买房怕被骗？看美国如何保障购房者的利益

跟中国一样，在美国，购房消费对一个普通的老百姓而言，可能是他一生中的支出，如果因为购房被骗，那该是多么悲惨的事！美国的法律制定者显然很清楚，必须制订一套切实有效的规则用于规范交易行为，防止欺骗行为，实现对购房者利益的保护。那么，美国是怎么做的？今天一起来看看。

美国房产中介必须有从业执照

在美国，90%以上的房产交易都是通过房产中介(经纪人)完成的，房产中介算是个宠大的职业群体。因此，美国保护购房者的一项关键措施，就是从中介入手，对中介实施规范管理。

美国的房产中介都是专业人士，必须参加专业课程学习并通过考试，才能申请执照。有过犯罪纪录或其他不良道德纪录的人士，申请则可能被拒。没有取得执照的人，是不能收取佣金的。

买房经纪人需对购房者“忠诚”

在美国，购房者一般都不用支付佣金，虽然这不是强制规定，但是行业惯例。买方经纪人的佣金，是由卖方经纪人来支付的，这笔佣金的数量，在买方还没有委托经纪人之前，就已经由卖方经纪人在房产挂牌广告中明确告知了。

买方事先要跟经纪人签订一份委托合同确认关系，购房者凭这份合同才可以享有买方经纪人提供的服务，买方经纪人凭这份合同才可以在交易完成后要求卖方经纪人支付佣金。

有了这份合同，买方经纪人必须遵从买方的购房要求寻找房源，必须如实披露他跟卖方之间的关联关系。如果买方经纪人同时又是卖方经纪人，这个情况必须提前得到买卖双方的一致同意才算合法。

只有专业律师才能起草交易合同

当你看中房子准备提交Offer（出价文件）时，美国的房产经纪人会交给你一份格式合同让你填写，这时，你可能会担心这个格式合同的来源以及是否对你不利。实际上，这种担心完全是多余的。

在美国，Offer就是一份买方单方面签订的尚未生效的房屋买卖合同，当这份合同交给卖方，卖方同意并签字后，这个Offer就成了一份生效的合同，对双方具有了约束力。

由于房地产交易的复杂性，在美国，房产经纪人是禁止起草合同的，那么谁有资格起草合同呢？执业律师！所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的，这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映，对买卖双方都是公平的，买方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。

托管账户"看牢"购房者定金

美国的购房者一般在提供offer时会附上一份定金支票，如果卖方没有在offer上面签字，这张支票是不用去兑现的。一旦卖方在Offer上面签了字，房产中介就会把定金交给中立的第三者——产权公司手里。

定金支付后，如何保证买家的利益和资金安全呢？在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。

第三方信托公司 (Escrow Holder)是指一间不受买主或卖主影响的中立公司，他们会为买主保管定金。这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

要过户了，担心余款没保障？

在美国，所有的产权过户手续都是由中立的第三者过户律师或者产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check )的形式支付给过户律师或者产权公司，并不是卖主。

如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到过户律师或产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。过户律师就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如：佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并支付给卖主，所以很多卖主在过户后数内就可以拿到房款。

产权公司在这一过程中是完全中立的，它的任务就是查询产权状态、准备产权转移文件(Deed)、代办产权保险、编制交易报表、依照买卖合同代收买方支付的交易款项、分派交易款项以及将产权转移文件(Deed)报政府备案(Recording)。产权转移文件(Deed)备案之后，过户公司会邮寄一份拷贝文件给购房者，这份Deed文件相当于中国的产权证。

由于有产权保险，购房者也不用担心过户之后产权的合法性和完整性，因为产权保险公司在同意为你的产权提供保险之前，都已对你房产的产权状况了解个底朝天。若真的出现问题给你造成损失，你也会得到保险赔偿。