今天的讨论从下面的一张图开始。香港房价和美股是过去十多年来全世界表现优异的资产代表，如果我们仔细看，会发现这两个不同大类、不同地区的资产不仅大趋势相同，就连波动都有很高的同步性，例如：2002-2003年两者同步见底，2008金融危机导致两者同时下跌，都在2009年初见底，就连美股在2011年底、2016年初、2018年底的调整，我们都能看到香港房价的共振，是巧合吗？
纳斯达克指数（蓝）与香港房价（红） 2002-2019

2020年3月以来，由于疫情全球爆发的影响，美股经历了快速下跌，纳指回到了2018年初的水平，而现在的香港房价正好和2018年初一样高，是巧合吗？也许疫情对美股的冲击只是个导火索，以此作为开端，出清一些风险，让它回到合理轨道上去。
美元资产与联系汇率制
为什么这两个相差十万八千里的东西会这样同步？
第一个可能的原因是他们共享同一套货币政策，港元采用联系汇率制，所以香港房产与美股都可以理解为美元计价的资产。港元本身也是美元的兑换券，所以我们看到每张港元上都写着“凭票即付”的字样。
港元的发行权在中行、渣打、汇丰三家银行手中，其中任何一家发钞行在发行港元时都必须向金管局提交等价值的美元，因此即便香港所有人同时卖出港元，金管局也可以按固定汇率全收。
汇丰版1000港元的凭票即付字样
得益于联系汇率制，香港拥有稳定的汇率和充足的外汇储备，截至2020年2月底，香港金管局拥有4461亿美元的外汇储备，相当于香港流通货币的6倍多，但代价是香港金管局牺牲货币独立性，美联储调息他就得跟着调息。
联系汇率制不代表汇率一点也不动，金管局透过自动利率调节机制及履行兑换保证的坚决承诺来维持港元汇率在7.75-7.85的稳定。 
如果市场对港元的需求大过供应，使得港元汇率转强至7.75港元兑1美元的强方兑换保证汇率，金管局随时准备向银行卖出港元、买入美元，使总结余（货币基础的一个组成部份）增加及港元利率下跌，从而令港元汇率从强方兑换保证汇率水平回复至7.75到7.85的兑换范围内。 
如果港元供过于求，使得港元汇率转弱至7.85港元兑1美元的弱方兑换保证汇率，金管局随时准备向银行买入港元，使总结余（货币基础的一个组成部份）减少及推高港元利率，港元汇率随之由弱方兑换保证汇率水平回复至兑换范围内。前文说过，金管局的外储相当于香港所有流通货币的6倍多，维护汇率当然是一点压力都没有了。
港元浮动区间
香港作为国际金融中心，也从联系汇率制中获益很多。如果港元自由浮动将对结算及交易带来不便和风险，减低市场对香港的信心。联系汇率制使得香港拥有更低的交易成本、避免了汇率浮动造成的不确定性和负面影响，也避免了更多的汇率投机活动。
无论世界风云变幻，联系汇率制下的港元始终稳定
2008年金融危机发生后，美联储开始降息和量化宽松（QE），QE放出来的美元流向全球寻求高回报，香港作为大中华的窗口，当然是一个重点；而香港金管局作为跟随者也大幅调降了利率，这使得香港住房按揭利率从2007年的5%左右一路降到2009年的2.2%，房价很快开始大涨，而金融危机后的美股也是这样被救起来的。香港房价和美股的同步很大程度上都是货币效应。
不仅是放水
同步不光取决于同一套货币政策（日本和欧洲证明了光靠放水是放不出大牛市的），另一个原因是两者都有好的基础，而且两者背后的利益是高度重合的。
2008年后，美股长牛的基础是美国高科技巨头们以十倍计的营收增长，而香港作为亚洲金融中心和中国经济的窗口，香港房价的背后是中国经济的崛起。
从公司角度看，全球化为美国公司带来了最多的利润；从国家角度看，全球化为中国带来了最多的就业和技术。由此可见，中美之间的确已经是你中有我、我中有你了，两个国家的共同利益远大于矛盾，每个有常识的人都应该看清楚这一点。
这也解释了为什么在2003年之前两者没有这么明显的特性，香港房价1997年崩盘时美股还在科网泡沫的背景下不断创出新高呢。因为那时中国还没有加入WTO，还没有成为世界工厂，中美经济的融合远没有今天这么深。

正是由于有基本面支撑，香港楼市和美股即使走过十多年的上升期，到现在看来都不能说是泡沫巨大。目前纳斯达克100指数的市盈率只有20倍出头，这对于一个世界顶级的科技指数来说不但不贵，甚至有些便宜，我们之前的文章《美股真的有泡沫吗？》已经对相关问题有过非常详细的探讨；
而全港目前住宅的平均租金回报率也有3.3%（数据来自美联物业），香港的按揭利率只有2%出头，从租售比和市场利率看，香港房价和内地比起一点也不贵：与香港一河之隔的深圳，住宅平均租金回报率1.5%，而且利率比香港高得多（在LPR新机制下的最低按揭利率也在5%以上），其他内地热点城市的情况类似。
忘了那些煽动对立的文章吧，千万不要以为香港真的不行了，港交所这些年来每年的IPO规模都和纽交所争夺世界第一，香港是名副其实的国际金融中心，上海和深圳在金融和贸易上的地位在可预见的未来都不可能超过香港。香港经济在金融危机后其实也还是不错的，当地2010年时中位数月薪为11800港元，到2018年增长至17500港元，八年增长了近50%。注意，这是中位数，不是平均数，数据不会被少数超级富人影响。
2010年至2018年香港所有雇员的中位数月薪
未来
现在的港元也挺纠结的，随着中国经济影响力不断增强，香港经济和内地共生共荣，如今还成为粤港澳大湾区的重点城市。仅凭借美联储的操作来决定香港货币政策对于香港经济来说是不合理的，因为美联储致力于稳定美国的就业和通胀水平，如果出现这样一种情况：美国经济过热而香港经济停滞，这时候美国需要收紧货币政策，那么金管局的跟进就可能会误伤自己。这样看来，由于经济的同步性，长远来看港元未来应该与人民币挂钩。但由于美元霸权仍然十分牢固，对于香港这个国际金融中心来说，在人民币彻底完成国际化之前，与美元挂钩依旧是港元的最佳选项。
美股和香港房价的相似表现是无数难以避免的客观因素带来的，但两者各自的影响是不同的。高房价使得香港同胞难以获得好的居住环境，在市场以外，香港进一步加强住房保障体系迫在眉睫。由于房价影响民生，我们不应该对不断刷新纪录的高房价喝彩。
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