【编者按】上一篇“土地财政”突然消失，很多没看的网友要求重发，自我审查了几遍，没发现啥问题，基本洋溢着正能量，为国辩解，澄清误读，几处修改后发篇洁版，如果再消失就彻底木了！
土地财政终结了吗？今年房价怎么走？
周末净出大新闻，字越少，事越大。
一则新闻引发浮想联翩，很多砖家虎躯一震，振臂高呼：土地财政终结了！什么“别了，土地财政”，什么“再见，土地出让金”，什么“楼市再迎巨变”……我认真看了看，统统是胡扯，扯得太远，想得太多。

真实的情况是，就是收钱的部门变了，换了个衙门管土地出让金，原来是地方政府自收自支，现在划到中央直属的税务机关管了。
至于这个钱怎么花，还是跟之前一样。文件明确规定，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
什么是土地财政呢？就是卖地收入，叫土地出让金，这一块属于变卖资产的收益，不是税收，不包括在“一般公共预算”之中，而是在第二本财政账“政府性基金预算”。
数额有多少呢？基本占地方政府的半壁江山。2020年全国土地出让收入8.4142万亿元，同比增长15.9%，土地出让金占到全国财政总收入18.2895万亿元的46%，占到地方财政总收入10万亿元的84.03%。
也就是说，中国的地方政府实际上是依赖于土地财政才能有效运转，没了这一块，连公务员工资都可能发不出来，90年代的地方财政就叫“要饭财政”，地方首长每天忙的工作就是四处找钱，什么公共服务都提供不了，基础设施也没钱建设，市政破破烂烂，治安、医疗、教育、环卫一塌糊涂，很简单，没钱，巧妇难为无米之炊。

这说来话长，涉及到共和国的财税体制，中央和地方几十年的漫长博弈。
前30年的苏式计划经济，特征就是高度中央集权，所有资源都集中到中央统一分配，号令四方，造成的问题就是“一管就死，一放就乱”，管得太死，缺乏活力，无法因地制宜，民间没有积极性，地方没有积极性，全社会走向僵尸化。如果说现在是年轻一代“躺平”，当年就是全民“躺平”了。
80年代改革，打破高度集权的计划经济，一句话，简政放权，让一部分人一部分地区先富起来，八仙过海，万马奔腾，其中最重要的措施就是把财权下放给地方，中央和地方的财税资源分配类似于承包制，一个个省都具体谈方案，签包干协议，被学界称为“财政联邦主义”。
财政联邦主义，虽然极大激发了地方的积极性，但导致另一个问题就是弱干强枝，尾大不掉。诸侯经济，尤其是东南沿海富裕地区政府，财富效应，富甲天下，中央则捉襟见肘，屡屡出现传言，“政令不出XX海”。
90年代是一巨变，类似张居正改革，决策层摒弃了财政联邦主义，推行分税制改革，优质税种被中央拿去，地方留下的是一些不太肥美的税源。分税制改革导致的后果就是地方财力不足，县级以下财政大都技术性破产，“要饭财政”。

为了补偿地方财政，分税制的配套解决方案，一是加大转移支付，二是放出来“土地财政”这头猛虎。1998年，内忧外患，对内解决分税制遗留问题，对外抗击东南亚金融风暴，中国毅然启动商品房改革，轰轰烈烈的城市化进程进入快车道，形成了现在年销售额17万亿、存量资产高达200万亿的房地产市场。
土地财政，激励了中国的县域竞争，这被张五常称为中国经济奇迹的“秘密武器”。因为土地占地方财政一半以上份额，地方政府变成城市的经营者，“运营城市”成为全新理念，各地方政府都是在准市场化的环境下展开城市竞争。市场是最公平的，人口和资金会用脚投票，你只有把城市运营好，把企业服务好，培育出高新产业，吸引人口和资金源源不断流入，城市土地才能卖出高价，土地出让金越充实，城市软硬件也就能更新得越好，形成正反馈，良性循环，强者恒强。
这是中国经济增长的原动力，底层逻辑，所以我们看到，中国的城市比西方民主机制下的城市，软硬件运营要先进得多。西方的市长，就知道忽悠选票，根本不会扎扎实实搞城市建设，招商引资，因为这种事吃力不讨好，容易得罪人，带不来选票和人气，搞成了也不可能卖地收钱。归根到底，激励机制不一样，连拜登都哀叹，美国的基建已经远远被中国超越了！他派发6万亿美金基建包，想靠放水白嫖，我并不看好，没有内在的激励机制，光靠凯恩斯主义灌水必然一地鸡毛。
当然，天下没有白吃的午餐。土地财政的代价就是高房价，高房价的结果就是内卷，不婚化，少子化，老龄化，年轻一代步入社会一看房价，玩不起了，干脆躺平。

知我罪我，其唯春秋？土地财政，毁誉参半，是高房价的始作俑者，但没有土地财政，就没有今天神州大地林立的现代化大都市，豪华气派的高楼大厦，以及配套的各种公共服务。
新时代财税体制又开新局，种种变化，一句话，杯酒释财权。
中央重新把财权收归直管，地方财政越来越空壳化。这不是为了防地方出反贼，光有财权没有兵权，诸侯是不可能造成反的。
我想，更大可能是为未来做准备。老龄化大潮，已经迫在眉睫，七普数据出台之后，各种措施布局，都是围绕着这个中心。国家对躺平一代的三胎化，已经不抱太大希望了。按现在的老龄化程度和速度，很多地方可能不久就发不出养老金，中国的地域差别、城乡差别太悬殊，中央必须重新掌握全社会的财政资源，为再分配腾出余地，举全国之力才能扛得住这波老龄化大潮。
2018年是国地税合并，2021年是土地收入划归税务直管。

