最近香港有传言，汇丰银行将上涨贷款利率，这引起不小波动，毕竟汇丰在香港的市场占有率可是排第一的！
内部消息称，汇丰将提高贷款买房的利率，贷款额400万元以下的按揭利率将上涨0.05厘。
不过有专家分析，这次汇丰上涨利率影响并不大，如果是贷款400万的，上调后每月只是多供90几块钱，一年就是1000多，30年就是3万多。
不过对于很多小白来说，买房贷款是一个很大的难题，一堆复杂的数据常常看得一头雾水，这次所长就来给大家详细科普一下。
新盘的付款方式
想必大家都知道了，香港目前买房的贷款政策是这样的：
800万以下的物业，最高可以向银行贷款90%；
800万-900万的物业，最高可以贷款720万；
900万-1000万的物业，最高可以贷款80%。
但有一个前提：这个政策只适用于买现楼，也就是说可以买二手楼和新房现楼。
至于新房期楼也可以，只不过要等楼建好之后才行，这就是我们常听说的建期付款。
香港新旧按揭政策对比
既然说到建期付款了，那必定要提即供付款吧？
这两种是香港买新盘（香港新盘大多是楼花）时一定要做的选择：用哪种方式付款？
1.即供付款
即供付款就是签完买卖合同后，90-180天内开始供款。
即供付款好处是开发商会给很多折扣，比建期付款便宜很多。但缺点是还没有收到房就要开始供款了，压力自然比较大。
而且即供付款买楼花，不符合所长刚刚提到的按揭政策，所以600万以上的房子，最多只能向银行借6成。
2.建期付款
建期付款就是签买房合同时只给订金，收楼之后再开始供楼（收楼可能是1、2年之后的事情了）。
这种付款方式，开发商给的折扣就比较少了。
而且要注意，等收楼的日子里楼价可能会有波动，如果房价跌了，买家就要补差价。
举个例子，Andy买了一套新房楼花，双方签订买卖合同的价格是800万，两年后交楼。

两年后房价跌了，银行估值房子不值800万，只有750万，银行只会按照750万来进行贷款，中间50万的差价要Andy自己补。
选定了付款方式，这时买家还面临一个选择，是找开发商贷款，还是银行贷款？
银行按揭VS开发商按揭？
先说一下两者之间的区别。
1.银行按揭
这其实就是向银行借钱，这种方式要遵守港府的贷款政策，也就是所长开篇说的这个：
800万以下的物业，最高可以向银行贷款90%；
800万-900万的物业，最高可以贷款720万；
900万-1000万的物业，最高可以贷款80%。
跟银行借钱好处就是利率低！利率计算方式一般有两种：P按、H按。
各大银行H按和P按的比较
P按，P指的是最优惠利率，香港大部分银行的P是5%，而P按利率的计算方式是“P-2.5%”，也就是2.5%。
H按，H指银行同业拆息，它不是一个固定值，是一个浮动值。而H按的计算方式是“H+1.25%”，H按还有封顶机制最高一般不超过2.5%。
所以目前来说，H按的利率会低于P按。
不同银行会有不同的按揭优惠，大家可以多对比几家，再下手。
不同银行现金回赠对比
贷款年息一般最高是30年期！
但是想跟银行借钱，先要通过压力测试，证明你能还得起款，怎么证明呢？一般要求每月供款额不超过收入的50%，13薪和年底花红也可以算进去。
每月有固定收入的人比较容易过压力测试，只要提供3个月的入薪证明就可以了。
但是非固定收入的人要提供一年至两年的收入证明，而且审批很严格。
所以，虽然政策上说800万以下的房子可以贷款90%，但实际上，银行不一定会批90%！
那过不了压力测试怎么办？首付不够怎么办？

这个时候就要靠开发商了。
2.开发商按揭
开发商一般都有合作的财务公司
（一般是开发商的旗下公司）
，选择这种方式其实就是
向开发商借钱。
你想想看，开发商巴不得你买它家楼，所以向他们借钱自然更容易获审批，有的甚至不需要压力测试，也不需要入息证明。
所以这种按揭方式还有个俗名“呼吸plan”，就是会呼吸的人都能申请到按揭。
当然啦，有利就有弊，向开发商借钱利率往往比银行高。
开发商按揭举例
不过发展商也是会给些优惠的，比如它们一般有初期优惠，
前2-3年利息可以媲美银行，但“低息期”过后利率就会大大攀升，
有的甚至超过银行一倍。

而且很多开发商贷款年期只有25年甚至更低，这样还款压力就更大了。
遇到这种情况，买家可能会选择转按，将物业的按揭由本来的一家银行/开发商，转移到另一家银行。
比如Andy向恒生银行借贷供楼，供了两年后，发现汇丰银行搞返现活动，于是转按到汇丰。
Andy可以向汇丰申请贷款，然后将借到的钱还给恒生，以后直接向汇丰还款供楼，这就是转按。
但转按时要留意罚息期，一般银行会规定在多少年之内不可以转按（大概是两年或三年），不然就要罚钱。
刚刚说了，转按也可以从开发商转到银行，但不一定能成功，因为银行的审查很严，会需要压力测试。
当然如果是二手房贷款，只有银行贷款，没有开发商贷款，个别买家可能会找财务公司贷款。
比起新盘贷款，二手房贷款还要考虑楼龄问题，贷款年期一般为75年减去楼龄，个别银行可能是用80减楼龄，每家银行的要求可能不大一样。
所长总结－香港按揭
建期付款vs即供付款
银行按揭vs开发商按揭
什么是转按？
如果还有不懂的欢迎给所长留言！
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