新兴科技产业、人口老龄，全球地产投资的最新趋势

摘要

以纽约和伦敦为代表的知识型城市更易于转型；

科技和创新产业转变带动写字楼市场，曼哈顿半年商业物业投资407亿美元，全球最高；

房地产投资者需要关注低龄和老龄住宅物业需求。

我们生活在一个前所未有的时代，上面的一组数据反映了塑造我们时代的三大关键趋势，从一个投资者的角度，这三个趋势则可以翻译为：

1.在这个低利率乃至负利率的时代，投资者对投资回报的预期降低，金融市场过山车般的动荡，使避险资产变得更加炙手可热；

2.网络带来信息传播方式的革命，正在改变传统的投资方式，投资机会的获取将更加依赖于网络平台信息共享，区别于以往的口口相传熟人介绍；

3.快速成长的城市是创新经济的核心舞台，在大多数的全球城市中，商用和住宅项目都供不应求。

今天优投房小编就为大家盘点下从城市到投资者本身，如何适应这些新趋势。

#城市-以纽约和伦敦为代表的知识型城市更易于转型

飞机、汽车和石油业的兴起为领导科技革命的城市创造了繁荣的经济。但是也有一些城市因其主要产业（比如制造业和采煤业）的市场份额被新科技夺走，导致经济呈现衰退，一个典型的例子就是美国往日的汽车城底特律。这就是一种创造性破坏，城市必须快色重新定位，以适应下一波创新浪潮，迸发新活力。

(纽约和伦敦位代表的城市经济活力源泉从投资银行到科技创意企业）

2007年，投资银行曾是纽约和伦敦经济的闪耀明星。这些银行大多由若干资深交易员和金融家组成骨干管理层，并由大量初出茅庐的本科毕业生开展基层工作。10年后的今天，主导伦敦和纽约经济的则是科技和创意企业，它们同样以资深创意员工为核心，并以本科毕业生和支持部门员工作后盾。

截至2016年6月半年内商业物业投资量（十亿美元）

（纽约和伦敦领跑商业物业投资）

在以人为本的全球城市中，通过招聘可以将基层人员从衰落行业调配到新兴行业。同样，专业和商业服务公司的服务对象曾经是银行，如今则为数字行业的新客群。相反，由加工制造业或大宗商品驱动的经济体则需要克服更大的壁垒才能够实现自我革新。因此，以知识为基础的城市能够轻松适应创造性破坏，当市场随着创新而改变时，人员也可以快速重新分配。由于高灵活性的城市能够很快适应快速变化，因此这些城市的房地产往往租金最高，这一态势将会继续。

摩天大楼高楼层优质写字楼租金

# 城市-科技和创新产业转变带动写字楼市场

2015年，科技、广告、传媒、信息行业（合称TAMI）租户占曼哈顿写字楼市场总租赁面积的29%，较2009年的15%几乎翻了一番。租赁活动的活跃与科技创意行业就业人数的持续增长直接挂钩。纽约市TAMI行业的就业人数较2009年增长29%。

曼哈顿中城南区作为纽约市科技和创意行业中心的地位不可撼动。TAMI行业在过去数年的持续发展和扩张吸纳了该区域可用空间的供应。中城南区在2016年第一季度的空置率仅为4.4%，是美国所有中央商务区中最低的。对于空间的突出需求和中城南区的低空置率使得租金要价上涨。中城南区的租金在2016年第二季度达到每平方英尺72美元，创历史新纪录，较2010年上涨77%。同期，中城南区和中城（曼哈顿传统商务中心）之间的租金要价差距从41%缩小至13%。

（高科技公司集中的曼哈顿“硅谷”）

#房地产投资者-需要关注低龄和老龄住宅物业需求

住宅投资在一些国家曾经并非主流，而如今私人租赁方面的增长促使其成为投资主流。此外，由于人口组成和全球化共同催生了对于酒店、学生宿舍、养老和医疗保健等场所的需求，投资者必须深入了解临时和永久居住的多种可选方案。

❖低龄留学人群住房需求

大学使很多人第一次来到新的城市，也有越来越多人第一次前往新的国家，接受高等教育人口的趋势有增无减。留学低龄化的趋势越来越明显，小留学生们的家长也更倾向于直接购置房产解决住房甚至移民身份的问题。位于大学城或是城市中心的中高档住宅公寓成为热门选择。

（中国购房团赴美参观物业住宅）

❖老龄人口住房需求

人口年龄结构的另外一端是老龄人口，欧洲、北美和亚太一些最大经济体中的大批老年人随着年龄的增加，积累了购买更好住宿和护理服务的财力，使老年住宅和养老院物业的供需正在经历类似调整。另外适合养老和高福利国家的投资移民项目也备受青睐。根据联合国世界人口数字预测，2015年到2020年期间，75岁以上人口将增加12%，到2025年前还将增加18%。房地产必须满足日益增加的商旅和休闲人士需求，提供能够满足各种预算需求（从欧洲新的青年旅社到中东的六星级度假胜地）和入住时长的酒店产品（从过夜商务宾馆到长租公寓酒店）。国际航空运输协会（IATA）预测显示，未来五年全球旅客数量将以每年5%的速度增长，门户城市的酒店行业应该可以继续从这一增长中获益。