投资者通过投资房地产项目换取美国居留权。曼哈顿第七大道701号的大楼就是用EB-5投资移民计划的资金建造的。图片来源：Bess Adler for The Wall Street Journal
记者 Will Parker
随着中国投资者不断撤退，美国大型房地产项目一度可靠的廉价融资渠道的成本开始上升。
根据名为EB-5的美国政府投资移民计划，美国房地产开发商能够获得由富裕的外国人提供的低成本资金。这些投资者同意至少投资50万美元用于房地产项目以换取美国居留权。
这类投资往往采用贷款结构，多年来，该计划的主力一直是中国投资者，他们通常愿意接受低回报以获得绿卡。而当中国投资者兴趣减弱时，来自印度和越南等地的投资者就会走上台前。
如今事实证明，这些其他国家的投资者不少都是更强悍的谈判对手。
行业专业人士称，现在，这批新来的投资者通常会要求2%或更高的投资回报，相比之下，直到最近低至0.25%的回报率对中国投资者而言还是稀松平常的事情。新投资者要求所谓的优先股票基金提供高达10%的回报，对投资者来说这类基金的风险要更高。
加州丹维尔的开发商Colin Behring说，一旦中国投资者开始从EB-5项目撤资，这种较低的回报率不再足以吸引投资者。他说，必须给出更优厚的条款才能获取注意力。
虽然开发商优化了条款，但外国人对EB-5项目的兴趣明显减弱：据行业团体Invest In the USA对政府预估数据的分析，2018年新EB-5签证申请数量较上一年锐减了近50%。2018年申请数量只有6,424份，而2017年高达12,165份。
据EB-5领域的从业者称，申请数量的下降反映出中国投资者的失望情绪。据美国政府最近的估计，由于来自中国的申请不断积压，再加上美国对中国内地申请人发放签证的数量设置了上限，这导致中国申请者的签证等待时间超过16年。
随着中国投资者撤出，EB-5项目的回报率逐渐减弱。图为百老汇大道702号的一处建筑工地，其资金也来自EB-5项目。图片来源：Bess Adler for The Wall Street Journal
因此，利率为5%的EB-5贷款越来越难获得。
律师事务所Polsinelli的移民律师Debbie Klis称：“现在可以看到很多利率在7%和8%的此类贷款，这比我几年前见到的水平高很多。”Klis目前与开发商在佛罗里达州合作两个EB-5项目，这两个项目的资金主要来自越南投资者。
在某些情况下，签证申请积压状况导致此类贷款成本进一步上升。
如一家开发商在外国投资者的签证申请完成之前还清贷款，这些资金必须再投资到另一个项目中，直至签证过程完成。政府指定的区域中心(regional center)负责EB-5投资，并可以将这些资金投入新项目。通过将这些资金迅速再投资，它们可以收取高额利息。
这就是美国移民基金(U.S. Immigration Fund)近期将1.45亿美元EB-5贷款从曼哈顿时代广场(Times Square)附近的一家酒店转移到附近在建的一个摩天大楼项目时出现的情况。该摩天大楼由Maefield Development及合伙方建造。贷款文件显示，这两家开发商的借款利率是13%，几乎是典型EB-5交易的两倍。美国移民基金是较活跃的区域中心之一。
Maefield不予置评。美国移民基金也不予置评。
曼哈顿第七大道的两个项目均和EB-5项目有关。图片来源：Bess Adler for The Wall Street Journal
即便EB-5贷款利率上升，其成本仍低于其他类似形式贷款动辄高达20%的利息水平。
一些公司开始想方设法应对这种情况。房地产公司Greystone就是通过EB-5项目从外国投资者那里筹集资金，该公司正尝试吸引更多来自巴西的投资者。该公司表示，正在研究一些方式，让投资者举借50万美元投资中的半数资金，定居美国后再予以偿还。
Greystone的EB-5业务负责人Allison Berman表示，巴西近期一些医学院毕业生手头可能没有足够资金进行这种房地产投资，但他们想在美国从事医疗职业。
她说，他们显然有很大的收入潜力。
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