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近期，北京的房屋租户普遍反映所住的小区存在房租暴涨现象，引起了许多在京租房族的恐慌。多家机构发布的数据显示，北京住房租金正处在上升通道。北京租赁市场存在房源短缺、供应总量少、供应结构失衡等问题，此外租赁中介机构抢房哄抬房租的消息也引发热议。
北京小区图。（图源：中物联）
8月17日，北京住建委就住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题，约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时严查哄抬租金扰乱市场的行为。
1. 自如蛋壳争抢房源  资本运作房租“水涨船高”
房地产业内人士表示，租房作为刚需，从去年末开始，资本逐渐进入长租公寓市场，这也加剧了行业竞争，多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。
值得一提的是，继8月17日发表部分长租公寓推高房租的言论之后，我爱我家副总裁、我爱我家集团研究院院长胡景晖在朋友圈发布辞职信，强调因这一事件触及公司利益而“被迫”辞职，引起舆论哗然。
胡景晖接受《侨报》记者专访时表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。
北京租房市场火爆（图源：手机搜狐）
“在资本的要挟下，长租公寓以各类名由装修房屋、提供全套服务来上涨房租，这对于租户来说是不必要的。”胡景晖表示，在资本运作的环境下，房屋租赁公司想攫取更多的利益，只有整体的提供一些“不必要”的服务。
此外，除了长租公寓抢房导致房租价格上涨外，胡景晖总结的原因还包括，年初北京地下室等违规建筑拆迁导致大量低端二手房源减少，7月大学生毕业租房需求旺盛，也是导致房租上涨的主要原因。
“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”胡景晖对《侨报》表示，现在上海已经有长租公寓机构在资金方面出现问题，胡景晖预言，如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。
北京中原地产市场总监张大伟也表示，随着越来越多的资本进入长租公寓市场，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。建立租购并举的住房制度不仅是房地产长效调控的政策之一，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，也可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。但是目前，随着很多资金无序进入租赁市场，而又没有一家企业能摸索出直接盈利的可能性，便形成了涨价冲动。
2. 90后租房开支占工资近六成  毕业生直呼“住不起”
北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为5万7230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。按照上述两数据粗略计算，北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。
北京毕业生租房压力大（图源：凤凰网）
据我爱我家集团研究院发布报告显示，90后租房占比整体上是逐步扩大的，虽然7月份80后占比上升、90后占比下降，但综合6月份以来数据来看，暑期毕业季的90后占比已经达到历史最大，90后占比正在逐步赶超80后。
相对于工作几年的上班族来说，刚毕业的大学生来“北漂”面临的租房的压力无疑更严峻。据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。
胡景晖表示，在租客群体方面，90后正逐步取代80后成为市场主力。首先，在普租市场上，90后占比不断提高，二者的差距正在逐步缩小；其次，在公寓运营市场上，90后的占比已经超过四成，近乎五成，占比早已超过80后。
“过去一些年，我一直在提建议帮助大学生解决租房问题，可是始终没有执行。”胡景晖向《侨报》介绍，现在目前各中介机构为大学生提供贷款或者分期的方式解决住房资金问题，但这些都是治标不治本的方法。他提倡，公司平台应该为刚毕业的大学生减免一些租金，来分担青年群体经济上的压力。与此同时，政府部门也应该制定相应的政策来保障大学生住房。
对于90后群体，胡景晖认为他们在租赁市场呈现多种特征。一是多元化，他们思维活跃，追求个性，对服务品质要求高，对服务内容要求广；二是流动性大，当前一、二线城市之间的差异在缩小，很多90后在“北上广深”更主要的是租房，买房、创业则更愿意回老家或二、三线城市，所以未来一线城市的租赁会更活跃，二线城市的买卖可能会更活跃。
3. 供不应求是主因  中介：今天不交钱明天就没房
