最近，30年期的固定利率抵押贷款平均利率下降到了近50年历史上的最低水平。与此同时，贷款申请较上年同期增长了10%，而且没有放缓的迹象。有想做Refinance的同学可以考虑下，在这段时间锁定一个好的利率。
当前抵押贷款和refinance利率；数据来源：NerdWallet
贷款是投资中重要的一个组成部分，我们可以通过杠杆用别人的钱给自己做投资。对于我们一般人来说，买房子的时候找银行借钱，是一般情况下我们可以接触到的最有力的杠杆行为了。
但是，贷款有那么多种，到底哪种贷款可以给我们带来最大的收益呢？
在这篇文章中，我们就来比较不同贷款类型各自的收益率，用数据给你明明白白地解释下，面对不同的贷款我们应该如何选择。
认识贷款的类别
我们先来给贷款们分个类。
从放贷机构的角度来说，贷款中可以调控的参数有：
1）贷款的利率，
2）还款的年限，以及
3）贷款的额度。
所以我们就可以从这三个方面来给贷款分类。
从利率来看，根据贷款期间的利率变动与否，可以分为：
- 固定利率贷款：Fixed-rate mortgages，在贷款期限之内的利率不变；
- 浮动利率贷款：Adjustable-rate mortgages，也是就我们平时说的ARM，在还款的前几年有一个相对较低的利率，来激励客户。在激励期过后，利率会随着市场浮动。当然浮动的范围也都是有规定和限制的，不至于太过疯狂。
固定利率贷款从年限来说，分为：
- 15年贷款：15年内还清贷款和利息；
- 30年贷款：30年内还清贷款和利息。
浮动利率贷款从年限来说，常见的有：
- 7/1 ARM：前7年拥有激励性利率（激励性利率就是一个相对较低的利率）
- 5/1 ARM：前5年拥有这个激励性利率
还有10/1 ARM等不同年限，这个根据不同放贷机构都不一样，最常见的还是7年的ARM。
最后，根据贷款的额度来分：
- 常规贷款：Conforming loan
- 大额贷款：Jumbo loan
常规贷款和大额贷款的区别就是一道额度的坎，如果贷款的额度超过一个数值就是大额贷款，在这个数值之内的话就是常规贷款。
还有其他名称和种类的贷款，这里就不一一列举了。

不同的贷款类型适用于不同的借款情况，从投资的角度来说，我们需要知道使用哪种贷款可以使自己的收益最大化，这是投资房地产的时候，降低投资成本最重要的一个环节。
一个思维误区
老样子，我们还是从一个平常生活中的思维误区说起。
我们去找银行借钱，我们会去想，银行就是借此机会来赚取我们的利息，如果我们选择利息最少的贷款类型，这样贷款的成本就少了，所以这种情况下的投资收益也应该是最高的。这听上去是不是很有道理的样子？
按照这个逻辑，我们来举个例子，假设你贷款50万，这时候30年的贷款利率是4.0%，15年的利率是3.5%（一般情况下15年贷款的利率比30年贷款利率要低）。
30年贷款 vs 15年贷款：基本参数
我们来计算在这两种情况下，在各自的还款期限内，你需要给银行支付多少利息。
30年贷款 vs 15年贷款：总利息
如果选择30年贷款，我们需要支付将近36万的纯利息，这接近我们本金的72%。而15年贷款我们只需要支付14万的利息，比30年利息的一半还少。
我们再来看看，还款7年以后，我们的贷款本金情况。
30年贷款 vs 15年贷款：7年后的贷款余额

我们有50万的贷款总额，还了7年之后，在使用30年贷款的情况下，我们竟然还有43万的贷款额度需要去还，而使用15年贷款的情况下，我们的剩余额度是30万。
最后，我们再看下，不同类型每月还款的数目，15年的贷款因为需要在一半的时间周期里面付清本金加上利息，所以每月还款数目要多一些。
30年贷款 vs 15年贷款：每月还款
如此看来，我们在每月多付一些钱的情况下，15年贷款有这些优势：
- 相对更低的利率；
- 需要支付的总利息更少；
- 可以更快的还清贷款。
这看上去环环相扣，很有道理，所以我们的收益冠军就是15年贷款了吗？
接下来，我们用数字告诉你一个截然相反的结论！
收益率对比
假设我们要去购买一套100万的房子，首付20万，剩下的80万从银行借。
收益率的计算包括了每个时间段的现金流，所以我们还可以考虑的更加仔细一些，把实际生活中和房子有关的一些收入和支出算进来：
