房地产，大招来了！
三箭齐发，被称为史诗级救市，这个力度不一般。

一、“三支箭”意味着什么？
这意味着前期的救市思路已经失败，保交楼，不保主体，靠地方政府的毛毛雨是无法缓解房地产的大旱。
保交楼，把消费者的利益放在首位，是政治正确，但违背了市场规律，很难奏效。保交楼，管住预售款，房企的资金周转更难，事实上大部分民营房企已经丧失了融资能力，只能选择躺平。保交楼，阻止烂尾，必须优先支付工程款债权，势必把银行信贷的金融债权劣后，银行更不敢放贷给开发商。
今年底是美元债的偿债高峰，预计2万亿金额的债券到期，以目前房企的流动性，必然大面积违约，全行业芭比Q，中国版的次贷危机。
保交楼不保主体，是不现实的，必须先保住主体，才能保交楼。市场规律是不以人的意志为转移的。
这是燃眉之急，必须转变救市思路。三支箭，应运而生，银行授信1.2万亿额度，时隔12年的股市融资重启，是送进ICU急救，给房地产充值，注入流动性。
尤其是第三支箭，点燃了股市的热情。因为自2010年实质紧缩、2016年明令禁止，房企再融资已经被叫停了12年。（2015年招商蛇口和绿地控股是最后的两个幸运儿）
恒大等这个政策，等了七年，硬生生把自己给等死了。
2016年，恒大与深深房签署重组上市合作协议，运作借壳上市，借此恒大可引入300亿人民币的战略投资。为回归A股，恒大向战略投资者做出两点承诺：1）未来三年的净利润不得少于500亿、550亿和600亿，三年总计不得少于1650亿；2）2021年12月31日之前完成借壳上市。
结果，2016年监管部门一刀切，房地产借壳上市之路中断。恒大不但自己轰然倒地，把战略投资200亿的苏宁也给拖垮了。
为什么A股上市融资这么诱人，引无数大佬尽折腰？
因为A股流动性好，溢价高，韭菜多；港股IPO没意义，缺乏中国特色的估值体系支撑，所以万达啊恒大啊港股上市了都拼命想回归A股。
同是融资，借银行的钱，必须还本付息；圈股民的钱，不圈白不圈。
房企重启股市IPO和再融资，就是给你一个割韭权。
二、该不该救房地产？

这个问题不用问，三年前我就回答过，必救。
2019年，“房住不炒”自信满满的时候，舆论高唱“去地产化”，监管部门重拳出击，我分析了《去地产化，是真的吗？》
打压房地产，不会带来高科技突破，不会带来共同富裕，更不会如预想的“一鲸落，万物生”，相反，只会“地产衰，百业哀”。
回头看，这三大后果都一一实现了：实体经济下滑；地方债务危机；货币信用收缩。

这其实是常识，李嘉诚说过，房价再怎么涨，不会有人跳楼；房价一旦下跌，肯定有人跳楼。他只是告诉你事实。
事实是：房地产产业链是最大的实体经济，从水泥、建材到装修、家电等上百个行业都系于一身。房地产是最大的印钞机，具有强大的信用扩张功能，不是容纳货币而是创造货币的。现代货币不是纸币，而是各种债务链条组成的M2，房地产就是M2最大的制造者。摧毁房地产，意味着房市自生的这些M2就消失了，最直接的后果就是信用崩坏。
更关键的，房地产是地方财政的命脉。当时我在文中，试算了2018年财政的一笔账：
从全国总体来看，2018年1-12月，全国一般公共预算收入18.33万亿，其中土地和房地产相关税收：契税5730亿元，同比增长16.7%；土地增值税5642亿元，同比增长14.9%；房产税2889亿元，同比增长10.9%；城镇土地使用税2388亿元，同比增长1.1%；耕地占用税1319亿元，合计约1.8万亿。
此外，还有房地产企业上缴的所得税等各项税费，毛估估有1.2万亿（2018年全国房地产销售金额15万亿）。
政府基金收入7.54万亿，其中的土地使用权出让收入是6.51万亿元。
据此，房地产市场每年总体给国家的贡献是：6.5+1.8+1.2=9.5万亿。2018年全国的财政总收入是18.33+7.54=25.87万亿，再加上2-3千亿的其他收入，一年总收入大约是26万亿。
9.5/26=36.5%
不算整个房地产产业链，仅房市本身产生的税费和土地出让金，占财政总盘子的36.5%。
所以，懂了吧，救房市就是救自己，是政府自救。这两年许多地方公务员薪水剧降，经费紧张，债务高举，与房市下滑周期是同步的。
那些骂房地产的人，才是真正的反贼；而购房的人，是真正的爱国者，因为你买一套房，房价的70%都直接间接流到了国库。
三、怎么救？房地产的症结

目前房地产的真问题是什么？搞明白这个才能讨论救市。
房地产的症结：
资产负债表恶化+需求端疲软。
资产负债表衰退，在2008年次贷危机时暴得大名，是著名经济学家辜朝明观察日本泡沫经济破灭总结出来的理论。

