青年投资家俱乐部的第2408篇推送
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2020年，受疫情影响，房地产市场稍显低迷，但物企却显示出了另一番景象。
11月19日，融创服务（01516.HK）在港交所正式挂牌，发行价为11.6港元，如不行使超额配将发行6.9亿股，静态市盈率达到108倍，创历史新高。当日收盘时，其股价较发行价上涨21.9%，市值高达424亿港元，市盈率达到138倍。
据贝壳研究院及财联社记者不完全统计，截至2020年12月24日，去年在主板上市的物业公司数量已达17家，A股1家，H股16家，较2019年12家新上市公司数量增加5家。
长期以来，物业作为房产的附属板块，一直未被大众给予重视，但不少房产相关公司已经嗅到其背后的发展空间，并在2020年颇见成效。

政策扶持物管拓展增值服务

政策扶持，使得我们可以预见2021年物业板块的利好前景。
1月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提到要加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
简单解读一下，这意味着物业企业经营边际被放宽。《通知》第十五条强调促进线上线下服务融合发展，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。
也就是说，物业板块可以探索的增值业务在不断增加。
就目前而言，物企常见的增值服务一般以保洁、维修等日常服务为主，辅以文化、运动方面业务。但随着科技发展，现在已经出现了线上的物业服务平台，同时智能管家、智能车库也在逐步投入使用。
相比之下，物企的增值服务在其业务中的增长空间最大。企业可以思考如何打破社区的生态链条，将所有的周边配套和外来的行业资源进行对接，寻求增值业务的更多可能性。
虽然从2020年上市物企营收结构来看，增值服务占比还只有7.02%，但它在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，可以大胆地预言，增值服务今后会成为物企营收的重要组成部分，且收入利润的增长空间十分可观。
随着该项通知的发出，截至1月6日午后收盘，港股上市物业公司有20家股价涨幅超过10%，其中，银城生活服务、中海物业、新城悦、永生服务、世茂服务和保利物业等股票上涨幅度超过20%。

小企业抢先上市，互联网巨头虎视眈眈

起初，物业并不是一项受房产商重视的业务。
第一家赴港上市的物企来自年收入只有几十亿的花样年。2014年6月，花样年分拆出的物业公司彩生活赴港交所上市，成为“物业第一股”。主打社区O2O的彩生活，上市仅3天，市值就超过母公司花样年。彩生活2019年营收2.33亿，市值55亿港元，母公司营收72亿，市值仅52亿港元。
互联网巨头也对物管行业虎视眈眈，悄然出现在了投资人名单中。
去年10月，腾讯认购卓越商企服务，自此加大力度投入。仅10月一个月，腾讯就先后以1.5亿美元认购融创服务、1.14亿美元作为发行前的战略投资者进入世茂服务、0.45亿美元认购卓越商企服务，合计耗资4.09亿美元（合人民币27亿元）。
腾讯还出现在了恒大物业14家战略投资者队伍中，认购12亿港元，持股比例1.433%。有趣的是，阿里巴巴的云峰基金也出现在了同一张名单中，认购15亿港元，持股比例1.791%。
布局社区服务，需要巨大的流量入口和线下场景，品牌房企旗下的物管公司，是BAT重要的抢夺对象。
在线下生活领域已经被互联网巨头瓜分的当下，比起自建平台，寻求与大厂进行合作似乎是更明智的选择。
据Wind数据，早在2019年，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务，当年股价分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。
目前物业行业规模已经超过1.2万亿，增速达20%，比地产行业整体增速快得多，在管面积不断增加，预计已达到350亿平方米。

问题与解决方案并存

房产企业把物业板块拆分出来上市，主要是为了降低自己的负债压力。
去年5月，融创物业上市消息流出，坊间就在担忧其高负债和流动性。融创2019年年报显示，截至当年底，融创的资产负债率为88%、流动比率为1.16。
诚然，社区服务中增值服务的毛利率最高，平均能达到30%-40%。少数头部物业公司的社区增值毛利率非常高，如2019年度，彩生活社区增值服务毛利率达到92.6%，碧桂园服务为64.3%，保利物业为40.7%。但前文也提到，其目前占比还只有7.02%。
社区服务的特性决定了物管需要较高的人力成本，融创服务招股书显示，在总体销售成本中，员工成本占到60%以上，而安保等分包成本则占到20%，两者相加的人力成本，在80%以上。
虽然存在诸多模式上带来的主观问题，但物企并不是无计可施。
物业企业相对对地产开发公司，虽然规模小，但更强调轻资产，具备更好的现金流和毛利，因此更讨资本市场欢心，有更高的资本估值。
上市后，几乎所有的物管企业都把大部分资金用来并购。蓝光嘉宝服务77%将用于扩大规模，融创和恒大这部分比例在65%。这可以大大减少对母公司的依赖。
而低利润、高成本的问题，在政策的支持下，物企只要寻找到合理的增值空间，就能将这部分问题解决。
在政策的支持下，可以预见2021年，物企的上市潮仍将延续，物业收并购的高峰即将到来。
有机构预计，目前物业管理行业规模已逾万亿元，2030年行业总规模或超过2.5万亿元。可以看出物业服务正高速发展，处于资本风口。

最后

政策利好，说明物企正在逐渐受到中央的肯定，其价值被公众和专业领域加速认可。
对高成本、低利润、与母公司捆绑紧密的物企而言，寻找更大的增值空间，加速并购，是当下最重要的事。
加快速度抢占市场的前提，一定是加强管理提升服务力核心竞争力。

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