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周末，来看一篇Bloomberg疫情之下的报道。
投资美国房地产项目，以换取美国绿卡的外国投资者，正在成为疫情大流行所引发商业地产危机的失败者。
在曼哈顿，帮助Related的哈德逊广场项目融资的中国投资者，正在要求进行仲裁，以迫使开发商退还其投资。在长岛，亿万富翁Mikhail Prokhorov的Onexim体育娱乐公司决定放弃Nassau Coliseum（长岛体育馆）项目后，另一个机构（区域中心）接下来了体育馆的租约。
这些通过美国移民局（EB-5）计划参与交易的投资者，并非唯一受到新冠疫情打击的人，新冠大流行使得商场购物者、酒店宾客和办公室工作人员回家，商业地产开始拖欠债务。不过，比起财务回报，EB-5投资者更关心美国绿卡，可周旋的空间更小。
从事EB-5交易的纽约律师Mona Shah表示：“在疫情期间，现金为王，开发商不愿放弃任何现金。” “有些开发商表现出，对EB-5资金缺乏明显的尊重。这些钱来得太容易。”
Mona Shah表示，她代表一家酒店开发商，希望减少EB-5贷款的本金，因为该物业因疫情爆发而关闭，不太可能很快恢复盈利。Mona Shah说，在另外一些项目中，开发商正在寻求延长贷款期限或完全停止付款。
无时间表
根据芝加哥律师Doug Litowitz最近提交的仲裁要求，在哈德逊广场（Hudson Yards），大约2,000名EB-5投资者向这个曼哈顿项目投入了10亿美元。Litowitz表示，这些中国EB-5投资者对美国房地产一无所知，并被帮助Related筹集资金的中国代理告知，他们的投资将在批准绿卡后予以偿还。
但是该项目的资金结构是优先股权投资，而不是贷款，没有固定的返还时间表。作为哈德逊广场高档购物中心的重要租户Neiman Marcus集团公司宣布破产后，Litowitz让Related告诉投资人，他们什么时候可以期望从该项目中赚钱。他还要求开发商公开帐簿，以便他的客户确定新冠疫情是否降低了其投资价值。
Doug Litowitz说：“相关交易很有趣，因为给予中国人的条件太糟糕了，几乎就像一个测试案例，证明一个结构可能有多糟糕，但仍然合法。”Dostoyevsky说：“如果允许谋杀，一切都会被允许。我就是这种感觉。”
瑞联的发言人Jon Weinstein在一封电子邮件中说：“金融投资收益是市场经济的一项功能，这显然是一个充满挑战的时期。” “我们有一个良好的开端，但是现在我们需要耐心。”
EB-5在2007年至2008年金融危机之前一直是一个近乎休眠的计划，当时如Related这类的开发商，将目光投向国外以取代传统的融资来源。他们发现了一个重大喜讯：外国投资者将美国房地产视为一种安全资产，并且主要关注获得绿卡，这意味着他们愿意接受低至1％甚至更低的回报。
该计划，向在美国创造至少10个工作岗位的项目中投入至少500,000美元的外国投资者提供绿卡，旨在促进对农村地区以及失业率高的城市地区的投资。但是，在繁华地区，EB-5资金流向哈德逊广场（Hudson Yards）和位于曼哈顿亿万富翁街（Exbillionaire's Row）的Extell等开发项目。
狂野的西部
根据IIUSA的估计，从2010年到2019年，约有360亿美元EB-5资金流入美国，尽管随着排期延长和投资门槛的提高，该计划变得不那么受欢迎。
当时由特朗普总统的女婿Jared Kushner经营的Kushner Cos向中国投资者寻求EB-5资金时，该计划引发了关注。
它也以狂野西部而闻名，充满了虚假的承诺和利益冲突。从理论上讲，向大型项目提供贷款本来应该更可靠，但是即使是大型开发商也没有逃脱新冠疫情大流行的影响。
今年春天，随着Covid-19感染在纽约市各地激增，Onexim取消了在长岛体育馆举行的体育赛事和音乐会。到了6月，该公司认为新冠疫情已经使其业务失去吸引力，并表示有意将体育场馆的租赁移移给贷款方（区域中心）。
8月20日，Nassau县宣布与USIF达成一项协议，USIF曾将EB-5资金投入到竞技场的翻新工程中。作为协议的一部分，EB-5基金的一个子公司承担了该（体育场的）租赁，承诺运营该体育场，以便美国国家曲棍球联盟的New York Islanders最终可以重返冰层。
曾为Onexim运营过长岛体育中心的首席执行官Maureen Hanlon说，她对放弃赛场感到很抱歉，但很高兴能达成一项协议，允许“该县获得租金，最重要的是，让球迷只要健康指南允许，就可以重返体育场。”
曾在纽约大学斯Stern商学院（Stern School of Business）研究了该计划的学者Gary Friedland预计，由于新冠疫情爆发和贷款的结构，许多EB-5投资将无法偿还。
Friedland说：“许多EB-5贷款是在市场强劲得多之时发放的。” “随着市场低迷，许多此类贷款非常脆弱。” -彭博社
关于报道提到的两个项目，请参阅：
最大EB-5项目被爆拖延还款
疫情下的EB-5项目：纽约长岛体育场
报道链接：

https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-08-28/u-s-real-estate-pain-leaves-foreign-investors-holding-the-bag
https://www.nst.com.my/property/2020/09/621277/us-real-estate-pain-leaves-foreign-investors-holding-bag
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