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· 梁云风 | 文  关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
过热？
一季度的房地产市场，如果要概括其表现，则可以用政策调控和土地市场“双火爆”来形容。
在土地市场，一季度行情大热。据中原地产研究中心统计数据显示，截至3月31日，50城卖地7020.99亿，同比增26%，刷新历史纪录。
具体来看，市场上地域的分化相当明显。上海、杭州、广州、北京、成都、宁波、武汉等21个城市卖地收入均超百亿元，总共约5080亿，约占50城总金额的72.35%。其中上海以949亿、杭州以729亿遥遥领先，广州以335亿夺得探花。
从城市群来看，房企关注重点依旧集中在长三角区域，在上榜的前50城中，长三角城市群占了17席，珠三角城市群占了8席，两大城市群依然是房企押注的核心。
从房企新增货值来看，绿城、保利、建发、招商局、融创、万科、华润、中海、绿地、滨江、碧桂园、新城12家房企权益拿地总价均超百亿，权益金融总数为2238.07亿元，头部房企拿地热情不减。
尽管一季度调控不断，但土地市场火爆，其实并不意外。
首先，一季度延续了楼市2020年的整体供需两旺的趋势。中指院数据显示，2020年，全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比增加16%。北上广深四大一线城市土地市场火热，揽金总额同比上涨逾四成，其中上海2020年度收金总额2952亿元，今年一季度上海收获729亿，以去年平均每季度738亿来看，还略有下降。
因此，今年一季度的土拍市场仍在意料之中，这其中核心城市土地价格带动房价上涨，房价上涨反过来又刺激土地价格的提升。
其次，疫情之后，宽松的货币政策，房企融资成本，融资难度整体下降，房企拿地积极性上涨。根据克而瑞统计显示，2021年3月100家典型房企的融资总量为847.93亿元，环比上升48.8%。融资成本方面，截至3月100家典型房企新增债券类融资成本5.57%，较2020年下降0.50个百分点。
此外，经历了去年楼市的大促销之后，一些热点城市库存下降明显，截至2021年3月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降3.5％，其中深圳降幅高达20.18％，杭州降幅也到了15.55％。库存总量的下降，也让房企加大了拿地的力度。
总体来看，房企积极拿地的背后，说明房企对未来总体是看好的。2020年在疫情的大背景下，房地产市场依旧火热，2020年千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家。新晋千亿房企持续增加，也给了市场上一些仍在追求规模的房企希望。今年以来，尽管调控政策不断加码，但对于企业来说，他们深谙“越调控市场越热”的楼市密码。

降温？
与房企加大拿地力度相随的，是从中央到地方的调控力度空前，给楼市泼水“降温”是主旋律。
2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
集中拿地所要求的高额的保证金、土地出让金等将全方面考验房企融资能力、现金流管理能力与地块研判能力。决策层希望从土地供应市场入手，减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。
市场认为，此次的“两集中”与2020年出台的针对房企的“三道红线”政策和针对银行的“两道红杠”政策是相辅相承的，金融手段与行政手段齐发力。
中央政策之外，各地的调控也不断加码。深圳、上海、杭州等核心城市在短短的两个月时间内，打出了一套套精准调控组合拳，据不完全统计，一季度全国各地发布的房地产调控政策高达110次。以深圳为例，据不完全统计，从2020年“7·15新政”之后，半年内深圳连续9次出台楼市收紧政策；而今年一季度，深圳的调控政策也达到了6次，特别是严查经营贷、消费贷等资金违规进入楼市，从购房资格、金融监管等层面强力打击了购房违规行为。
针对部分城市放松调控的，监管更是毫不客气。
3月23日，住建部副部长先后带队赶赴杭州、无锡、成都、西安等市调研督导房地产工作，指出城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持“房住不炒”，切实落实城市主体责任。
不巧的是，第二天，江西省会南昌出台《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，计划4月20日正式实施，其中“推进大南昌都市圈居民购房同权”等措施引发热议，被市场解读为“限购松绑”，促进房地产发展。
撞到枪口上的南昌很快被杀鸡儆猴。3月25日，住建部表示，南昌新政中条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符，并将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，派出督导组赴南昌市现场督导，要求省府立即采取措施，约谈南昌市府主要负责人，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。
南昌的楼市新政“一日游”再次让我们看到，政策的刚性已经将“因城施策”等个性化调控空间挤压。站在南昌的角度看，南昌需要中部崛起，需要快速进入“万亿俱乐部”，需要消化库存，需要打造大南昌都市圈以提升其首位度、虹吸力——只是这一切的“需要”在稳房价的要求下显得不堪一击。

管不住？
楼市降温的大背景下，调控的发条越拧越紧。近日，上海市学区房政策突变，将学区房送上了热搜。
据半月谈报道，根据上海市出台的高中招考新政，市实验性示范性高中将拿出其招生计划数的50%-65%，直接分配到区、分配到校，而不再局限于学区了，也就是说，上海新政让过去买不起学区房的家庭拥有一个考入名校的机会，让住在郊区、新城的学生，也有机会触及过去难以触及的名校。
这对楼市来说意味着什么呢？学位在近些年被称为是楼市“金字塔尖”，凡是有好学区的地段，同等条件下，房子价格平均比周边小区高出30%左右。有数据显示，2020年上海二手房的成交量上涨了31%，学区房上涨了37%，双学区房则涨了44%，上海一处37平方米的学区房标价748万元，单价超20万元，直逼2公里外的顶级豪宅汤臣一品。
而在北京，据媒体报道，作为“教育高地”的海淀区，部分房源的价格在一夜之间上涨了20万，西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。而随着上海学区房新政的出台，不少人认为，这有可能对既有学区房体系产生颠覆性的影响，过去相对弱势的学区，将迎来利好；一线学区房，将受到冲击。
但学区房真正的问题，并不在如何将优质学校资源进行均分，而在整体上资源供给能力的提升。半月谈以《学区房，管不住？》为题评论称，在存量资源不增加的情况下，“如果仅以改变规则等方式强行分配资源，要么会造成部分资源浪费或是低效，要么会造成更大的不公平”。
这其中的逻辑，用博弈论中的“帕累托效率”理论来说，只有当一部分人的境况变好而没有人因此变得更差，这才算是社会改进。反之，不管有多少人受益，只要有一个人的利益受损了，这就不是社会改进。
回到我们前面所说的一季度楼市行情，政策调控与土地市场的“双火爆”，根本原因在于，房地产市场的发展，不断高涨的房价，望而生畏的学区房，并不是建立在“一部分人境况变好而没有人因此变得更差”的状态上，土地溢价大卖，传导到楼市，结果就是房价高涨，而不断的调控、加压，又反过来让入市的机会变得稀缺。
归根到底，过去这些年，在房地产高速发展的过程中，我们欠账太多，教育、医疗、保障性住房，都存在历史欠账，以致于今天，几乎所有的社会问题，我们都能找到高房价的影子。
调控手段的好处是能够打击一部分的投机，挤出泡沫和水分，但增加有效的供给才是更有效的出路，这对医疗、教育和住房市场都适用。所以今年一季度的土拍大热，卖了多少钱不是我所关心的，而到底有多少土地是用来建设保障性住房的，才值得我们去深究。
  • 参考资料：
    中国房地产报：《“最近忙疯了”！一季度50城卖地超7000亿元，万科中海等急抢地》；
    半月谈：《学区房，管不住？》
    中国经济周刊：《上海“学区房”政策突变 家长：对我们有房贷的业主是毁灭性打击》
「 图片 | 视觉中国 」
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