：如果一家公司拿到了一批保障性住房，里面的住户在一开始基本上会是（真正需要保障性住房的）低收入人群。随着时间的推移，这家公司会怎么做呢？如果对方是租户，那就想办法驱逐他们；如果他们背着房贷，那就对他们进一步施压以接管他们的房子；最后再把房屋修缮一下，以更高的价格重新挂牌出售——于是绅士化（gentrification）[注10]就这样出现了。我们看到世界各地都正在经历绅士化的过程。可是，

在本质上，绅士化与经济适用房一定是矛盾的。

注9：经济适用房在各个国家的具体名称及定义有所不同，原文中使用的是Affordable Housing。广义上的affordable housing是指家庭收入低于或等于中央政府或地方政府（根据公认的住房负担能力指数）评定的中位数的家庭负担得起的住房。在中国，经济适用房（economically affordable housing）是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。——维基百科，百度百科

注10：绅士化(gentrification)：又译中产阶层化或贵族化或缙绅化，是社会发展的其中一个可能现象，指一个旧区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引来较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。——维基百科

现在，我想和你们分享一个绝佳的例子。

纽约布什维克

的诉讼案

「这一现象是如此令人唏嘘

政府设定某些规则的初衷

是为了让私营企业更有意义地

参与进来

共同为低收入人群提供

体面的住房和生活环境

可随着时间的推移

它们被逐渐扭曲

最终成为了资本集团通往

至高权力路上的垫脚石」

注：以AIG（美国国际集团）和雷曼兄弟为代表的金融机构超发房地产信用衍生产品，触发了2008年席卷全球的金融海啸。之后美国政府出手救市，保住了AIG这家“大而不能倒”的保险公司，而雷曼兄弟则宣布破产。现在，雷曼兄弟前高管苏世民所创立的黑石集团、AIG、房地产，这些似曾相识的元素再一次汇集到了哈维分享的这个案例中。

首先非常简短地解释一个典型的“黑石”式操作：在美国，由于缺乏利益驱动，经济适用房的建造很难募集到资金。于是国会想出了一个办法来吸引大企业去投资经济适用房——企业如果出资建设经济适用房，那么它就可以获得一定程度的税收减免（tax deduction）作为回报[注11]。

注11：这里指的是美国国会于1986年颁布的“低收入住房税收抵免法案" (Low Income Housing Tax Credit program)，是政府为了鼓励建造和修缮供低收入家庭居住的经济适用房的行为提供的税收激励政策。

该政策的具体实施办法为：联邦政府向地区政府发放税收抵免信用额度。然后由地区政府将免税信用额度奖励给经济适用房的私人开发商。开发商通常会将信用额度出售给私人投资者以获得资金。而投资者可以在 10 年的时间内申领这些信用额度。- taxpolicycenter.org

下面回到我们要讲的这个案例。

故事发生在纽约布鲁克林区布什维克（Bushwick）的一个经济适用房小区[图5]。这个小区由一家叫做“Riseboro社区合作组织（RiseBoro Community Partnership，以下简称RiseBoro）”的慈善机构来经营管理。

[图5] 一名行人穿过布什维克斯德哥尔摩街 420 号附近的街道。PHOTO BY HIRAM ALEJANDRO DURAN / THE CITY

1999年，RiseBoro需要对小区进行修缮改造，于是他们找到了一家叫做AIG[注12]的保险公司。两家签订了一份为期15年的协议——由AIG向RiseBoro提供250万美元的贷款用于小区改造，作为回报，AIG将获得330万美元的税收减免（对AIG来说是一笔非常划算的交易）。

注12：AIG（American International Group）:美国国际集团，是一家以美国为基地的国际性跨国保险及金融服务机构集团，总部设于纽约市的美国国际大厦。2008年，AIG深陷金融危机，后获得价值约1500亿美元的政府救助而免于破产。2013年，该公司向美国政府偿还了最后一笔债务。——维基百科

这里有一个矛盾：向住房管理局申请免税政策的主体必须是Riseboro，而税收抵免是指在现有缴税额度基础上进行的减免，可是像RiseBoro这样的非盈利性慈善机构本来就是不需要缴税的。为了让AIG拿到这330万美元的免税名额，同时又要避免被美国国税局怀疑是避税行为，AIG和RiseBoro共同成立一家新公司，然后将这个经济适用房小区的产权转移到新公司名下（这家公司实际上是完全由AIG控制的，RiseBoro只占0.1%的股份）。

于是这15年间，慈善组织RiseBoro负责所有的物业管理工作以及收取租金。AIG只提供修缮资金，同时获得税收减免作为投资回报。按照协议，15年期满后，这家合资公司会被解散，同时RiseBoro只需向AIG支付少量资金即可赎回小区的产权。但这时候AIG突然说，它不打算归还小区产权了。其背后的原因是：20年前，小区的所在地非常破败，而现在这片区域已经完全被绅士化了，土地价值也随之水涨船高[图6]。

