上月底港府出台了新一年的《财政预算案》，这可是关系香港未来一年的大事。
除了派钱外，最受关注的就是放宽贷款买楼限制（准确来说，叫“放宽按揭保险计划”），再一次降低了大家买楼的门槛。
图源：香港经济日报
而且新政策一出，立刻激活了因疫情而冷淡的香港楼市！
今天，所长就来和大家聊一聊这个新政策吧。
政策内容
在新政策出台之前，香港的买房贷款政策是这样的：
800万以下的物业，最高可以向银行贷款90%；
800万-900万的物业，最高可以贷款720万；
900万-1000万的物业，最高可以贷款80%。
而1000万是一条红线，超过1000万的房子只能贷五成。
新政策后就变成了这样：
1000万以下的物业，最高可以向银行贷款90%；
1000万-1200万的物业，最高可以贷款80%；
1200万-1920万的物业，最高可以贷款960万。
也就是说，申请最高八成按揭的价格上限，从1000万元提升到了1200万元；申请最高九成按揭贷款的价格上限，由之前的800万元提升至1000万元。
图源：香港01
而1200万到1920万之间的房子，最高可以贷八成，但是最多只能借960万港币。
图源：香港经济日报
为了方便大家理解，所长找了三个例子作为说明。
例 1
例如，新政策出台前，一间价值1000万的单位最多可以按八成按揭购买，首付需要付200万。
图源：香港经济日报
而现在，可以最多贷九成，也就是说这套房子首付现在只需交100万。
例 2
再例如，在新政之前，一间价值1200万的单位只能贷五成，如此，首付需要缴付600万的费用。
图源：香港经济日报
而在新政下，这套房的买家可以作八成按揭，因此只需支付240万的首付，比之前少付了360万。
例 3
又例如，一间价值1500万的房子之前只能做五成按揭，也就是说首付750万，剩下750万贷款。
图源：香港经济日报
而在新政下，这位买家现在最多可以贷960万，比之前多了210万，因此这套房子现在只需付540万元的首付。
如此看来，调整后想要买1000万以上的房子，首付会减少很多，再一次降低了买房的门槛。
那么，这个新政策将对香港的楼市有什么样的影响呢？我们接着来看一下。
政策对香港楼市的影响
这次政策放宽了按揭上限，在为人们提供了更多购房选择的同时，无疑也将刺激香港市民新一轮的购房欲望。
所长了解到，新政策出台之后香港整体楼市的成交量就增加了20%，其中1000万到1200万的单位成交量增加了30%到40%。
图源：网络
当然，按揭额度上升，也导致了不少业主封盘和抬高房价现象的发生。有数据指出，政策出台不久后，部分屋苑价格增幅高达5%。
所有单位中，价格最容易受此次新政波动的是原价在900万以上的房子。
例如下面这间沙田新城市广场的单位，业主近期就将价格从980万抬升到了1050万。
图源：东网
日出康城的一位业主，也将原价1200万的房子价格抬升到了1300万。
图源：东网
这波“涨价”引起了不少刚攒够首付的香港市民的恐慌，大家都很担心这样下去香港的房价又会抬升。
图源：香港01
总体来说，所长认为香港楼市的波动可能是一时的，但这项新计划将有效刺激疫情之下低迷的香港楼市，同时也的确为有购房需求的大众降低了门槛。
然而，这项计划并不适用于所有的按揭申请，在很多方面都存在限制。
接下来所长就和大家盘点一下有哪些限制。
六大限制
1. 不适用于转按套现
所谓的“转按套现”，就是将房子中途转给另外一间银行做按揭，由此赚取因房子升值而多出来的现金。
图源：千居
例如，当初买入一个价值700万的房子，当时申请六成按揭，贷款额为420万，还有300万没还完。过了几年，这个房子升值到750万，同样以六成按揭计算，最新可批的贷款额就升到了450万。
这时，换一家银行转按，买家就能利用新借的450万来还原由按揭的300万余额，多出的150万提取出来做流动资金。
新出台的“按揭保险计划”便是不适用于转按套现的（回顾更多“转按”知识点，戳这里）。
2. 名下已经有房的人只能按揭八成
如果买家名下还有其他房子，那么，虽然可以享受新计划，但按揭成数上限只能有八成。
图源：网络
例如，现在要买一间价值900万的房子，如果是第一次在香港买房，可以最高申请九成按揭，即810万；但如果买家在香港还有其他房子，最多只能申请八成按揭，即720万。
3. 只适用于建期支付
买新盘可能涉及到付款方式问题。（回顾更多买房付款知识点，戳这里）
图源：网络
如果买家的付款方式是即供付款，也就是签完合同后90-180天内开始还贷，那就无法享受新政策。
而如果买家的付款方式是建期付款，也就是签合同时付定金，收楼后开始供楼的盘，那就可以享受新政策。
而且，现在新政策楼价上限调到了1920万元，所以可以合理猜测在未来以“建期付款”形式付款的买家会越来越多。
4. “先买后卖”换楼最高八成按揭
还有一种情况出现在换楼的时候。换楼有两种方法，一种是“先买后卖”，另一种是“先卖后买”。
“先买后卖”就是自己本来有套房，买了第二套房后再卖出第一套房，这种情况买房时只能申请八成按揭。
“先卖后买”就是先卖了自己本来的房子，然后再买新的房子，这里就可以使用新政策贷款，最高能借到九成。
5. 村屋最多只能申请85%的按揭
如果买家想要入手村屋，那么通过新计划只能申请最高85%的按揭。
香港村屋  图源：网络
需要注意的是，申请按揭时，供款年期上限以“55减楼龄”为准，假设楼龄是30年，供款年期就是25年（55-30=25），因此买家需要留意一下村屋的楼龄。
另外，标准三层、700平方呎的村屋是比较容易申请高成数按揭的，其他非标准村屋就比较难了。
6. 自雇或入息不稳定的人最多申请八成
按揭一向对买家的收入稳定性有较高的要求。
因此，属于自雇，或是收入不稳定的买家，例如中小企业老板、保险代理、地产代理等，虽然可以申请新政策的按揭，但最高成数也只有八成。
希望今天的分享让各位对这次新出台的“按揭保险计划”有了新的认识。
不知道大家怎么看待这项计划呢？欢迎在下方留言告诉所长哦！
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