其实昨天就有传言，但真假无法确认，且以目前的环境造谣传谣动辄其咎，谁也不敢公开说。今天真兑现了：
这也不奇怪，年中最高会议重提房地产去杠杆，紧接着六月陆家嘴金融论坛监管层放风房地产融资从紧，信托、ABS、美元债各渠道都踩急刹车，现在银行对房企的开发贷严控也是顺理成章的调控延伸。
现在流传一种说法，去地产化。房地产这个“夜壶”之所以不再启用，宁可忍受经济下滑和泡沫破裂，高层也要下决心保持战略定力，宁可玉碎，也不瓦全。因此对内对外都很硬，不退，不退，长痛不如短痛。有一点诱因，就是看到了南边那座城市的状况，土地财政和昂贵房价，导致阶层固化，底层青年绝望，废青化，民粹化，继而酝酿出社会分裂和政治动荡。（尽管我并不完全赞同这种解释，但这是目前官方和民间舆论主流对问题的定性和归因，对政策选择不可能没有影响）

中国真的要放弃20多年依赖的土地财政和房地产，下重手往死里打？

如真，代价恐怕也是难以想象的惨烈，关键是存量太大，投鼠忌器，居民、银行、地方政府都被房地产牢牢绑定。以目前的地位， 中国房产总市值是450万亿，是A股总市值的十倍，超过国有资产总额，房地产一旦崩盘，居民家庭的资产负债表迅速恶化，构成一次典型的资产负债表式危机。重则是日本“失去的30年”，伴随着人口老龄化扑面而来，从此一蹶不振；轻则也是美国次贷危机，一跤跌倒，爬起来也是元气大伤。

虽然目前的权力结构和决策机制，一切皆有可能。但我认为政策不会如此莽撞，这个节点实施“休克疗法”。因为同时8月26日，财经委第五次会议，重点提出“研究推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局问题、提升产业基础能力和产业链水平”。其中有一条关于城市化的重要表述：“当前我国区域发展形势是好的，同时经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。”还有一句话：增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。
这是一个重大转变。此前，城镇化的重点是严控大城市人口（和用地），发展中小城镇，乡村振兴，返乡创业。这是一种平均主义的城市化战略。
2014年7月，国W院曾发布关于进一步推进户籍制度改革的意见，其中提到，城区人口300万至500万的城市，要适度控制落户规模和节奏，严格控制特大城市人口规模。
过去五年，在这条路线之下，一线城市的政策是控地赶人，严限规模。京沪前几年的土地供给是减少的，北京一年就供不了几块地，增量商品房趋于零增长，这是15年来一线城市房价暴涨难跌的内在动力，因为有人口控制的政治任务。
五年过去了，政策口径开始起变化，意味着政府通过试错认识到这种平均主义的城市化是计划经济的乌托邦，是违背城市化规律的，本质上是逆城市化。
国研中心专家高敏称：
“本次会议的提法意味着：特大、超大城市的人口政策可能将发生巨大变化，原有限制发展的思路开始转变，而是顺应规律，通过扩大土地供给，提升人口承载能力等方式推动人口向大都市和周边城市集聚。未来，都市圈作为参与全球竞争与合作的主要载体，这是中国城镇化的重大趋势性变化。”
根据各国社会发展规律，当城市化率在75%时将迎来房地产长期拐点，届时市场会以二手房存量交易为主，价格长期稳定或下降，目前我国城镇化率不足60%，尚未到尽头。城市化就是人口集中，城市是最集约化和最有效率的生活方式。越是大城市，人口越集中，均摊成本越低，协同效率越高。全世界没有一个国家像中国目前这样有亿级规模的人口大迁徙，放开土地和人口的管制，资源会向大城市和周边的城市群集中，未来会崛起京津冀、长三角、粤港澳大湾区为代表的超级城市群。大城市依然享有巨大的人口红利和资源倾注。
配合新版《土地管理法》的修改，最大的亮点在于农村土地管制开始松动，允许农村集体建设用地入市，符合条件的农民宅基地也允许自愿退出。虽然还不是真正的给农民赋予地权和市场化流通，但农村建设用地和宅基地允许有条件入市，也是个进步。十年前我就说过，平抑房价只要八个字，“放开土地，管住货币”，这是美国模式。美国土地是自由流通的，敞开供应，所以美国国土开发充分，居住质量极高，独栋大宅为主，即便次贷危机之前的房地产泡沫，主要是低利率搞的，其实房价收入比远远低于天朝。放开土地还包括农地自由流转、小产权房合法化，陈志武教授匡算过，盘活农村土地将增加40万亿的民间财富，农民最为受益。可惜中国大陆学的是香港模式，土地批租，政府垄断，控制供地。北京五环外还有大量农田，香港新界也到处是农田绿地，仅开发了25%的土地，怎么能不寸土寸金？
（新界和一河之隔的深圳，谁是发达地区？）
城市化战略的转变、土地管理法的修改，综合来看，房地产这把夜壶依然有用，政府不是想彻底打残房市，抛弃地产，实现所谓“去地产化”。而是房地产内部的重大结构性变革，严控融资是残酷的洗牌，大批中小房企破产退出，结果就是行业集中度加快提升，剩者为王，最终这个每年15万亿销售额的市场演化为寡头格局。
对房企来说，这是一个在绝望中寻找希望的痛苦洗礼过程。
（人民币“破七”那天的思考）
如果政策真的是去地产化，房市硬着陆，那恐怕爆的是一枚金融核弹，我们能不能真正承受？至少三点你认真想想：
第一，实体经济下滑，增速长期低于5%
民科总是批评房地产是脱实向虚，好像房地产热就是虚拟经济。把经济分成实体经济和虚拟经济，不知道是哪个半吊子经济学家的分类，莫名其妙，反正我在正统的经济学著作里没有看到这种划分。什么是虚拟经济，难道只有种地、炼钢才是实体经济？农业时代小农认为种地之外统统是不务正业，游手好闲，这就是虚拟经济的源泉。说互联网是虚拟经济，互联网改变组织形态，降低成本，消除信息不对称性，它也是提供价值，发什么就虚拟了？现在又说房地产虚拟经济，房地产是最大实体产业链条，带动上百个行业，本身就是最大的实体经济，怎么又成虚拟了？任志强在几年前还能发言的时候说过：2015年6.9%的GDP，要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了；2016年没有房地产就剩5.2%了。房地产怎么就不是实体经济了？
所以，去地产化，不仅是房地产，从水泥、建材到装修、家电等上百个行业都会需求锐减，GDP增速不可能维持在5%以上，而且是个长期趋势。至于新动能的替代，还没培育起来呢！这几天打压房地产的同时，人工智能开了好几个大会，好不热闹，但你用过什么大规模的商业应用？Ai在实体经济中创造的GDP占比多少？相比傻大黑粗的房地产，占比几乎可以忽略不计。电动车、5G、物联网、人工智能、VR、基因革命……，都是好东西，但无论怎么变革，是做增量，存量的房地产依然是国民经济的一根支柱，欧美发达这么多年了，城市化早成熟了，房地产依然是最重要的市场，新屋销售数依然是经济晴雨表指标之一，让普通人买套别墅养仨孩带条狗依然是美国梦的核心，虽然为了实现这个美国梦付出了次贷危机的代价。在人类摆脱肉身之前，房子是永远的需求，这和医疗、教育、吃饭、出行是一样的。
第二，地方债务引发金融危机
数据有真相，年初我算过一笔账：

