湾区第二季度房产市场独家分析报告出炉，何时买房能抄底？

2020年相信对我们大家来说，都经历了很多的前所未有。

关于房屋买卖，在“居家令”期间，许多交易都和以前有很大不同。三月底，我们联系到了一位在湾区从业多年的资深房产经纪，为大家总结了一篇【2020年第一季度湾区房产市场独家报告分析】（戳链接直达阅读）。

2020第二季度，在帮许多客户进行了房产交易后，Poppy继续总结自己的经验，为大家全面分析了当下的房产市场、以及这段时间到底该不该进行交易，希望对近期有买卖房需求的小伙伴们有一些帮助。

加州湾区投资：

2020年第二季度湾区房产市场独家报告分析

by Poppy Zhao

近期是否能抄底？

最近Poppy被问到最多的问题，什么时候是底？什么时候该买？买什么？

预言市场，是会被市场教训的。我相信大家从最近的股市就可以看出来，大跌大涨，政府印钱救市。最近各种事件+疫情，我们没办法预测什么时候是底，回头看才知道什么时候是底，经济学家会事后为大家做总结。

我们身在底部的时候不知道，所以只要买得合适就好，什么叫买得合适？和大家分享一下，Poppy在地产群的分享：最近买200万以下的房子拿一个5-10% off，买自住房就非常合适。

图源：eichlernetwork.com

大家买房要买凤尾不要买鸡头。这句话怎么解释呢？买好区的低价房，不要买差区的“豪宅”。有学区的低价位房，不需要担心，市场波动很正常。

我们现在买房拿得比2018年的人合适，就是胜利。现在利率比那时候还低。就算是18年买的高点，也不要上火，早住早享受，很多人可以抵扣税款，节省租金，还可以屋主分租获利。

图源 theregistrysf.com

2007年买在湾区核心高价位的屋主，如果持有到现在，几乎没人是赔的。哪怕全美还有很多地区，包括我们湾区的外围地区房价还没有恢复到历史高点。我们湾区核心区域房子，这几年可是屡次创历史新高，投资湾区核心地区房产就是抗通胀的最好的投资之一。

另外今年最重要的事情是保住工作，身体健康！其他事情我们都可以从长计议。

2020湾区房市及房租预测

Poppy预计今年湾区的房市除了大涨的可能性没有，其它可能性都有。

未来房租走势，目前SF租金受影响，其它地区，影响有限。但是最近有些city和county出的法规，很让房东们受伤，会大大打击房东们的积极性。哪怕今年，大家觉得租金合适。我相信今后两年，房租会升的更快。出租房供给减少，审查租客更加严格，房租上涨。

图源：worldpropertyjournal.com

房贷利息(Mortgage Rate)：30年，15年和ARM利率买房利率和重新贷款利率，历史低点，最近还有小幅回升。重贷和买房贷款增加，银行开始微微提价。Fed主席表态，直到2022年，我们都可能是这种低利率。*注意一下这里，是可能。

图片来源：https://www.usatoday.com/story/money/2020/06/10/fed-interest-rate-fed-holds-rates-near-zero-signals-no-hike-through-2022/5330851002/

大家可以参考Mortgage News Daily的这篇文章，解释了房贷的利率和0利率的关系：

文章链接：http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/blog/937527.aspx?from=timeline&isappinstalled=0

第二季度+上半年的市场分析

加州房产市场：1月和2月的市场持续去年底的火爆，3月初刚进入Shelter In Place 的期间，市场也依然坚挺。3月的后两周，大部分的Agents, Sellers 和Buyers 都不愿意出来进行交易。另一方面有contingency的pending也开始增多。市场上也出现了更多无法成交的case，back to market的房子。

想看更具体详细的第一季度分析，请参考，【2020年第一季度湾区房产市场独家报告分析】（戳链接直达阅读）。

图源 unsplash @unibot22

4月份，是今年目前为止，交易进展最慢的一个月。银行紧缩银根，很多低首付的项目都被停掉了，造成个别房子因此无法过户。还有买家因为失去工作或者对市场恐慌，临时cancel合同。更多买家开始观望，同时卖家因为疫情也很紧张，上市房屋和进入合同的数量，同比大幅下降。

图片来源：MLS listing

5月开始，大家已经开始习惯了疫情，心态发生了变化。Buyer和Seller同时活跃了起来，上市房屋和进入交易的房屋都比4月有明显上升，但是还是无法与去年同期相比。

目前交易情况来看，有一个现状买家要知道：卖家不会等offer due date 才收offer。价格合适，seller就会直接接受。像之前不大愿意收有contingency的offer的情况，也有所改变，如果不是太不稳定的offer，是会考虑有contingency的offer。

图源 OPENDOOR

All cash offer 很具有竞争力，但是和大家多强调一下，不稳定的时期，请谨慎用别人的钱去出all cash offer,我们已经见到买家因为lay off 无法获批贷款，造成经济损失的情况。

图源 unsplash @alexandermils

划重点：湾区刚需房销售依然非常好，但是大家出价更加保守。市场两极化极为明显，大家会发现市面上自己喜欢的房子，很快就卖掉了；有些房子却无人问津，一再降价。当然也会看到个别提价的现象，提价的原因就是，Listing agent 和seller在对市场发出信号：这是我的心理价位。

和买卖房屋相关的行业现状

现阶段和房产相关的活动：在各个系统的通力协作下，我们的房屋买卖基本恢复正常：

估价：估价基本恢复。传统的去房子+新式的Drive by 估价
银行：业务量上升，需要更多时间close，每家银行情况不一样。
不能做传统Open House, 只能有一个Realtor 和最多2个来自同一个家庭的客人一起看。需签PEAD文件。
过户签字只能派公证员上门签字，费用买家自理，Title公司还没有对外开放
E-recording
搬家公司和清洁公司已经恢复工作。

Photo via Getty Images/AndreyPopov - Boston Magazine

特殊时期关于房产的建议

对于Sellers:

可以先找Poppy咨询，到底需不需要卖房，进行成本核算，明确卖房目的和之后的时间规划。（Poppy的微信：calpoppy）如果决定卖房，会为大家做大量off market的宣传，根据您的具体需要量身定制方案。Poppy团队，只为一方做代理，不会做买卖双方的双重代理，所以能更尽心地为自己的客人服务。

未上市之前就要开始off market宣传
明确卖的原因
如果决定卖，就尽快上市。宜早不宜晚！

Poppy团队除了Staging, 和各种传统的专业拍照和视频等之外，还会为即将上市房屋提前做的off market宣传，视频节选如下（屋主仍在房子里住）。

Poppy团队为即将上市房屋提前做的off market宣传视频截图

对于Buyers:

在疫情没有过去之前，强烈建议大家先找Poppy分析一下个人情况，需要哪些准备。例如信用，down-payment 和时间上的规划等。打算今年买房，比较ready的小伙伴们，可以先做好Pre-approval（这个是不需要见任何人的，都可以在网上进去，推荐大家找自己agent经常合作的loan officer ）。