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在房地产投资中有三个重要的回报率:
一个是资产回报率（CAP RATE:CAPITALIZATION RATE）
一个是投资回报率（ROI:RETURN ONINVESTMENT）
一个是现金的现金回报率(Cashon Cash Return)
在前一篇文章中，我们以湾区的一个多家庭房为实例，介绍了资产回报率的计算。文章链接：
湾区房产投资实例分析之一：Cap Rate 资产回报率
今天我们同样以这个房子为例，来介绍一下投资回报率ROI和现金的现金回报率 Cash on Cash Return 的计算。
1.投资回报率ROI的定义
投资回报率（ROI）=（年净租金*+年贷款供款的还本部分**）/投资资金***
 *年净租金NOI=年房租毛收入-年房屋全部开支
这里的年房屋全部开支除了在前篇文章中提到的全部开支外还包括每年实际支付的房屋贷款供款。
**年贷款供款的还本部分
我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分：贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了，但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值，这个实际上也是我们每年收入的一部分。
***投资资金：我们的投资资金包括：为购买物业支付的首付、交易费用等。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用。
这个ROI和CAP的区别是，在上面的 cap rate 的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行利息给减去了，分子里还含Mortgage 中的本金部分。
2. 现金的现金回报率Cash on Cash Return 的定义
现金的现金回报率(Cash on Cash return)： 这一指标只计算你实际投入的资金，和每年实际获取的现金收入。其计算方式为：
Cash on Cash return=税前现金流/投资资金 =（净营业收入- 银行本息）/ （首付+交易成本）
这个ROI和Cashon cash 的区别是，在上面的 ROI 的计算方式里，分子有付给银行的本金。而cash on cash 的分子则是纯现金流，将mortgage即需要归还的银行本金和利息全都给减去了。
3.实例分析
我们仍以该多家庭物业为例，我们假设房子的买入价是3.4M，我们支付了首付30% 也即102万，我们贷款80%也就是238万，贷款年利息为3.50%，月供为10687，其中本金3745，利息6942。
我们首先看一下该物业的现金流情况。
现金流 = 净租金收入 – 贷款本金和利息 = 115629 – 10687*12 =-12615.
也就是说该物业的现金流为负。那么该物业的现金和现金回报率毫无疑问也是负的。
Cash on Cash Return = 现金流/首付+交易成本 = -12615/1020000 = -1.23%
在负现金流的情况下，房产的投资只能依靠房产的升值来变现，风险较大。
该物业的投资回报率ROI呢？
投资回报率ROI = （净租金收入 – 贷款利息）/ （首付+交易成本） = （115629 – 6942*12）/ 1020000 = 3.17%.
这里我们可以看到，在考虑了银行借贷的因素后，该物业的投资回报率有所下降，这是因为我们这里假设的银行利率为3.5%，是高于该物业的Cap Rate的，也就是说我们这里向银行借钱是亏的。
如果我们假设银行的利率为2%，同样借238万，每月的月供为8796元，其中利息3967，本金为4829元。此时的投资回报率
ROI = （115629 –3967*12）/ 1020000 = 6.7%.
Cash on Cash Return = （115629– 8769*12）/1020000 = 1%.
可以看到，该物业的投资回报率提高到6.7%，房贷的杠杆作用也就体现出来了。
我们也看到银行利率也是决定CashOn Cash Return 的一个主要因素. 在历史最低利率时期, 借钱投资出租物业是一个不错的选择.
4. 结束语
对于追求现金流的投资物业来说，下面三个投资原则是许多投资者多年的总结。这些投资的原则依然适用于湾区，但考虑到湾区的现实状况，投资者也可以做适当的调整，比如把门槛适当放低。
(1)要有正现金流(a Positive Cash Flow): 即NOI 要高过银行利息，如果租金收入还不到利息支出，这就产生了负现金流(NegativeCash Flow)。购买这种物业风险相对较大，一般靠物业升值来实现利润，比如土地投资。
(2)Cash-on-Cash return 要在10%以上。换句话说,低于10%就没有多少价值了,特别是出租物业还要考虑空置率的问题.
(3)Cap rate 要在7-8%以上。Cap rate 是衡量物业价格的主要因素，也是银行按揭的一个重要依据。
好了，今天我们以湾区的一个多家庭房屋为实例分析了资本回报率CapRate，投资回报率ROI 和现金回报率 Cash on Cash Return的计算，小伙伴们，你们是不是也有所收获呢？
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作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事买房，卖房和房产投资咨询等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
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