- 房产税，房子有每年1.25%的房产税，同时房产税每年会大概增长2%的比例；
- 租金收入3000块，作为每个月的正向现金流，同时租金收入按每年3%增长；
- 还可以添加房产本身增值的考量，保守一点，按照每年房产3%的增值率计算。
如果我们计划在不同的时间点卖出，这些时间点分别为30年，15年和7年，我们来看1）30年贷款，2）15年贷款，和3）全款买房的情况下，通过计算出的内部收益率。具体计算过程由于篇幅限制在此省略，我们直接放结果。
我们先来看看如果计划30年后卖出，我们可以获得什么的收益。
30年贷款的内部收益率最高，达到6.46%。
无贷款的情况我们也列举了出来，在这种情况下，不贷款的话获得的收益最少。
15年贷款的收益夹在中间。
那你可能会想，30年太远了，我房子等不到那么久就卖了，我们看看15年的情况吧。如果做了15年贷款的话，这个时候正好贷款也还完了。
如上，还是30年的收益率最高。
那我们15年也别等了，看看7年后是什么情况。
还是选择30年贷款的收益最好，结论一目了然。你可能会问，怎么理解这个结果呢？别急，我说给你听。
贷款的本质
理解这个结论我们需要知道贷款的本质。
贷款本质上是预计收益和贷款成本的相互博弈。
如果预计收益大于贷款成本，贷款的杠杆作用可以放大你的收益，但是如果预计收益小于贷款成本，那么杠杆也可能反向作用，放大你的亏损。
贷款的利率代表投资的成本，它和收益成反比关系，贷款的利率越高，投资的成本就越高，这笔投资的收益就越低。
贷款的期限代表投资的时间，它和收益成正比关系，贷款的时间越长，利用贷款所带来的投资收益也就越高。
在文章开头的思维误区中，我们只看了需要支付总利息的绝对数值，而忽略了钱在不同时间点上的时间价值。
如果做15年贷款，那么每个月则需要支付更多的月供，这样每个时间点上的现金流变差了，使得最终利益的天平更偏向放贷机构那一方，因为你以更快的速度还清了它借给你的钱，它更快的收回了投资成本，而你却消弱了杠杆的力量。
同时，你也失去的了使用这笔额外月供的机会成本（折扣率的概念），比如你可以用这笔省下来的钱来购买股票基金，如果可以获得比贷款利率3.5%更高的收益（因为需要考虑税的问题，所以投资实际收益要大于3.5%才可以），而不是用来抵偿这3.5%的贷款，那么从总资产的角度考虑其实更加合算。
所以在上述情况下，30年贷款比15年贷款的收益要高。
实际生活中如何运用呢，难道我使用的时候还要搬出模型来计算一通嘛？
不需要，记住我下面这句话就好：
用最少的利率，贷更多的款，贷最长的时间，这样就能达到最大的收益。
把浮动利率贷款也给解决掉
搞懂了这个，我们再把30年贷款里面的固定利率和浮动利率，比如7年ARM，来比一比。
ARM利率是浮动的，这怎么比呢？
其实很简单，在短期看，单纯地从收益率上来说，7年ARM的收益率一定是大于30年的，因为7年ARM的还款年限也是30年，同时它还可以在前7年有一个较低的激励性利率。我们前面总结过，利率代表投资的成本，激励性的低利率就是降低了投资成本。
但是从投资的风险角度来说，因为7年后利率的不确定性，所以选择7年ARM需要承担更高的风险，如果后期的高利率到抵消了前期低利率积累的优势，那么就会出现总体收益降低的情况。
小结一下
这一期我们给贷款的类型分了个类，通过一个思维上容易陷入的误区，用数字来证明了到底哪一种贷款方式的收益最高。
相比论证的过程，相信一个简答而强有力的总结是大家最喜欢的：
1） 如果当前的房子在未来短时间内会卖掉，投资收益率：
7年ARM > 30年贷款 > 15年贷款
2）如果打算长期持有：
7年ARM（风险系数较高）~= 30年贷（稳定低风险） > 15年贷款
以上结论都是适用于一般性情况的，在有一些特殊情况下，比如在有些时候全款的收益率反过来比贷款加杠杆还要更高。
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本文授权转载自微信公众号「折腾在美国（ID：zhetengus）」
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