【摘要】
艾姆赫斯特(Elmhurst)距离曼哈顿和法拉盛都在20分钟以内，地理位置优越；
受法拉盛外溢效应影响，近年来房产发展迅速，60%的Condo买家是华人；
亚裔人口近半数，生活便捷。
Elmhurst街景
图片来源：优投房
纽约是一个国际化大都市，也是一个移民城市。纽约的皇后区(Queens)更是多元文化融合的范例，世界上恐怕找不到比纽约皇后区人口更加多元的地方了。想要环游世界体验各国风土人情？贯穿纽约皇后区的地铁7号线提供了一个捷径，坐上7号线就是坐上了一辆“国际快车”，会途经中国社区、印度社区、希腊社区、俄罗斯社区、韩国社区等，而地铁7号线位于皇后区的终点站，正是美东华人聚集地之一法拉盛中国城（Flushing）。法拉盛超过7万人口中有71%都是亚裔，而亚裔中的73%是华人。华人的集中虽然促进了法拉盛房产市场的迅猛发展，房价攀升，但也一部分上造成了法拉盛拥挤不堪的现状。
法拉盛外溢效应辐射的周边社区
图片来源：优投房
如今法拉盛周边社区的房产市场也发展起来，一些人选择搬到这些相比更为安静的社区居住，法拉盛外溢效应显现。受到法拉盛外溢影响的周边社区包括College Point、Murray Hill、Queensboro、East Flushing、Corona、Forest Hill、Rego Park和Elmhurst等社区，其中Elmhurst区位优势明显，还有皇后区商场(Queens Mall)等大型商场，近几年发展迅速，房产市场同步发展，有较多新建案。今天优投房就带大家了解下有“小中国城”之称的艾姆赫斯特(Elmhurst)。

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位于Elmhurst的购物中心Queens Mall
图片来源：维基百科
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Elmhurst交通发达、生活便利
Elmhurst有纽约市地铁M/R/7线经过，还有多处公交车停靠站和总站。Elmhurst恰好位于曼哈顿和法拉盛的中点：不论是到曼哈顿上班通勤还是到法拉盛吃饭娱乐，都可以在20分钟以内到达，对华人来说，有着很好的生活和工作的平衡，地理位置优越。Elmhurst的杰克逊高地-罗斯福大道/74街-百老汇车站（Jackson Heights–Roosevelt Avenue/74th Street–Broadway）也是皇后区的交通枢纽和换乘站。
图片来源：谷歌地图；编辑：优投房
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近半数居民为亚裔
走在Elmhurst的主干道百老汇街(Broadway)或者是罗斯福大道(Roosevelt Ave)，能看到林立的华人店铺，从餐馆、药店到五金店，应有尽有。Elhmurst有大量的亚裔人口，居住和吃饭的习惯都和中国人比较相似，生活方便。Elmhurst的8.3万居民中，近一半(46%)都是亚裔，而亚裔中又有近一半(45%)为华裔居民。
数据来源：U.S. Census
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近五年来各房产类型房价稳步增长
Elmhurst交易的房产中以独户/多户住宅(House)和合作公寓(Coop)为主，近年来有不少新建案，独立产权公寓(Condo)数量可观。2017年Elmhurst的房产交易中，有57.3%为独户/多户住宅，30.3%为合作公寓，12.2%为独立产权公寓。
数据来源：优投房数据库utofun.com
从价格上看，Elmhurst的房产交易价格整体呈上涨的趋势，2013-2017年House的交易价格从62.5万美元增长到86万美元，价格增长了37.6%, Condo价格从35万美元增长到43.3万美元，增长了23.7%，Coop价格从18.2万美元增长到了27万美元，增长了48.4%。
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华人买家偏爱Condo，整体交易价格高于其他买家
虽然Elmhurst Condo的交易量相比其他房产类型不算多，但是60%以上的Condo买家都是华人，另外50%的House买家是华人，且华人购买比例上升明显。整体来说，近几年Elmhurst交易的房产中，半数以上都被华人购买。
数据来源：优投房数据库utofun.com，单位：万美元
华人买家购买house价格远超其他买家：2017年Elmhurst华人买家购买House的价格中位数为89.9万美元，高出其他买家10.2万美元；近2年华人买家购买Condo价格增长幅度较大，这部分是由于很多华人买家选择购买Elmhurst的新Condo，并且2017年华人买家购买的Condo价格中位数(44.6万美元)也超过了其他买家(38.5万美元)。
数据来源：优投房数据库utofun.com，单位：万美元
从华人买家的Condo 交易价格分布来看，除了交易价格中位数增加之外，可以看到中位数以上的交易价格跨度变大，说明Elmhurst越来越多高端住宅，选择更加丰富。
数据来源：优投房数据库utofun.com，单位：万美元
数据来源：优投房数据库utofun.com，单位：万美元
艾姆赫斯特【众筹项目】
47-11 90th st, Queens
融资总额：$350万美元
预计收益：7%-8%
投资类型：第一顺位土地抵押贷款
开发商股权价值：$650万美元
起投额度：$10,000/股
项目周期：12-18个月
付息方式：每半年预付1次利息
  • 开发商于2009年以580万购入，分为两个阶段开发；第一阶段开发为10个3家庭的联排别墅，第一阶段开发的别墅全部于2015年开发完成并出售，本次融资将为第二个开发阶段进行融资；
  • 第二阶段预计建筑一栋5层楼高、含86个单位的独立产权公寓(Condo)；其中16个单位为Studio，25个单位为1BR，35个单位为2BR，10个单位为3BR，并配备66个停车位。
【项目信息】
地址：47-11 90th St, Queens, NY, 11373
土地面积：38,935平方英尺
土地Zoning：R6B, C2-3
可建面积：80,422平方英尺
第三方土地估价：$1,000万美元
* 根据第三方提供的2018年10月份的估价报告，土地估价为1000万，该估价报告由Five Boroughs AppraisalGroup LLC提供。
* 1至4 股年化收益率为 7.0%;  5-19股年化收益为7.5%；20股级以上为 8.0%。
* 土地估价为1000万美元，该估价报告由Five Boroughs Appraisal Group LLC.提供。
资料来源：优投房数据库utofun.com、网络
图片来源：优投房、网络

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