[图6] 建筑公司ODA在Bushwick设计的一座公寓楼的效果图

1990-2014年间，Bushwick的租金中位数上涨了44%，使之成为纽约市绅士化程度排名第四的街区

——Bushwick Daily，2016年5月9日

所以AIG表示，自己准备继续保留小区的所有权，除非RiseBoro向其支付一百万美元。而RiseBoro这样的慈善机构显然负担不起这笔钱，于是它只能起诉到法院。然而由于当时签订的协议中有模糊的地方，最后法院判定AIG胜诉。

把RiseBoro踢出局之后，AIG现在可以全面接管整个小区了。不过AIG这家保险公司并不是真的想涉足房地产市场：它持有大量此类资产的目的，只是为了获得税收减免。于是它把目光投向了苏世民的黑石集团，希望以50亿美元价格向其打包出售所有相关资产。而作为全球最大的私募股权公司，黑石集团也很乐意接盘，因为既然法院已经做出了有利于AIG的判决，那大概率也会同意将这批经济适用房的产权转移到自己手里。到时候，黑石一定会承诺说：别担心，我们完全有能力照看好这些经济适用房。

这里我想要明确一点：

经济适用房首先要定义“适用于谁”。

比如在纽约，经济适用房的适用人群，是那些年收入不到四五万美金的人，还是那些高达八万美金的人？你需要把那根线划在一个较低的位置，这样才能保障低收入人群的住房需求；但是你又不能划的太低——这种投资回报率过低的生意，AIG和黑石显然是不会去做的。于是，类似的经济适用房商品化的案例开始不断上演，而这正是黑石在2007-2008年进行的一系列操作。

2007-2008年以前，黑石还只是一名默默无闻的小玩家。金融危机发生后，他们先是通过各种渠道募集了大量资金，然后跑到银行说：我们要收购你这里所有的止赎房产（foreclosed property）[注13]。于是在短短两三年之内，黑石集团迅速成长为美国最大的房地产公司之一。这种以低廉的价格收购房产，简单修缮后再对外租售的商业模式，给黑石带来了极其丰厚的利润，公司规模也随之不断扩大。这次疫情导致很多人付不起房租，黑石又借机收购了更多房产。

注13：止赎房产（foreclosed property）/房屋止赎:是指因贷款人无力还款，贷款机构强行收回房屋所有权的法律程序。贷款机构可以通过出售被止赎的房产来收回贷款余额。——维基百科

黑石此次接管Bushwick经济适用房的方式，和它在底特律、旧金山、以及其它国家所做的如出一辙。我在巴塞罗那的同事们就对黑石在当地房地产市场的运作方式感到不满[注14]。黑石本来也瞄准了哥本哈根的一批经济适用房。但由于群众游行示威表示抗议，黑石最终被迫中止了交易[图7]。

注14：2008年经济危机期间，黑石集团低价收购了大量西班牙的止赎房产。2020年，黑石集团已经成为西班牙最大的私人房东，在该国拥有约100,000项房屋资产。——Wolf Street，2020年10月7日

[图7] 示威者在纽约街头对黑石集团表示抗议

PHOTO BY KEEGAN STEPHAN

2015年，全球范围内发起了“阻止黑石（StopBlackstone）”游行示威活动。人们控诉自己的住所在被黑石集团收购后租金立即飙升，有时甚至上涨 30-50%，这让他们根本无力负担。

但黑石集团否认了这些指控。

而黑石集团在中国已经营多年，现在他们对中国政府说：我们在经济适用房领域具有高度的专业性。在黑石的帮助下，也许中国能更快地翻越住房这座“大山”。可问题是，如果中国想尝试跟黑石集团合作，看看接下来会发生什么，那么这句“人人都住得起房”的承诺是否存在不能兑现的风险？

Bushwick经济适用房收购案中，法院的最初裁决是有利于AIG，即有利于黑石集团的。虽然案件尚未盖棺定论，并已经上诉到最高法院，但我们都知道接下来会发生什么。

在我看来，这一现象是如此令人唏嘘：

政府设定某些规则的初衷，是为了让私营企业更有意义地参与进来，共同为低收入人群提供体面的住房和生活环境。

可随着时间的推移，它们被逐渐扭曲，最终成为了像黑石这样的资本集团通往至高权力路上的垫脚石。

讽刺的是，作为美国目前排名前100位的亿万富翁之一，苏世民给麻省理工学院和牛津大学分别捐赠了大约1.5亿美元，竟然是用于鼓励和支持人文学科的研究[图8]。苏世民显然期待着成为一名慈善家，他同时也是特朗普的坚定支持者。于是，经济适用房、苏世民、特朗普以一种神奇的方式组合在一起，但这一切都与经济适用房紧密相关。