当时美国五大投行倒了仨，为什么？许多大金融机构，昨天财报还极为靓丽，今天突然就变成负资产了。
因为他们在资产端配置了大量的次级债券及金融衍生品，在负债端借了几倍甚至十几倍杠杆，因为这些资产评级和预期很安全。
结果资产端的次级债对应的底层资产（房贷）出现大量坏账，金融衍生品把损失扩大了若干倍，而负债端的杠杆是要命的。瞬间，这些金融机构的资产负债表就崩坏了，从绩优股变成资不抵债。

最后美联储不得不救市，几轮QE，注入流动性，把有毒资产的坑给填了，才好不容易修复了金融机构的资产负债表。
日本的“失去的三十年”，也是类似的危机，泡沫经济破灭，地价房价大跌，企业的资产端持有大量的不动产，必须减值，成为有毒资产，而负债是不能免除的。根据辜朝明计算，至少1500万亿日元的财富缩水，这种资产负债表衰退消灭了相当于GDP总额20%的需求，把日本拖进萧条的泥潭。日本企业为了修复资产负债表，只能不断地把经营获取的现金流去填坑，花了将近二十年的时间。这时候，蓦然四顾，发现互联网新能源几轮科技革命已经落伍了。
中国的房企，面临着同样的痛苦。

房地产是典型的重资产、高杠杆行业。在资产端，需要储备大量土地，有些地是在景气期高价拍的，这些资产在下行周期面临巨大的贬值压力；在负债端，房企都是借钱买地开发，杠杆套杠杆，光一个恒大就负债2万亿。这些债务不会缩水，只会利滚利，越滚越大，今年美元债还面临美元升值的压力。
资产端一有风吹草动，房子卖不出去，存货贬值，资产负债表就会迅速失衡。很多房企，上一年财报还亮瞎眼，市盈率3、4倍，价投高喊低估低估，一转眼，亏损了，再转眼，资不抵债了……
三支箭，主要是解决融资端的问题，修复房企的资产负债表。

无论是银行授信，还是股市融资，都是缓解债务端的燃眉之急。银行授信，可以借新债还旧债，缓一口气；股市融资，是无本的生意，连利息免了。
一句话，保主体，先别死！

四、更大的问题在需求端

房企脱困，道阻且长，更大的问题是需求端。
融资端解决了，靠银行靠股市都是救急，企业苟延残喘，房地产的根本好转还要看销售，尽快把房子卖出去，把款收回来，有现金流，有利润，企业才能续命。
需求端的问题更艰巨，取决于三要素：限购政策、居民收入、加杠杆意愿。
1）限购好说，一城一策，越来越多的城市取消限购，只不过取消限购的城市，房市都是不景气的，真正能创造高收入岗位、需求坚挺的一线城市，北上广深，反而不会轻易放松。

2）居民收入提升，主要来自经济增长，目前制约最大的，无疑是各种层层加码的封控。这个不放开，经济没起色，居民的就业和收入受冲击太大，掏空六个钱包，也没有能力为国买房啦。

当然，各种压力挤开裂缝也透出曙光，目前趋势是不断优化，争取明年春夏实现软着陆。疫情不软着陆，经济一定硬着陆。
3）居民加杠杆，目前没信心。上一轮高潮，2016年10月居民房贷新增4221亿元，22年10月居民房贷新增332亿元，不及十分之一。现在是需求端软了，预期悲观，没信心，不敢加杠杆，有钱只敢储蓄，或者提前还贷。
2016年，房市去库存，棚改货币化安置，叠加连续降准降息带来的充沛流动性，房价屡创新高，全民抢房热潮。这一轮房市疯牛，经济去杠杆，居民加杠杆，极大透支了居民的购买力。中国居民部门总贷款三年翻了一倍，占GDP的比重达到47%。与国际比不算高，但由于中国特色，居民收入在GDP分配中所占份额较低，因此按GDP计算杠杆率表现不高。如果按债务与可支配收入之比来看，居民部门债务与可支配收入之比已经高达93%，收入很快覆盖不了债务。而且除银行房贷之外，还有亲情债，“六个钱包”，往往几个家庭凑钱付首付，这是居民的隐形负债。
居民加杠杆的空间不大，实际杠杆率已经很高，财务风险不可不防。很多借债高位接盘的家庭，如果房价一跌，居民的资产负债表也会迅速失衡，资不抵债，如同日本、香港居民曾经历过的，沦为负资产一族。这将极大打击居民的消费能力和信心，给中国经济带来长期隐患。
五、结论
三支箭，力度空前，本质是让银行和股民为房企填坑，短期内缓解了房企的融资端困境，修复其资产负债表。
长期看，房企真正脱困有赖于需求端的回暖，需求端必须让居民恢复收入和信心。信心比黄金还宝贵！
唯一值得庆幸的，今天，持仓里的万科终于解套了……
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经济
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