房市战疫 | 危机后的美国房产复苏周期

摘要

◆ 美国主要都会区高中低端房产在危机来临时的复苏周期

新冠疫情在美国带来的紧张气氛似乎开始有了缓解。纽约州是美国新冠肺炎疫情的震中，随着三天滚动平均住院人数和新报告死亡人数双双下降，纽约州的情况出现了进一步改善的迹象；在中西部地区，随着底特律三大汽车生产商及其供应商开始重新启动装配线，美国汽车工业从两个月的停工状态中慢慢恢复了生机。美国商业和社会生活分阶段恢复开放的进程在本周有所提速，几乎所有50个州都已开始或部分重新开放，更多的美国人走出疫情封锁。

我们要问的一个问题是，在疫情影响下的房产市场的复苏周期有多长？要知道，曼哈顿4月份的租约量暴跌71%。或许我们能够以史为鉴，从过去美国房产市场复苏的表现来找到答案。

经济危机来临的时候，大家难免会恐慌。但其实经济危机的出现是经济周期运行的结果，经济在繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期中不断循环往复。一般从谷底到复苏的阶段大约会经历40-50个月不等。2007-2008年美国金融危机时期，美国各大区域的房地产市场，从高峰到低谷的整个过程不尽相同。今天我们从美国主要的几个都会区：纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿和旧金山的高中低端房产的表现中，分别来看这些市场在面临经济危机时的复苏周期如何。

图片来源：Markus Winkler/Unsplash

◆全美表现◆

距离2007年–2008年全球金融危机（Financial crisis of 2007–2008）的发生已经过去13年了，但是过去的危机依然对现在有参考意义。这是一场自2007年8月9日爆发流动性危机为开始标志的全球性金融危机。自次级房屋信贷危机爆发后，投资者开始对按揭证券的价值失去信心，引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金，也无法阻止这场金融危机的爆发。直到2008年9月，这场金融危机开始失控，并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管，引发经济衰退。

彼时的美国房产市场遭遇强烈受创。我们从全美的房价指数中可以看到，2007年1月美国房价达到进入21世纪以来的峰值，在金融危机爆发后直转而下，到2012年1月时到达谷底，直到2016年11月房价才恢复到危机前夕的水平，高峰到谷底长达60个月，从谷底复苏到危机前的峰值又用时58个月。2007-2008年金融危机也是截止到现在美国历次危机中复苏期最长的一次。

全美Case Shiller房价指数

2000 Jan = 100

数据来源：FRED

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◆高中低端房产◆

◆在危机来临时的复苏周期◆

我们来看看美国5个主要都会区纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山和芝加哥中，豪宅市场和平价房产市场等不同的市场复苏周期如何？也就是说，不同地区的高端、中端和低端房产在危机来临后从谷底到恢复到危机前的高峰用了多长时间？

我们还是以2007-2008年的金融危机为例，可以提前从上面的表格中看到美国主要几个都会区不同价位的房产市场在金融危机后谷底较高峰的跌幅。下面我们来看每个都会区在危机后的复苏情况。

1. 纽约

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纽约的房价在金融危机来临前的2006年5月达到进入21世纪以来的峰值，到2012年3月跌入谷底，相较于峰值时期跌幅为25.9%，之后则逐渐恢复。

我们以纽约房价峰值出现的2006年5月为基准，来看纽约危机后的跌幅和复苏周期怎样？

数据来源：FRED

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在危机来临时，纽约的高端房产市场率先反应，从2006年3月起就开始出现下跌，低端房产则反应慢，直到2008年底才有明显的下跌趋势。就跌幅来看，纽约高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了28%，到达谷底分别用时70、69和71个月。相较于中端房产市场和高端房产市场，高端房产市场的复苏周期更短，到2017年11月恢复到了危机前的峰值水平，中端房产市场在2019年10月恢复到危机前的峰值，比低端市场晚了近2年，高端市场则仍在恢复中。

2. 波士顿

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波士顿的房价在金融危机来临前的2005年11月达到峰值，到2009年4月就跌入谷底，相较于峰值时期跌幅为17.7%，之后逐渐恢复，直到2015年4月恢复到危机前的峰值水平。

我们以波士顿房价峰值出现的2005年11月为基准，来看2005年11月以后的每个月房价相比峰值下跌的幅度以及各个房产市场的复苏周期。

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在危机来临时，和纽约相似的是，高端房产市场率先反应，低端房产则反应慢。就跌幅来看，波士顿高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了20%、19%和17%，到达谷底分别用时75、64和65个月。值得注意的是，与纽约倒钟型分布不同，波士顿的房价在较大跌幅的水平上维持了较长时间后才逐渐恢复。其中低端房产市场到2013年5月就恢复到了危机前的峰值，中端房产在2016年2月恢复，高端房产则在2017年4月恢复。

3. 洛杉矶

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洛杉矶的房价在金融危机来临前的2006年4月达到进入21世纪以来的峰值，到2009年5月就跌入谷底，相较于峰值时期跌幅为41.5%，之后则逐渐恢复，到2018年1月恢复到危机前的峰值水平。

同样的，我们以房价峰值出现的2006年4月为基准，来看2006年4月以后的每个月房价相比峰值下跌的幅度和复苏周期。

数据来源：FRED

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危机来临时，洛杉矶高端房产市场率先反应，中低端房产则在危机发生后才有明显的下跌趋势。就跌幅来看，洛杉矶高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了41%、41%和46%，到达谷底分别用时71、69和38个月。和波士顿相似的是，洛杉矶的房价同样在较大跌幅的水平上维持了较长时间后才逐渐恢复。低端市场在2016年7月恢复，中端市场在2017年9月恢复，高端市场则还在恢复中。

4. 旧金山

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旧金山的房价在2006年3月达到峰值，到2009年5月跌入谷底，相较于峰值时期跌幅为45.3%，之后逐渐恢复，到2015年11月恢复到危机前的峰值水平。

我们以旧金山房价峰值出现的2006年3月为基准，来看之后每个月房价相比峰值下跌的幅度和复苏周期。

数据来源：FRED

图片来源：优投房utofun.com

同样的是，危机来临时旧金山高端房产市场率先反应开始下跌，中低端房产则反应相对较慢。就跌幅来看，旧金山高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了39%、42%和52%，到达谷底分别用时36、71和36个月。旧金山的房价同样在较大跌幅的水平上维持了较长时间后才逐渐恢复。低端市场在2015年8月恢复，中端市场在2015年10月恢复，高端市场在2015年11月恢复。

5. 芝加哥