根据贝壳研究院相关数据显示，今年前7个月，北京市场平均租金为86.4元/平方米/月，略高于去年同期水平，7月租金环比涨幅为2.6%。剔除不可比因素，今年前7个月，租金指数同比上涨10.7%。我爱我家研究院统计数据则显示，今年前7个月，北京房屋租赁市场交易总量较去年前7个月增长14.4%。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，据不完全统计，目前北京有超过800万人租房居住，但租赁住房供应只有160万套左右，租赁住房总量不足，大量流动人口租住在城中村，供需关系紧张，租金呈持续稳步上涨势头。
北京房租暴涨（图源：房天下）
同时，治理群租和清理违建减少了低价租赁房的数量，特别是去年“11·18大火”以来，对地下室、群租房等违法租房的查处力度加大，减少了大量的低租金违建住房。
贝壳研究院数据显示，今年以来，北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位，六、七月份这一占比明显上升，7月达到了76%，是2017年以来的次高值。贝壳研究院分析认为，从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，导致需求向内城转移，中心城区租赁物业单价较高，从而带动全市平均租金的上涨。
《侨报》记者走访调查发现，同一个小区自如房租比直租的房租平均高出1000元左右，小区中介称自如公寓在装修上的确比普通房源差不了太多，而且存在APP的图片和实际情况不符。在租金上，自如公寓还要收取10%左右的服务费以用来清洁、维修。
面临七、八月租房高峰期，大部分人在面对中介推荐和长租公寓时，由于担心其余房源不安全或者遭遇“黑中介”，一部分人会直接在APP预定长租公寓，问及原因在于即使贵了一些，但是价格透明，不会额外收取费用。
家住朝阳区通州的王女士告诉《侨报》，在租房的时候看了很多房，一些价格适中的房子都存在隔断的情况，三居室通常住了五户，这让王女士难以接受。而对于4000-5000元（人民币）每月的房间，条件会好一些，中介要求当天交定金，因为很快就会有其他人来看房。
一位中介公司工作人员告诉《侨报》，现在每天都要带5至6组不同客户看房，房源新挂出来，几天就会迎来十几组看房客户。该工作人员介绍，一位租客当时没在北京，没有实地看房，仅凭描述就把房源签下了，理由是担心7月到北京后，已经没有心仪的房源。好房源难找，差房间不愿意入住，这是困扰租户的普遍问题。
和硕机构首席分析师郭毅认为，北京正执行严格的限房限购政策，然而从实际居住需求来看，包括在本地工作的人，每年都会相应增长。这部分人如果不具备购房资格，或者不具备购房支付能力，只能选择租住。限购房政策使房屋买卖交易需求没有得到较好释放，从而转移至房屋租赁市场，即租赁市场新增较多租客需求量造成房租上涨。
4. 租房市场价格不透明   “跟风”涨价趋势明显
经常帮朋友找房子的陈毅（化名）向《侨报》表示，在网上发布低价房源吸睛，当租客打电话咨询时便称房子早没了，然后把价格较贵的房子推荐给租客。
陈毅向记者透露，有中介直接跟他说：“好的房源已经被大中介垄断，尽可能屏蔽房东信息，而很多小中介则从大中介手里代理房源，加价赚钱做寄生的‘蚂蟥’”。
北京租房市场火爆（图源：房天下）
由于大部分房源都掌握在中介和平台手中，租户很难通过自己找到房主直接签约，更多的还是要通过所谓“二房东”、“三房东”。记者发现，早几年还可以在58同城、赶集网等平台上找到的房东出租房屋信息，现在已经很少见到。记者随机拨打了三个标注“个人房源”的出租房联系电话，发现两个是中介代理，一个是二房东。
没有房东的直接联系方式，通过中介就意味着要多付一个月的房租作为中介费。陈毅表示，不同的中介公司收费项目也是五花八门，清洁费、物业费通常比普通小区住户多收两倍以上，连钥匙费、安保费甚至都要几百元。
《中国房地产报》指出，房屋租赁市场具有更多的福利属性，房租稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。房租大幅上涨，让很多中低收入者无法继续生活，伤害的是居住权的公平性，伤害的是一座城市的竞争活力与阶层的多样性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从长远看，中介哄抬房租让租赁市场陷入了恶性循环。市场出现上涨后，中介瞅准时机哄抬房租，由于中介手中有某一区域或某一小区里的大批合同，也就带动不少房源上涨房租。
他认为，当前租赁市场短期内的重点在于加大房源供给，但也需考虑市场存在的诸多问题。“尤其是近期部分租赁市场行情上升时，租金哄抬的现象，表面是委托代理，其实是两头签合同，通过套取差价来获利。这种行为若不及时整治，对租房市场的稳定会有更大影响。”
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记者：粟裕
小编：小侨
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