万科和平安同日出台一季报，正巧这两家公司我都有，聊两句。

表面上业绩增长不高，同比2019年一季度都是同比下滑的，给人惨淡经营之感。很多人说白马爆雷，不及预期，其实问题不大，亮点不是爆雷是排雷，靴子落地，前期困扰公司的“雷”反而出清了。
平安在2021年一季度归母营运利润391亿，同比增长8.9%，这个增速当然属于平庸。不过投资端抱着的几个“雷”，基本洗干净了：投汇丰银行，流年不利，赶上孟案黑天鹅，现在汇丰回血，股价从低点上涨了差不多一倍；投华夏幸福，赶上债务危机，现在止损，平安不托底，坏账计提干净。华夏幸福原先股权+债权的风险敞口大概540亿，现平安在一季报公告“对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及估值调整额为182亿元”，360亿的债权敞口几乎全部计提。
放下包袱，轻装前进，这是平安的写照。从基本面看，平安银行发展最突出，财报靓丽，零售业务已经对标招行冲刺；科技板块也不错，汽车之家、平安好医生、陆金所几头独角兽；财险和资管正常发挥。困扰股价的依然是核心业务寿险，也就是我一年多以来反复强调的，负债端转型，代理人流失，新业务价值同比增长15.4%，首年保费达到605亿元，对应的新业务价值率为31.4%，下滑2.1个点。新年“开门红”之后，三月的数据有所回落，改革任重道远。
平安股价要想重振雄风，一时半会没戏，火候还不够，归根结底还是要看寿险负债端的转型是否成功，新业务价值恢复高增长。
万科在2021年一季度营收622.6亿元，同比增长30.3%；归母净利润12.9亿元，同比增长3.4%，增收不增利，这个增速显然是很糟糕，尤其是对比很多行业一季度两位数三位数的爆发。但房地产现在看的不是增速，而是生存，万科成功摆脱了一个大雷，“三道红线”达标了。
万科成功跻身
“
绿档
”，财务极为健康，
期末持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元
；
净负债率15.5%较上年末下降2.6%，剔除预收款后资产负债率为69.5%，较上年末下降2.2%，顺利达标
。“三道红线”对很多房企来说是生死线，对万科这种优秀选手来说就是努努力的事儿。

至于万科的一季度业绩，有经验的老投资者可以忽略，因为房企看单季利润没太大意义。
1）扣非后的实际增长是净利增速13.76%，虽然在公司历史上增速创了五年新低，但横比不算差，尤其相对估值来说。
2）房企一季报是四个季度中最不重要的，一季度是淡季，结算大头一般集中在第四季度。房地产的单季利润波动大，主要是结算周期和结算结构所致，万科的可结算资源充足，全年净利润保持400多亿，没大问题，一季度12亿净利，全年占比极低。
3）同比低增长，还有原因就是去年基数，这个与其他“高增长”行业不同。2020年一季度是营收477.74亿元，扣非归母净利润10.17亿元。房地产是典型的费用前置，利润后置，结算有周期，当期结算的利润往往是两年前销售的房子。所以2020年一季度的疫情，并没有像其他行业那样产生巨额“亏损”，因为2020年的利润早在前两年就锁定了。所以万科2021年的增长是相对真实的，很多行业动辄三四位数的“高”增长，不是赚钱容易，而是数字幻觉，因为去年同期疫情下根本没有营业和利润，基数过低。
4）毛利率大幅下滑，是万科最大的硬伤，也是房地产行业的普遍现象。万科整体毛利率较2020年全年下滑8个点到20.4%，是自2010年以来单季度结算毛利率最低的一年。主要原因是前几年房市火热导致地价上涨，2017年高价拿地，土地成本普遍偏高，等到开发销售的时候，又赶上房地产调控，房价被行政管制，这一波开发的房子两头受挤压，高价拿地，限价销售，毛利率受到侵蚀。不止万科一家，凡是这波周期内的房企基本都掉坑里了，属于政策风险。

5）加大回款力度，经营活动产生的现金流量净额168亿，同比大幅增长。现金流指标是近5年最好的，一季度期末万科持有货币现金高达1966亿元。
6）销售不错，未来业绩有保障，体现出万科重点布局的一二线城市房市依然坚挺。一季度万科实现销售面积1104.4万平方米，合同销售金额1794.7亿元，分别同比增24.8%，30.2%；销售均价16250元/平，较2020年上升7.7%。预收款多了8-9百亿，利润的蓄水池又增厚了。
万科一季报的意义在于，预告旧时代结束，新时代正缓步走来。
去年以来，各项新调控齐发，房企“三道红线”，银行“两道红线”，地方政府“集中供地”，房地产的命脉是土地和资金，都已被牢牢卡死。叠加传统的限购限贷，各条政策红线陆续生效后汇聚到一个时点，就是2021年。
2021年，房地产暴利终结，整个行业逻辑已经彻底变了。低毛利率不是万科一家，而是行业普遍，不是一时现象，而是将成为新常态。
郁亮在今年的万科业绩会上提出新词，“管理红利”，啥意思？我琢磨了好久，结论就是暴利终结，去囤地化，去杠杆化，房企由金融变成制造业。
制造业的毛利率本来就是这么低，而且应该这么低。未来的房企，不再囤地，没有土地红利；不再加杠杆，没有金融红利；走向制造业，纯凭自己的运营管理能力获得合理的资本回报。
这意味着，“清大北大，不如胆大”，野蛮生长闭幕了，说这话的人被“去杠杆”扒了几层皮，现在唱的是“一无所有”。
房地产的新时代，从金融业回归到制造业，房企就是造房子的大工厂，土地就是原料，房子就是产品，快进快出，薄利多销，因此只有“管理红利”，没有任何暴利，比的不再是有关系有背景胆大敢赌，而是平平实实的日常基本功，渗透到每个员工每个流程每个细节的综合运营能力，你不能有短板，每一块短板都将是致命的。
热衷囤地的房企，杀！
狂加杠杆的房企，杀！
布局集中在三四五线城市的房企，杀！
闭着眼投地王的房企，杀！
销售能力弱逼的房企，杀！
回款慢现金流差的房企，杀！
政策领悟能力傻的房企，杀！
杀杀杀杀杀杀杀，我想到了什么？国家在房市门口树了一座大碑，这不就是张献忠的七杀碑吗？传说明末张献忠屠蜀，在四川里立了一座石碑，上面刻着：
天生万物以养人，人无一善可报天。
杀杀杀杀杀杀杀！
杀戮的结果就是剩者为王，制造业的逻辑是必须走向集中，因为行业支撑不了太分散的格局。空调曾经也是上千家公司厮杀，现在你能数出名字的不超过十个指头，最后就剩下格力、美的双寡头，占据一半以上的市场份额。
房企近年的头部化趋势非常明显，“集中供地、三道红线”之后，中小房企在一二线城市根本玩不下去了。目前中国注册的房企有9万多家，刨去子公司、壳公司、僵尸企业，活跃的也有上万家。截至2020年，房地产市场前100强占的份额是63%，TOP10占的份额是27%。闭上眼睛，想一想，十年之后，经过一番张献忠式杀戮，估计活着的不会超过一千家，90%以上的份额都集中在前100强，TOP10占据60%以上的市场份额。那个时候的万科，即便估值不提升，市值也是万亿级别的公司。
万科同学偷偷说：你们都死吧，我要活下去……
【利益关系声明】万科、平安是目前市场为数不多的低估值优质资产，作者持有多仓，投资有风险，本文不构成投资建议。

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