从全国总体来看，2018年1-12月，全国一般公共预算收入18.33万亿，其中土地和房地产相关税收：契税5730亿元，同比增长16.7%；土地增值税5642亿元，同比增长14.9%；房产税2889亿元，同比增长10.9%；城镇土地使用税2388亿元，同比增长1.1%；耕地占用税1319亿元，合计约1.8万亿。
此外，还有房地产企业上缴的所得税等各项税费，毛估估有1.2万亿（2018年全国房地产销售金额15万亿）。
政府基金收入7.54万亿，其中的土地使用权出让收入是6.51万亿元。
据此，房地产市场每年总体给国家的贡献是：6.5+1.8+1.2=9.5万亿。2018年全国的财政总收入是18.33+7.54=25.87万亿，再加上2-3千亿的其他收入，一年总收入大约是26万亿。
9.5/26=36.5%
不算整个房地产产业链，仅房市本身产生的税费和土地出让金，占财政总盘子的36.5%。如果把这块收入拿走，以现在地方财政的债务率，怎么处理？恐怕连利息都是问题。
第三，信用收缩，货币锐减，股市也不会受益
每次打压房市，很多大V都很嗨，高喊大牛市来了，千亿资金大挪移，从房市流到股市。把房市、股市当做资金的蓄水池，这种观点又是一种民科。证伪很简单，2010年房地产启动史上最严厉的调控，股市并没有因此发生千亿资金大挪移而走牛，恰恰相反，一路阴跌到2014年，整整五年长熊……
股市与房市的关系极为复杂，宏观系统是多因素的复杂关联，不是简单的正相关或负相关的线性联系。房地产蓄水池是一个错误的概念，房地产不是资金的蓄水池，买房的资金实际上体现为房企的现金流，接着流向地方财政和相关供应商，然后链接这整个产业链条的经济活动。房地产不是蓄水池而是活水。相反，房地产不但不是“蓄水池”，反而是“印钞机”。房地产具有强大的信用扩张功能，不是容纳货币而是创造货币的。在信用时代，货币创造几个主要途径：外汇占款、信用扩张、降准降息。房地产加杠杆，抵押品价值上升，能融出更多资金，属于典型的货币创造和信用扩张。现代货币不是纸币，而是各种债务链条组成的M2，房地产就是M2（债务）最大的制造者。打压房地产，房市自生的这些M2就消失了，根本转移不到股市里去，也不会流入消费领域造成通胀。房市被压，融资收紧，最直接的后果就是M2减缩，信用收缩，进而通缩，而不是通胀。通缩、信用收缩、货币减缩，对股市这种风险资产只会构成长期压制，而非支撑。
房地产牵一发而动全身，嘴炮批判容易，实操拆雷很难，搞不好反而把雷引爆。去地产化，生死考验，谜之自信，是真的吗？

今天文章最后，给大家介绍一个常跟我交流股市看法的好友——刘备教授。他的本职是高校教授，在2014年10月-2017年10月期间股市6倍收益，所以升级成为“刘备（6倍）教授”。今年教授的表现也很好，先后持有中国平安、华泰证券、歌尔股份等牛股，不得不说，教授在政策理解以及对中线板块和大势的把握上确实有一手。
事实上，教授身上标签众多，计算机科班、10年码农、创业过、管理学博士、前逗逼文艺青年、知识面茫茫广——国际形势略懂，历史人文略懂、股市房市略懂，理财投资略懂。教授的公众号主打价值投资，这个号的内容大约60%是投资理财相关、20%泛财经、20%聊其他。由于文笔挺逗，所以不建议在喝水的时候看教授的文章，以免呛水哈哈。
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声明：本文非商业广告，更不是特约推广。这个号的内容和我宣扬的投资理念契合度高，人家每天阅读量也已三四万了，很是值得关注学习，试试吧！ 
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