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又一个长租公寓暴雷了！租客与房东损失巨大
作者：知识星球找老齐的读书圈
上周，又一起长租公寓暴雷事件发生在南京，乐伽公寓停业，发布公告，无力履行合同，其实传言称乐伽公寓资金出现问题已经有一段时间了，自上个月起，就陆续有房东找到乐伽公寓各地的办事处，因为乐伽没有按时付款给他们，而这些房东则威胁，如果再收不到钱，就要把租客赶出去，7月14日，乐伽公寓还承诺绝对不会跑路，但到了8月7日就发布公告，关闭了所有业务。无力偿还客户欠款。
大量租客已经联系不上公寓方，他们的租金和押金也已经无法退还，根据时代周报的报道，甚至发生了多起租客和房东的冲突。
乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，成立了300多家签约中心，为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套。在乐伽公寓进入市场之前，长租公寓的运行模式是，如果一间房子一月房租为5000元，品牌方尽量以4800元到4900元的价格签下，一年只给11个房租，权责托管签3年。品牌方挣的是一个月房租和之后2年的差价。虽然有点收入，但是扣掉运营成本和市场费用其实已经所剩无几，而乐伽公寓进入市场后，更是把这个水给搅浑了。
乐伽公寓，把本来月租
5000
的房子，直接给
5500
元，一年也按
11
个月房租来付，他们对该业务的算法是，
3
年时间里，共付房租
181500
元，也就是
5500
元
/
月
*11
月
*3
年，这里面如果要分摊到每年
12
个月的话，每月付给房东的房租是
5041
元。显然已经是赔本买卖，他们要的就是快速扩张，占领市场，所以是烧钱做生意。甚至房屋租不掉的情况下，乐伽公寓还经常以低于市场价
1000
元
/
间的价格抛售。这就会让自己进一步血亏。有人说乐伽公寓傻吗，他不傻，而且很精明，就是有点心术不正，他就是用这种低价去说服租客和房东，然后诱惑房客一下交一年或者半年的钱，这样它就相当于一把收钱，然后慢慢的付给房东，甚至他要求，给房东的钱，
3
个月付一次，这个过程当中，他就占据了大量的现金流。形成了一个资金池。然后他就再去开拓房源，扩充市场。所以只要他的扩张脚步不停止，他的现金流就会越来越多，大量的现金会暂时流入他的口袋。直到他拿不到房源，找不到租客为止。
而乐伽公寓在拓展的过程之中，只注重速度，也根本忽略了质量，甚至腐败丛生，根据羊城晚报的报道，说有的工作人员故意高价评估，一套市场租金只值
5000
的房子，他们跟公司说
5500
租下来，然后管房东要
3000
块钱回扣。房东一想，每月多
500,3
年多了
16500
元，给他们
3000
回扣，还能净赚
13500
，他当然也就愿意了。所以这么搞来搞去，就搞出一个巨大的窟窿。
最后到底怎么办，目前这个事还在处理当中，根据乐伽公寓的人说，他们先是发布了倡议，建议房东先不要驱赶租客。然后等待他们的解决办法，后面将引入第三方接盘，引入窝酷公寓、趣居公寓等作为业务承接方，房东、租客可自行与其联系。同时，乐伽方面还将继续引进第三方企业承接业务。对于无法接受第三方企业协商的客户，乐伽将安排人员协助房东、租客协商和解。
其实关于长租公寓的事，老齐之前就说过很多次，这个生意有两条底线，1是不能让资本入局，2必须专款专用，不能让他形成资金池。一旦这两条底线破了，就会是一地鸡毛，现在很多长租公寓其实都没守住这个底线，资本疯狂投资，让这个生意开始烧钱扩张，抬高当地房租的同时，也吊高了房东的胃口，并且垄断了房源，这对于当地民生是一个巨大的干扰。而资金池一旦形成，就让这种扩张根本就停不下来了，只能是至死方休。要么不暴雷，要么最后爆出大雷。但是造成巨大的损失是迟早的事。
有人说我找某某中介旗下的大品牌可不可以，无论黄色的还是绿色的logo，其实本质都是一样的，运营模式也没有什么区别，这个生意目前由于租金回报太低，而租金收入比又太高，所以根本就没有盈利模式。大家全都是赔本赚吆喝。那么这个事还能干多久，就不好说了。一旦他们又开始战略调整，放弃方向。甚至大量清算，最终受损的还是房东和租客。压在中介的钱，未必能拿的回来。而且还有无尽的官司要处理。
所以我们给大家一些建议，
1、房东最好直接找租客，其次是找传统中介，不要把房子给这种长租公寓，乍一看租金收入多一点，其实平摊下来也差不多，而且他还把你的房子重新规整，使用的都是劣质材料和家具，到时候会对你的房子有极大的污染。另外，一旦他不干了，后面全都是三方官司，你的租金未必能够顺利要回来。
2、租客最好直接找房东租房，其次也是找传统中介。不要找这种二房东式的长租公寓，本身价格就没优势，而且每年都提会提价，相比于房东更没有人情味，所以越是租到最后，越是不划算，也一点都不稳定。前期资金占用还比较大，最重要的是，这种房子属于驴粪蛋表面光，其实污染不小。住进去对你健康不利。
3、监管一定要守住，不让资管公司入局和资金池两条底线，不要让资本炒完房价之后再去炒房租。房租本就是一个城市生活成本的底线，一旦这个底线破了，就会出很大的乱子。
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