毗邻好学校/米其林星级餐厅/Waitrose真的会推高房价吗？

传说中的“Waitrose效应”，说的是更容易在附近的Waitrose超市买到坦桑尼亚巧克力冰激凌这件事，在房产界，Waitrose被认为是推高周边房价的因素之一。但Waitrose超市推高地区房价真的是因为人们都想住在Waitrose附近吗？还是说Waitrose只开在那些已经是理想社区的地段呢？

同样，乔治小王子学校附近的房价一定多于那些他仅仅路过的地方吗？在路口开家时髦的精品酒店就会突然使人们想要搬到附近来吗？

简而言之，以上这些问题的答案都只能说是：很难说，可能不是，也很可能是。这些都是常被拿来讨论房产溢价因素的问题。很难选出哪一个单一因素促成了房价的升高——尤其是那些本身已经很诱人了的核心地段。

对此，国际最大的房地产顾问服务机构CBRE计算了伦敦市中心距离一些私人会所、高档酒店500米内房产的价格与该区域均价之间的差距，并称之为“临近溢价”。

CBRE统计发现，知名的百货商店、米其林星级餐厅、国际水准的酒店或大学都会提升附近房产的价值，远超房产本身。

奇怪的是，酒店对房产的溢价最大，但对于居民来说，是不太会使用家门口的星级酒店的。CBRE发现，Claridge's，Dorchester和The Ritz附近500米内的房产价格比该区的均价高出了85%。

其中一个原因是经常向公众开放的各种便利设施，另一个是精品店或者大牌连锁酒店给区域带来的认证效应。

CBRE英国销售主管Luke Mills表示，“酒店业基本不会去冒险‘拓荒’。他们都选择相对成熟的商业社区，也符合地产投资者寻求租户的利益需求。还有就是旅游业，各种便利设施会使得该地区更加‘宜居’。因此酒店业会支撑房产增值。”

图说：骑士桥Trevor Square待售的650万镑四居室。3分钟步行距离可达著名的哈罗德百货公司。

据房产中介Foxtons，在寸土寸金的骑士桥地区，很难去定义特殊便利设施带来的价格增长潜力，毕竟当地的平均房价已经达到了380万镑，超过全英平均房价532%。

品牌商店溢价

CBRE发现靠近哈罗德百货或者Harvey Nics百货会使房价翻倍。

地产机构Harrods Estates近期也在调查“哈罗德效应”，发现距离哈罗德百货步行距离5分钟范围内的房产较步行距离10分钟内房产要贵出16%。尽管2014年以来，伦敦最核心伦敦地带房产普遍降温，但Harrods Estates的相关负责人Simon Barry表示，哈罗德百货步行范围内的房价仍然超过伦敦市中心均价116%。

在相对不太完善成熟的社区，新的公共便利设施会格外引人注目。随着后续有吸引力的品牌进驻，会引起雪球效应，就像泰晤士河南岸的九榆新区(Nine Elms)。CBRE的Luke Mills表示，美国使馆决定迁址到这里触发了一系列连锁反应，也给了土地拥有者们信心来投资这里。

Waitrose超市和餐厅Pharmacy 2的开业、未来苹果总部也将搬迁至此，各种销量和房价的增长表明，这一系列里程碑似的事件使这里成为伦敦改造最成功的区域之一。当然，只要别告诉美国总统特朗普就行，因为特朗普认为美国使馆旧址地处黄金地段，迁址大使馆是个错误的决定。

无论特朗普喜不喜欢新使馆，但九榆新区在美国新使馆的带动下成为伦敦下一个Mayfair，只是时间问题。

The Ivy餐厅效应

有时仅仅一个公共便利设施就足以让一片区域在地图上变得亮眼，但是一大堆好酒吧、餐厅和商铺则几乎可以改变地区游戏规则，将一个街区变成热门目的地。Mills又补充道：“住在那里的人们会舍不得走，不住在那的人们则会流连忘返。那时候真正的房产溢价才开始发力。”

伦敦有72家米其林星级餐厅，它对周边物业价格的溢价高达72%。

著名的米其林星级餐厅Chiltern Firehouse使Marylebone后街声名鹊起，世界闻名。Kay & Co的总经理Martin Bikhit表示，自这些餐厅和酒店2013年相继开业以来，Chiltern Street的房价已经增长了42%。

莱坊国际发现，继Theatreland的店之后，The Ivy餐厅的其他门店从Blackheath开到Cobham，俨然成为了区域的“认证标志”。有The Ivy餐厅的地方，周边房价五年内会上涨31%至60%。最大的涨幅在Richmond、金融城和Tower Bridge这三个地区。

Scarisbrick表示：“每当The Ivy餐厅在其辖区开设新的门店，地产机构都会欣喜若狂。这是对整条街的一种认可，正如我们在King’s Road、St John’s Wood和肯辛顿看到的。有机农产品品牌Daylesford也有相似的拉动作用，为Pimlico Green和Westbourne Grove带来了新生。"伦敦以外的地区，此类品牌甚至有更大的影响力，它们对寻找安静田园生活的都市人有真正的吸引力。

核心地段轻微溢价

新开业的设施很难影响房价已经很高的地区——但还是可以在更加本地化、更具特色的层面发挥影响。比如Grosvenor Square的升级改造工程将迎来一家四季酒店。这正是新建设施重新定义地价的绝佳案例

Trophaeum公司的负责人Matt Farrell表示，私人俱乐部也具有类似效果，比如即将在Albemarle Street开业的5 Hertford Street ("5HS")私人俱乐部将对Mayfair区产生深远的影响。

教育资源溢价

CBRE发现世界级大学会拉动周边房价提升25%。据传有夫妇会为了尚未出生的孩子购买学区周边的期房。

Luke Mills 表示：“虽然帝国理工在White City的新校区是个长期工程，但人们已经看到了其中对房价巨大的驱动力以及未来的发展潜力，例如伯克利旗下的St James公司开发的White City Living。人们满心期望孩子能到帝国理工去读书，就算最后是去了别处上学，这里也是一个不错的投资项目，因为教育溢价已经体现在了区域的房价上。”

在求学方面，家长为了住在好学区附近不惜重金购房已经屡见不鲜，但是乔治小王子的择校会导致周边房价走高吗？他毕业离开了，那里房价会回落吗？

几百年来，学校们还是很善于平衡声誉问题的。好的学校是房产转卖中溢价的巨大驱动力，就算小王子毕业后离开了，房价也是不会大幅跳水的。道理很简单，学校的声誉不会随着小王子一起离开。

有对夫妇豪掷1500万镑买房，就为了确保孩子能进入切尔西的某所好学校。但是如今好学校竞争如此激烈，如果单纯为了学校考虑，那么将不得不提前很多年买房，购房中介Property Vision的Roarie Scarisbrick表示。

小王子就读的Thomas’s Battersea周围房产库存十分紧张。但也许Barratt London开发的Lombard Wharf可以提供新的房源给关注这一地区的买家。

然而单一设施还是不太可能对房价产生直接影响的，但会产生连锁反应。地产咨询公司Middleton Advisors的Ashley Wilsdon表示，学校是区域的附赠红利之一，而且很可能是相关区域最主要的驱动力。餐厅和酒吧是跟随住户群体选址的，而非相反。

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范慧勇主编2018年3月份中国巡讲

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