无论是卖房的，还是买房的，房地产的高收益时代正在成为过去时。
10月27日，胡润百富发布了2021年度的中国富豪排行榜，榜单前10中，如果除去李嘉诚家族，内地没有一个上榜的房地产企业家。
而在2020年的榜单是这样的，许家印、杨惠妍家族等都在前10榜单上。
在财富榜榜单中，没有房地产企业家上榜这是20多年来没有过的。
另外，从行业分布上，房地产富豪占比只有9.4%，远低于2019年的14.8%。
要知道，过往房地产是产生富豪人数最多的行业之一，而现在的场面犹如跌落神坛，让人感慨。
究竟是什么原因？
我们知道，富人排行榜中的财富并不是现金，而是包含房产、股权在内的各种资产。过去20年房企财富累积主要是股权增值，即上市或股价上涨带来的财富增值。
但过去一年，房地产行业股价低迷。虽然自去年以来股市有了一波涨幅，但主要集中于新能源汽车、芯片、医疗、煤炭等行业，而地产股（含港股）备受市场冷落。
（房地产行业股价）
尤其是一段时间以来，华夏幸福、恒大等巨头房企出现了流动性危机，降低了股民对地产股的偏好度。
这些情况说明房企高负债模式难以维持。
2016年以来，楼市政策出现了明显的变化。限购、限贷、限售、限价等，一方面抑制了市场短期的需求，避免了楼市的全面火爆。另一方面，新房限价而地价却在不断上升，压缩开发商的利润空间。
三四线城市虽然大多不限价，但楼市整体较低迷，新房卖不出好价钱或空置严重。
更为重要的是2020年下半年后，房地产政策进一步收紧。国家出台了“三道红线”、“两道红线”，要求房企控制负债、降低负债。房企高负债、高周转模式越来越玩不转。
房地产企业的这一变化，正是中国从债权时代向股权时代过渡的真实写照。
房地产是一个资金密集型行业，房企搞地产开发靠的是借钱，普通老百姓买房主要靠的还是借钱（房贷），结果都会造成社会的总负债率上升。
2017年后，中国广义货币M2从10%以上的增长降为如今的10%以下，宏观杠杆率（社会总负债率）也在控制增速。
货币增速的下降，意味着无论是卖房的，还是买房的，其收益均会下降。
特别需要指出的是，今年以来，房地产变化不可谓不大。正如我此前说过的：
随着房地产贷款集中度管理制度、二手房参考价制度、学区房“新政”出台以及即将来临的房地产税。楼市已明显降温，楼市的赚钱效应不断降低。
房产投资获得高收益前提是可以变现，即主要看二手房市场，今年二手房指导价出来后，不仅新房有了限价，二手房也有了限价（按指导价贷款）。如果想卖个好价钱不容易，一是新房二手房出现了倒挂，品质更好的新房价格反而更低。二是按指导价发放贷款首付金额将会更高。
如果你不卖，不变现，房地产税出来了很可能会面临每年征税，极大增加了房子的持有成本。
当然你可能会说可以提高租金，但当下房租也在酝酿指导价，租金也没可能太高。
所以，整体上来说，房地产，高收益时代正在慢慢结束了！
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