随着海外疫情的日趋严重，外需萎缩，导致外贸相关的企业遭遇复工之前所没有想到的困难。昨天在网上看到看到东莞一家制造厂商的通知，由于他们美国的重要客户Fossil已全部停止下单，就连原生产订单都被要求取消或暂停，这使得公司经营出现危机。
该公司的一份通知
前几天有媒体对于外贸行业近期的状况做过详细报道，很多公司都遭遇了上面这家公司类似的砍单情况。即进入三月以来，短短两三周时间就从招工困难变得无工可复。
外贸对国民经济来说有两个最重要的功能，一个是就业，一个是创汇。
就业方面，商务部曾经公布过一个数字，指外贸带动全国相关的就业人数超过1.8亿人，如果有十分之一的人受到冲击，带来的就是1800万个家庭的财务状况恶化。在外需不足的情况下，内需要扩大本身也不容易，而且就算扩满了也替代不了外需，欧洲+美国的经济总量相当于三个中国。
创汇就更好理解，说简单些就是出口少了美元就少了，但能源、粮食还需要使用美元从海外进口，经常账户的赤字（即出现贸易逆差）会带来人民币贬值压力，不要觉得这种事不可能，1-2月我们就罕见录得逆差。人民币贬值又放大了很多公司（尤其是房企）的美元债压力，2020年将是他们的偿还高峰期。以恒大在2018年10月发行的美元债为例，2020年到期的年利率为11%，2022年到期的年利率为13%，2023年到期的年利率为13.75%。
体会一下恒大的资金成本
总而言之，无论是外贸对居民财务状况的影响，还是美元债对房企的冲击，最后的影响都指向了一个，那就是中国经济永远无法绕开的终极话题：房地产。
外贸与印钞
中国加入WTO后，外贸的突飞猛进使得中国成为世界工厂，也为中国带来了大量技术、人才以及完善的产业链。就连货币发行和房价上涨，本质上也是一种外贸红利。
举例而言，一个外资企业要在华开厂，他必须将美元在央行那里换成人民币，再用于中国新厂或分公司的设立和运营；一个外贸老板，需要将卖出货物所得的美元结汇成人民币，用于下一批货物的采购和中国员工工资的发放。外资企业和外贸老板手里的美元就成了外储，他们换得的人民币就成了外汇占款。
多年来不少人批评央行印钞太多，但这样说并不准确，因为多年以来央行也是被迫印钞，因为外商投资 + 庞大的贸易顺差，连续不断地带来了越来越多外汇占款，而外汇占款又贡献了大多数的基础货币，比如在2018年下半年时，中国基础货币34万亿，其中外汇占款21.4万亿，这还是在外汇占款比重大幅下降后的比例，十年前，基础货币基本上都是以美元为锚的。而基础货币在上了一层层的杠杆后就成了庞大的M2。中国神话般的房价，就是世界工厂崛起和史无前例的城市化共同推动下的产物。
可如果顺差不再、外资撤离，情况恐怕就会逆转。
杠杆的狂欢与代价
目前，房价似乎丝毫没有受到疫情的影响，这是由于流动性太差所导致的，根据统计局数据，二月份有多个城市二手房零成交，由于没有成交，价格也死死地固定在上一个成交价和市场的挂牌价格上，但不意味着可以独善其身。
实际上，房产有价无市的状况已经持续很久，具体表现就是中小型城市的二手房卖不出去，挂牌价的有效性越来越低，而且中小城市的置业者更愿意选择新房；一线城市总价较高（例如1000万以上总价）的房子也很难出售。这是由于房贷政策导致的，目前热点城市严格且合理的限贷政策堵住了加杠杆的空间。可以说，2015年以来，房价上涨的动力几乎全都归功于杠杆，因为在2015年后，全国各城市住宅租金基本不再上涨，而房价却陆续翻倍，相对应地，全国房贷存量三年翻倍。
北上广深租金走势 2008-2019 在房价翻了多倍的情况下 四个城市的租金没有翻倍
