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在房地产投资中有三个重要的回报率:
一个是资产回报率（CAP RATE:CAPITALIZATION RATE）.
一个是投资回报率（ROI:RETURN ONI NVESTMENT）
一个是现金的现金回报率(Cash on Cash Return)。
今天我们以一个湾区的多家庭房（Multi-Family）为例，来看看资产回报率Cap Rate的计算。
  1. 资产回报率的定义
资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入NOI/资产价格=净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)/买入成本。
年租金净收入NOI=年房租毛收入-年房屋全部开支
需要注意的是，在计算资产回报率是，我们会假设这个房屋没有任何贷款，房屋的全部开支包括：地税、保险、水电气费、公寓管理费、出租广告或相关手续费等。
在每投资一个物业前，首先了解该物业的市场租金（现有租客情况下的现有租金收入），然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合你对该投资品的投资回报要求，并且比较这个回报是否符合当地市场标准流行的回报比率，以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。
毋庸置疑，湾区物业的CapRate都很低，大部分物业的Cap rate 在3%，4%甚至还有2%在市面上出售，而在其他区域比如德州，Cap rate则会高不少。
那么当我们拿到一个在售房屋的披露文件，我们该如何验证其宣传的Cap rate是否合理呢？今天我们就以湾区的一个multi family的实例来做一个具体的计算。选择这个例子是因为我手头有这个房子的比较较详细的数据，仅此而已。
2. 房屋实例
这是一个位于中半岛区域的多家庭房，一共有8个单位，包括2个2b，4个1b，2个studio，这8个单元的租金情况如下。

房主开价3.6M，后降到3.4M，Seller agent声称2.99%的Cap rate （相当低）。
下面我们根据披露文件的数据对这个物业的收入和支出做一个自己的分析。
3. 对收入的分析
Multi family的收入主要就是出租的租金收入了，另外还有投币式洗衣机的收入。我们来看看报告中披露的2017和2018年的详细的租金的收入情况。
从上表中可以注意到的几点：
  • 2018年单元4的租金从$1500涨到$1700，单元7从$1200到$1800，这两个单元的租金上涨是由remodel带来的，原屋主花了$1600和$2800对两个单元进行了remodel，带来的可观的租金回报。
  • 其余的租金变化不大，猜测是每两年调价$50左右。
  • 由两个单元remodel带来的空置率差不多在3%左右，大概3个月完成一个单元的remodel。
对于新的屋主的出租策略，我们分两种情况进行分析。
策略1：维持目前房屋的状态不变。我们假设unit4和unit7租金不变，其余各单元租金增加50元每月，那么新屋主的收入约为1389000。
策略2：如果我们投入一些资本投入对余下的六个单元做remodel。我们假设remodel后 1b的单元可以租到1800，Studio可以租到1600，2b可以租到2300，那么在满租的情况下的年租金收入可以到180000。
我们再来看看投币式洗衣机的收入不多，每个月从150到260不等，但18年的收入比17年收入减少了一些，估计是由于两个unit remodel的影响。
3.对支出的分析
下图列出了2017年的支出情况和2018年的费用预估，费用分为两部分。
·常态支出
主要的支出包括 Water，Garbage和Sewer，Utility，Gardener，Insurance和 Property tax。
·其他支出
主要包括一些Maintainance，repair的费用，remodel费用等。从详单中可以看出屋主在17年做了比较大的整修，在18年remodel了两个单元和粉刷了外墙。
4.Cap Rate的计算
基于以上的信息，我们可以汇总出下表。其中第三列是是Broker计算出的Caprate2.99%，而第四列是我们作为投资者的角度看到的Cap Rate，第五列则为通过一定的Captical improvement改善后的cap rate。
这里你可以看到，我们作为投资者，
·我们考虑了3%的空置率，3%的空置率已经是非常低的比例了，你也可以设置5%或者更高的空置率减少风险。
·Broker的Cap rate的计算并没有考虑property tax的重新评估因为这次买卖而产生的重新评估。这是非常大的一块。你可以看到，如果我们以3.4M成交这套房子的话，新屋主每年要缴纳的房产税是23000元，远超过前任屋主的3200块。
·我们假设保险的年增幅设为6%。
·这里我们假设了水电垃圾收费没有上升，实际情况中也可能会增加。这对新屋主来说是仅次于房产税的第二大项支出。
·对于middle size的多家庭房来说，经验数据是运营的费用会占到总收入的30~40%左右。在本例中，按预估的运营费用在61000元左右，占比改善后的总收入17万7000的35%左右，也算合理。
4.结论
从本例的分析来看，我们计算出的Cap Rate 在2.23%,低于broker的2.99%的数据，而通过对现有单元进行remodel升租，我们可以提高Cap Rate 到3.4%。但个人认为，这样的Cap Rate还是太低了，本套物业并不是一个投资的好标的。
Cap Rate 是衡量物业价格的主要因素，也是银行按揭的一个重要依据。本文对Cap Rate的分析讨论就到这来。这里的分析还是很粗浅的，实践中投资者需要进行更加深入仔细的评估，才能辅助您的投资决策。下一期我们以同样的房屋案例来分析一下另一个重要的指标：现金的现金回报率 Cash on Cash Invesment。欢迎下期围观。
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作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事买房，卖房和房产投资咨询等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
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