华人买到房子悔约因为是大麻屋一审判决买方胜卖方上诉结果出人意料….

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【环球中文网 www.cbeiji.com讯 ]房屋买卖双方已经签署了合约之后，买方突然发现，要买的房子在被卖房购入之前，曾被用作大麻屋，而这一点卖方并没有说明。买方由此认為，卖方没有尽到告知的责任，因此有权终止合约拿回订金。但卖方坚决不同意，双方闹上法庭，一审判决对买方有利；而卖方不服提出上诉，终于争取到一个对自己有利的改判。

2016年，华人买家钟某向贝蒂夫妇(Jonathan Beatty和Jacqueline Beatty)购买位于多市士嘉堡区的Stainforth Drive 39号独立屋，交易价格為91.6万元。為此买方提交了3万元的订金，双方计划在2016年8月22日交吉。双方签署合约时，都提出了自己的附表要求，其中卖方要求取消房屋检查这一项，买方予以同意。

而在附表中，卖方声明并保证，在卖方拥有该物业期间，物业及其建筑物以及构筑物，都没有用于生產或製造任何非法物质，并且卖家也尽其所知地了解和相信，该物业从未用于製造、生產非法物质。本保证将在本次交易完成后继续存在，不会因交易完成而合併。

但合约才签署一个月，买方的地產经纪在互联网上发现，该物业在被贝蒂夫妇购入之前，曾被贩毒集团用作大麻屋。该经纪还向多伦多警方进行了确认，证实是在2004年该物业被用于生產大麻。买方律师向卖方律师传达了这一信息并称：「由于此宅以前是大麻设施，我的客户不愿完成交易并要求归还他的订金。」

卖方拒绝中止合约，并申请法庭宣布买方违约，将买方的订金没收并归于卖方，赔偿该物业延期转售而可能遭受的任何损失。买方也同样提出申请，要求终止合约、拿回订金并赔偿损失。

最终这处物业被贝蒂夫妇卖给第三方，但价格比先前达成的91.6万元足足少了8.61万元。

两方的官司在安省高等法院一审结束后，法官卡文钠(Peter J. Cavanagh)认為，合约附表中关于生產非法物质的问题，要区分為「披露」(representation)和「保证」(Warranty)两部分。其中关于「保证」的部分，法官认可「卖方的知情和相信」这两个字的意思是，「卖方不保证，该物业从未被用于生產非法物质这个声明的绝对真实性。」

但在「披露」这一部分，它的含义是「对目前事实的一种陈述，已经是尽了卖家的知情和相信，这些陈述是在买家现在依赖，并且是在房屋交吉之前都可以继续依赖的。」

因此，当买方在合约执行后发现该物业有问题，意味卖方的表述是虚假的。法官推论说，既然卖方在得知该物业曾被用作大麻屋之后，有义务向买方披露此情况，现在卖方从买方处获得了该信息，「则卖方就无法再诚实地做出披露。」这等于是卖方以虚假陈述引诱买方签约，因此买方可以撤销合约。

上诉庭指「披露」和「保证」

不能脱离合约来解读

而上诉庭的3位法官则认為，「披露」和「保证」这两个词是合二為一，不能拆分来区别解释，也不能脱离合约来解读。其次，在合约签署时，卖方表明他们当时对房屋状况的知情程度，这一表述的合法性是否要持续到房屋交吉？

上诉庭法官还认為，「披露」和「保证」是有限制的，并非绝对的，是卖方尽其所知，而且卖方并没有故意隐瞒相关情况。

為此，上诉庭法官判定买方违约，卖方可以拿到那3万元的订金，还有1.5万元的赔偿金。