2015年末房地产相关贷款余额总量为21.01万亿元，到了2019年中（仅仅三年半后），房地产相关贷款余额总量就已达到了41.91万亿，三年半翻倍。而个人房贷余额（不包括其他流入房地产市场的装修贷车贷等消费贷、信用卡等）也从14.18万亿增长到27.96万亿，接近翻倍，相对应的：三年半以来，GDP远没有翻倍，居民收入远没有翻倍。
2015年末房地产贷款数据
2019年末房地产贷款数据
2015年至2018年的楼市狂欢，是无数购房者倾尽全力加杠杆带来的。首付东拼西凑、月供接近月薪的情况普遍存在。这种宁可承担超出自身经济实力的重压也要负债上车的原因，主要是出于对房价继续上涨的恐惧，也出于对自己未来收入必将上升的心理安慰。由于越来越多人的收入被用来还房贷，近几年来消费增速不断下降，消费降级成为一个越来越热的新词。
可是万一未来的收入不上升呢？万一收入降低或失业了呢？那就不是减少消费那么简单的事了。海外疫情带来的外贸寒冬直接影响1.8亿个外贸相关从业者的财务状况，而他们的财务状况又将考验无数个家庭承受债务的极限。
深圳房价本轮行情短期翻倍，全国大多数城市走势类似
当下的楼市，短期面临疫情带来的内外冲击、中期面临经济下行和金融周期见顶的冲击、长期面临人口老龄化的冲击，可谓短中长三期都遭遇到无法避免的不利影响。这些年来我们常常看到一些新闻标题将房地产和灰犀牛两个词放在一起，灰犀牛的意思就是大概率且影响巨大的潜在危机，说明市场已经很清楚楼市的潜在风险和未来趋势了。
龙头房企万科、恒大、融创的市盈率截至2020年3月23日收盘已经分别低至7.1倍、3.9倍、6.5倍，尽管是如此便宜，它们股价仍是跌跌不休且近期走势远远弱于A股和港股大盘，中国地产股如此低的估值和如此惨的走势是历史罕有的，投资者情绪的悲观可见一斑。
2月下旬以来，恒大股价快速腰斩
房住不炒
不少读者认为调控是为了让高不可攀的房价跌下来，这种理解显然是大错特错。调控的目的只是不让房价非理性上涨，因为不加控制地非理性上涨最终会使风险积累到一定程度而一泻千里。说得再简单一点，楼市就像是个气球，想避免气球爆炸的最好方法就是不再去吹它。
就连我们常见的限购、限售也并没有降低房价的作用，而是稳定房价，真正抑制房价的有效措施是限贷。
这里就谈一谈限购，读者可以问自己一个问题：假如你由于早年的投资，目前手上持有5套房产，但由于后来的调控，现在所在城市限购2套，这意味着你现在只能卖房，卖房后即便再有钱也买不回来了，这是不是会让你产生舍不得卖的想法呢？要知道，热点城市楼市越来越多的供给都依赖二手房市场，如果存量房的大户普遍产生惜售心理，结果就是供给减少，而买房者的需求并没有因为消失，供给减少而需求不变，价格反而更坚挺了。无论是限购还是限售，配合越来越高的交易成本，最终的效果都是降低换手率，稳定价格。
当然，中国有无数个城市，每个城市基本面各不相同，对外依赖度和杠杆率也各不相同。大量中小型城市由于新增需求稀少，金融属性较低，这里的房子是真的只能用来住的，房价可能会长期固定在一个名义水平上但你却无法套现；而备受期待的热点城市由于需求仍然不少，这里的房产会更好交易，但由于前期预期太强、杠杆率太高，价格下跌的风险可能反而比中小城市更大。
由于房地产影响太大，房价的大起大落（尤其是大落）会引发系统性金融风险，因此在大趋势逆转的背景下，稳房价也被赋予了更多的意义，稳房价的方向是灵活的，可以是稳住不涨、也可以是稳住不跌。在疫情带来的内外冲击下，过去几年这种以时间换空间、逐步出清风险的趋势是否能稳定持续下去，值得我们观察。
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