2020年我们经历了波及全球的新冠疫情，史无前例的美股10天四次熔断。其它事情我们都可以暂时放下，全家平安才是最重要的。来日方长，希望大家不要过度焦虑和着急，在全世界的共同努力下，一切都会有转机。
而关于房屋买卖，在“居家令”期间，多数交易无法正常进行。我们联系到了一位在湾区从业多年的资深房产经纪，她为大家全面分析了当下的房产市场、以及这段时间到底该不该进行交易，希望对近期有买卖房需求的小伙伴们有一些帮助。
艰难的时刻：
2020年第一季度湾区房产市场独家报告分析
by Poppy Zhao
01
房贷利息
房贷利息(Mortgage Rate)：30年，15年和ARM利率买房利率和重新贷款利率都有各种浮动，相对重贷利率波动最为明显。个别银行出现了一天改三次利率。因为疫情，各国大幅降低利率，我们进入了又一个0利率时代，但这些和房贷利率之间的关系有限。我希望大家明白，我们现在的买房利率，是历史低点。
图片来源：https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=NUh
大家可以参考Mortgage News Daily的这篇文章，解释了房贷的利率和0利率的关系：
http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/blog/937527.aspx?from=timeline&isappinstalled=0
02
关于加州房产市场
加州房产市场：1月和2月的市场持续去年底的火爆，3月初刚进入Shelter In Place 的期间，市场也依然坚挺，之前我一直非常忙碌。但其实我们现在去分析1月和2月的数据，意义有限，现在的Market可以说是一周一变。
像我之前和一些小伙伴们分享的，房产市场很大一部分都停摆了。3月的后两周，大部分的Agents, Sellers 和Buyers 都不愿意出来进行交易。Buyer担心疫情和经济问题，Seller对自身安全的担忧。当然仍有一些各方面都非常好的房子，还是收到了几个offer，交易价格高于listing price。
图源：worldpropertyjournal.com

另一方面有contingency的pending也开始增多。市场上也出现了更多无法成交的case，back to market的房子。多种原因交易无法进行下去，银行收紧，要求越来越多，有一些贷款项目被cancel掉，导致buyer的条件不符合贷款条件。还有是Buyer自身改变主意，要求退出合同。现阶段建议大家提前做好准备，等到疫情结束再动起来。这段时间，大家可以先加Poppy的微信：calpoppy, 入微信群，随时了解最新的湾区市场动态。
Poppy亲身经历了加州刚开始Shelter in Place的时候，估价师没法工作了，Title 没法过户了，银行没有办法按时close，我们房地产之前也不算Essential Business（上周刚把我们也算为Essential，还是不建议现阶段进行买卖，安全第一）。进入合同的case，每周都有很多状况出现。恭喜这段时间能顺利close的小伙伴们。
03
和买卖房屋相关的行业现状
现阶段和房产相关的活动：在各个系统的通力协作下，现在的房产交易方式如下
  • 估价：部分估价师愿意工作，有的会收更多的费用。现在也出现了Drive by 估价，是的，你没听错。估价师开车看看外观+MLS上的照片，出一个估价。没想到会和买汉堡一个形式。
  • 银行：需要更多时间close，每家银行情况不一样。
  • 不能做Open House, 只能有一个Realtor 和最多2个来自同一个家庭的客人一起看无人居住的房子。
  • 任何房子现在有人在住，都不能showing
图：SCCAR发给realtor的通知
  • MLS上暂时不会再计算上市天数，但是！卖家常看的Redfin依然会显示上市天数。
  • 过户签字只能派公证员上门签字，费用Buyer自理，Title公司不对外开放。
  • E-recording
图：Title company发给Poppy的消息
  • 大部分搬家公司和清洁公司暂时关闭。

04
特殊时期关于房产的建议
Sellers: 可以先根据个人状况具体跟我咨询，到底需不需要卖房，明确卖房目的和之后的时间规划。在疫情没有过去之前，不建议把房子放到市场上，Buyer还是会看到上市天数，Poppy 会为大家做大量的off market的宣传，根据具体需要量身定制方案。
  • 如果是自住房：如果家人还住在里面，不要show房子，为了全家的健康。
  • 如果是出租房：如果租客还住在里面，不要show房子，1.是租客很可能不会同意 2.是如果租客患病（不一定是因为show房子的原因）或是看房子的买家患病，您都要承担风险。
  • 如果是空屋：按规定可以show房子，具体如何实施大家遵照当地法律法规自行斟酌。
Buyers: 在疫情没有过去之前，强烈建议大家先找我分析一下个人情况，需要哪些准备。例如信用，down-payment 和时间上的规划等。比较ready的小伙伴们，可以先做好Pre-approval（这个是不需要见任何人的，都可以在网上进去，推荐大家找自己agent经常合作的loan officer ）。
手里握着Pre-Approval，等疫情结束，随时准备进场。如果现阶段要下offer且需要贷款，Poppy建议大家下带contingency的offer，保护好自己。
投资人：现阶段手握现金的投资人有非常大的定价话语权，快速close，不需要估价和等银行的工作。
未来的房产市场：最近Poppy看了多个经济学家和市场大鳄的分析，每一家的观点都不一样。有说Cash is king, 有钱可以低价抄任何资产。因为联邦要注资，以桥水CEO为代表的另一派说Cash is trash, 买资产才会抗通胀，手拿cash就贬值。今年会是最坏也会是最好的时代，就看大家要怎么做。
加州房产经纪人协会CAR针对疫情，出台了一个Coronavirus Addendum。希望大家明白这个Addendum，是同时需要Seller和Buyer的同意。Poppy认为这个Addendum的最大意义就是当Buyer因为疫情影响，在交易过程中，需要更长时间close时，再拿出这个Addendum和Seller协商。这时Seller才会比较容易的同意推迟几天close。作为代表Seller方的Agent，Poppy不会建议Seller同意条款中的其它内容。具体这份Addendum该如何使用，请和Poppy直接联系。
图：CAR出的Coronavirus Addendum原件截屏
 把每个客人的事情，都当做自己的事情来做。
Once Your Realtor, Forever Your Realtor
给大家分享这一篇独家分析报告，希望可以帮到更多有相关需求的小伙伴，如果有任何问题，也可以随时扫下方二维码和我联系。Stay safe!
文章原创 | 湾区房产经纪 Poppy Zhao
部分图片来自网络，
版权归属原作者
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