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尽管美联储通过大幅提高利率来降低需求和抑制通货膨胀，但自疫情期间房市飙升后，美国房地产市场今年已经开始显示复苏的迹象。
达拉斯联邦储备银行是房贷和住房数据的重要来源，该银行本周发布的一份新报告引起了人们的担忧，警告称，如果美国和德国的高利率引起房市严重的价格调整，可能会继而引发“全球性的房地产市场大幅下滑“。
尽管人们担心房屋价值的剧烈调整可能会对家庭财富和经济造成打击，但一位在贷款行业从业多年的专业人士认为，目前来看，美国房地产市场出现重大崩盘的风险仍然较低。
Brandywine全球资产管理公司固定收益团队的投资经理Tracy陈说：“我不认为会出现像2008年全球金融危机那样的崩盘，”她指的是在房价从2007年的水平下跌超过五分之一后，金融市场所遭受的冲击和破坏。
“从那时开始，我们有了更严格的贷款审核标准，”Tracy陈说。“即使现在，贷款违约率也非常低。” 
Tracy陈表示，今年房地产市场出现了一些复苏的迹象，尽管只是短暂的。
Bespoke Investment Group根据最新的S&P CoreLogic Case-Shiller指数统计，自2020年2月以来，美国房价全国涨幅为38%（请参见图表），但在旧金山下跌了16%，是美国最大的下跌。
根据Mortgage News Daily的数据，在今年1月份，30年期抵押贷款利率下降至约6％，但在3月第一周又回升至接近7.1％。
尽管借贷成本上升，但Tracy陈表示，最近房屋建筑商的态度相当乐观，潜在买家的到访量也在反弹。
不过，她指出，房地产对利率非常敏感，一切取决于未来利率的走势。
Tracy陈认为，美国房地产市场更有可能陷入了僵局。
她指出，购买者仍受到低支付能力的限制，而卖家也不愿意在价格上做太多让步，因为其中的大多数人都锁定了略高于3%的历史最低30年固定利率。
尽管美联储的利率可能需要提高到目前预测的5％的峰值以上，才能继续降低通胀，但这些已经存在的低固定利率，可以为现有美国房主提供一个巨大的缓冲，使他们即使在经济困境中也能够应对。
此外，Tracy陈指出，虽然新房销售很重要，但现有房屋（二手房）的销售占约44万亿美元美国房地产市场的大约90%。换句话说，现有房屋的销售起到决定性作用。
康美银行首席经济学家比尔·亚当斯（Bill Adams）表示，他预计今年房地产市场最可能路径是，现有独立屋销售下降20%以上，新独立屋销售下降近10%。
他的评论是针对周三发布的一项每周一次的抵押贷款银行家协会调查，该调查显示贷款申请连续三周下降。
这使得人们对美国房地产市场的担忧，转向了对利率和通货膨胀的担忧。“对我来说，将通货膨胀降至4％或3.5％很容易，”Tracy陈说。“但要将其降至2％则极为困难，甚至不可能。” 她预计美联储需要将其基准利率提高至5％以上。“我不知道它会是6％还是7％，但它将会更高。”
虽然更高的利率可能会使房屋销售放缓，但Tracy陈更担心的是，高通胀和更严格的贷款标准将在消费贷款和次级汽车贷款中产生更大的影响。
在这些贷款中，债务金额在大流行期间激增，而逾期付款最近一直在上升。
值得注意的是，根据纽约联邦储备银行的数据，2022年第四季度，严重逾期的抵押贷款债务率为0.6%。
根据TransUnion的数据，去年12月份次贷汽车贷款的逾期率为12.2%。
无论美国房市是否会崩盘，高利率带来的必定是巨大的挑战。
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参考文章：
https://www.realtor.com/news/trends/homebuyers-beware-the-fed-just-jammed-another-wrench-into-the-spring-housing-market/amp/
https://www.marketwatch.com/story/is-the-u-s-housing-market-headed-for-a-wreck-it-all-depends-on-how-high-rates-go-mortgage-veteran-says-99978a5d?
排版|陈西瓜
主编|三日匠
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