英国成功脱欧后，香港公司继续买进。
继10天前买下伦敦金丝雀码头写字楼后，刚刚又出手了。
英伦投资客（2020年2月22日）获悉，港交所上市公司远东发展集团（Far East Consortium）宣布与英国超市零售巨头Sainsbury's联手，共同开发重建位于东伦敦的Whitechapel Square（白教堂广场）地块。
Whitechapel（白教堂）最早因开膛手杰克经常出没而出名，后又因为区域内聚集众多孟加拉裔穆斯林移民并建有众多清真寺而备受争议。
Whitechapel街景
但从区域位置来说，Whitechapel（白教堂）因为处在老金融城和新金融城（金丝雀码头）之间，地段相当不错，所以我们在这里能经常看到如上图所示的“城中村”一般的街景。
如上图所示，远东拿下的Whitechapel Square地块位于白教堂核心区，从行政区域看隶属于于陶尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets），
Whitechapel Square地块占地4.62英亩（约1.87万平方米），毗邻主干马路Whitechapel Road，非常接近白教堂地铁站（Whitechapel underground）以及即将于2021年开通的新地铁 — 伊丽莎白线。
从近期图片来看，目前Whitechapel Square地块主体仍然是Sainsbury's大型超市，内部还设有停车场。
可以看出，Sainsbury's大超市所在的这个地块不仅建筑外观和设计比较老旧，土地利用率也不是很高，大面积的停车场占据了近三分之一的空间。
在过去六年里，Sainsbury's一直在跟当地政府协商，希望可以申请获得一份大型住宅项目和超市旗舰店的综合开发规划许可。
不过，出于对附近历史建筑的保护，当地政府先后四次拒绝了规划申请。
2014年，Sainsbury's曾申请开发620套住宅，遭政府拒绝后，Sainsbury's在2016年减少住宅数量，降低到559套后仍然被拒绝。
Whitechapel Square之前的重建规划图
Whitechapel Square之前的重建效果图
2019年6月12日，当Sainsbury's再次降低住宅数量到471套住宅后，当地政府依然拒绝了这一申请。
在Whitechapel Square重建计划接连受阻后，Sainsbury's最终与远东集团达成了合作伙伴关系，并由双方共同规划重建方案。
据远东集团发布的公告内容，Whitechapel Square的重建开发将包括一个全新的Sainsbury‘s超市旗舰店、大量住宅单位、多个零售商铺，以及社区公共空间。
作为合作伙伴，远东集团将承担该地块重建的风险，包括支付开发费用，以及投资重建Sainsbury超市旗舰店。
远东发展集团英国开发主管John Connolly表示：“在开发住宅之外，这是我们首次进军英国零售市场。”
远东发展集团董事长兼首席执行官邱达昌评论称，“与Sainsbury's的合作对于远东的国际花来说是一个里程碑时刻。”
“我们一直打算与像Sainsbury's这样零售商合作，因为他们以其高质量的服务以及在英国的声誉备受当地社区欢迎。”
“尽管目前开发重建仍处早期阶段，但我们相信我们与Sainsbury's共同的愿景，将会打造出蓬勃发展的超市和一流的住宅。”
远东发展集团董事长兼首席执行官邱达昌
备受争议的白教堂区（Whitechapel）
说完了项目，下面聊一聊远东看中的Whitechapel — 白教堂区。
在过去一年里，白教堂区的平均房屋出售价格上涨了39.12%，从57.7万英镑涨到82.4万英镑。
这其中一方面的原因，其实与近期金融城东扩有密切的关系。
目前，伦敦老金融城的写字楼开发已经接近饱和，伦敦市政府目前正通过扩大东边的开发来减缓内部的压力。
而在地理位置上，白教堂区十分接近伦敦金融城，因此一直是政府扩大金融城边界的首选地区之一。
因此，白教堂地区近期也开始大兴土木开发住宅，其密度之大，远超于伦敦其他地区。
伦敦获得开发许可项目地图（红色是住宅、绿色是商业、蓝色是其它）
而从房价的角度来说，之所以有所上涨，主要是因为新地铁线路带来的通勤便利。
为了应对未来大幅增加的通勤人数，伦敦交通局在白教堂地区设置了一个伊丽莎白线大战，搭乘新地铁线，往西可以直达金融城，往东边则可以通往新金融城（金丝雀码头）。
由于地处新旧两个金融城之间，前往这两个地区的通勤时间不到十五分钟。
而且，由于东伦敦的房价和租金水平较平均水平低一些，可以吸引到不少金融就业人士。
不过，尽管白教堂在近期的重建开发数量之多引人注目，但我们不能忽视当地目前面临的最大的隐患 — 治安问题。
如果大家谷歌或者百度伦敦白教堂的话，相关搜索都会弹出类似于治安和安全的问题。
如下图所示，白教堂区域是伦敦治安问题比较严重的地区之一。
另外，这里目前也是贫困人口最密集的地区之一。
对此，儿童信托基金会首席执行官Laurence Guinnes表示，犯罪数量往往与贫困程度有很大的关系。
而贫困程度，与东伦敦升级缓慢、城市更新困难有关。
从过往英国地区重建的历史来看，伊斯兰教高度聚集地区的改造往往比其他区域更大，从而抑制了区域的吸引力。
▲伦敦伊斯兰教地图，绿色越深，穆斯林人口越密
如图所示，我们可以看到白教堂地区聚集了大量穆斯林人群。
白教堂建有多个大型清真寺，其中East London Mosque（东伦敦清真寺）规模位列全欧洲第一。
在伦敦，穆斯林集中的地区之所以是房价洼地，究其原因还是在于不同种族的融合程度，相较于其他族群而言更低。
尽管白教堂近期有比较密集的重建开发，但开发商按照规划要求，还是要为当地社区重建所谓的“回迁房”或者是给于资金补偿。
由于文化和宗教信仰因素，以清真寺为核心的穆斯林族群更倾向于集中在特定一个地区，因此尽管当地遭到拆迁，但原居民仍然会为了留在当地而选择住在附近的房屋。
下面放几张图让大家感受一下，离伦敦繁华的金融城一街之隔的白教堂当地情况。

英伦投资客写在最后
如果按照普通的投资逻辑来看，无论是从交通（伊丽莎白线）亦或是地段（新旧金融城之间），白教堂是非常适合投资的。
但是从治安问题和当地宗教属性来看，白教堂的社会族群因素，对于国人而言是一个值得注意但又很容易被忽视的问题。
不过，这并不代表白教堂所有的地区都存在这种问题，有一些比较靠近金融城或者是重建面积比较大的地区，有一部分新住户将会是精英白领。

毕竟白教堂水涨船高的房价和租金，将会导致当地社区的士绅化（Gentrification），指一个旧社区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。
因此，投资者只要避免在一些宗教属性过重的地区，比如清真寺附近，还是可以买到价值被低估的房产，并从周边逐渐增加的开发中，通过房产的增值来获利。

当然，如果有读者朋友有意在东伦敦投资，但是担心会有以上提到的问题，也可以加我们微信问一问，看看自己在看的项目到底靠不靠谱。
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