大家要清楚，目前这只是管理体制的变化，垂直管理后地方政府的财政腾挪空间会被压缩，但法律上的受益权、使用权是没有变化的。
国地税合并之后，属于地方财政的地方税种也由税务征收，但收入仍归地方；土地出让金归税务直管后，这块资金依然是由地方政府支出。但中央部委的监管和话语权无疑会增加，地方政府不能再任意花钱了。例如以前的套路，地方政府允许开发商缓交、返还土地出让金，现在操作就难了，对财力不足的中小房企来说是雪上加霜。
说白了，地方的“小金库”没了，基建冲动可能受到抑制，地方债、平台债进一步失去政府信用背书；中央的大库账本更明晰精细了，未来如果进一步改革，加大转移支付力度，推进更为驾轻就熟。
很多人还说会加快开征房地产税，土地出让金制度随之终结。这显然是误解。
房地产税肯定是要试点的，《房地产税，这回“狼来了”》，但跟这条是两码事。土地出让金和房地产税也不是取代关系。土地出让金根本不是税，是买方支付给卖方获得土地权利的价款；房地产税是国家的一种税收，是对资产持有人征税。这两种支出的性质完全不同，只不过在中国由于土地是国有的，所以地主和政府身份重合，表现为都交给政府了。在外国则很清楚，你的土地出让金是交给出卖人的，否则就成白抢了；房地产税是交给政府的。买地交了价款，但该交给政府的税照样要交，这也不构成双重征税。房产税是政府依法厘定的，土地出让金是照样按土地市场价格决定的，两者的逻辑也完全不同。
说了这么多，很多网友关心今年的房价怎么走？

我只能实话实说，其实不用问，土拍都是明牌，一线城市和有产业竞争力的二线城市，地价锁定了下跌空间，涨，是大概率事件，但必会遭遇调控的铁拳，然后继续骑虎难下的胶着。
而三四五线中小城市，我早说过，大部分已经进入慢熊，温水煮青蛙，主要是面临三重压力：
1）2016年棚改去库存，相当于国家针对三四五线城市定向注水，火了一波，但2018年棚改退坡，水龙头开始拧紧，房市由热转冷，疲态已现；
2）这两年国家又改变了以前侧重均衡发展的城镇化战略，开始推动大城市圈建设，大湾区、长三角、京津冀、成渝，人口二次集中，再城市化，人口在从农村流向城镇的基础上，又开始从三四线流向一二线城市，越来越向几大城市圈集中；
3）2020年的疫情打击，又赶上就地过年，原来春节返乡人群是三四五线县域市场最大的增量购买力，今年一下锐减，雪上加霜。
分析房市，抓主要矛盾，主要矛盾就两点：货币和土地。
国际大环境是水漫金山，流动性过剩，各国相继出现房地产涨价潮，罪魁祸首不言自明，当然是美帝之阴谋，无底线放水的美联储是总导演。房屋资产泡沫在世界各地蔓延，未来肯定是颗大雷。98年东南亚危机、07年美国次贷危机，都是美联储先放水吹泡泡，后来不得不拧紧水龙头，一收水就引爆了炸弹。
中国虽然央妈控得紧，定向去杠杆，各项调控精准打击，但货币政策总体闸门不收紧，居民购房对冲通胀的欲望是极为强烈的。这从近年居民杠杆率的飙升能看出来，简直是玩命负债抢房，与其说是居住需求，不如说是对法币贬值的恐惧。富人和中产阶级置业的动机更多是为了把赚到手的钞票储存到不动产上，替代储蓄，固化财富，以对抗通胀的洪水猛兽。
风向标就是土拍，今年是集中土拍改革的第一年，大趋势是继续两极分化，强者恒强。集中土拍这主意不知道谁想出来的，如果说降房价、降地价，那真是缘木求鱼；功能是促进了城市的分化，以及房企的分化。一线城市和部分二线城市继续高温不退，土地溢价成交，场面烈火烹油；冷清的也有，大都是产业衰落、人口净流出地区，例如中国的“铁锈带”东三省，溢价率极低，甚至流拍。长春市首批集中供地共51宗宅地，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，11宗终止挂牌，平均溢价率仅为3.92%，整体表现平淡。
一线城市房价高不高？高，长安居，大不易。我都替深圳人民焦虑，大城市是好地方，集中了行业精英和优质资源，承载了光荣与梦想，但老百姓安居置业确实太难了！
拿我居住的北京来看，2021年集中土拍之后，五环全面进入7万时代，五环到六环之间的地块也迈进6万大门。土地价格已经锁定成本，面粉价格倒推面包价格，两年后当这些地块开发出来投入市场，低于这个均价就意味着现在买地的开放商集体亏本，怎么降？
也别怪开发商，如果二十年前批判房产商暴利，要求他们体内“流淌道德的血液”，还有一定客观依据。时至今日，今非昔比，融资越来越难，地价越来越高，开发商冒着风险刀口舔血，赚一点苦逼利润，地位连“夜壶”都不如。欠一屁股债，都花在拍地上，挤干毛巾争取做到净利率1-2%。某些高负债房企倒下，大量中小房企退出市场，恐怕都是时间问题，《房地产进入张献忠时刻》。我们不禁问，钱都到哪儿啦？房价能不能降？一切皆有可能，但这个问题不是市场决定的，也不是企业决定的，其实答案在你心里。

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