楼市挺住！这是场清洗，也是场重生
就在上周，有几件不大不小的新闻：
银监会的2018年全国银行业监督管理工作会议中强调：“继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为”；
央媒《经济参考报》高调喊话：楼市调控5年不放松；
这些官话我们听多了，难免感觉平淡，但是结合另一则新闻来看，就显然不那么简单：
2018年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超1万亿。
过去一年里，因为房地产的火爆，多家房企的负债总额和负债率仍在走高。即使是龙头房企如万科，负债也在上升。据Wind资讯统计数据显示，截至2017年三季度末，136家上市房企总负债达6.04万亿元，同比增加1.40万亿元，增幅为23.21%。不管如何疯狂举债，终归是要还的。
当最严监管遇上最大还债，会擦出什么样的火花？
倘若房地产调控未来三年不见放开，带给房地产开发商们的无疑是场大清洗。甚至毫不夸张的说，将决定着众多房企的生死。
融资艰难新常态
融资难，对于开发商们来说，早已不是新鲜事，早在2012-2014年，诸多中小房企因资金问题破产、项目烂尾、兼并重组。至今能存活下来的，早已有了自己的融资方式：
上市发债；
房地产信托；
商业银行贷款；
海外融资；
……
这些都还算是正常的合法融资渠道。当然，更有很多中小房企，本以为自己就要倒闭时，却“撞大运”的赶上了房地产去库存，奇迹般的活了下来。而上次资金链紧张时使用的手段，仍被它们在继续使用：
没有上市融资，只能高息对赌融资；
加快销售回款；
骗房款；
……
所以当“严监管”时代来临后，银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧，高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。
所以我们能看到，有正规融资渠道的，只能继续海外举债：
2017全年，房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%，这一趋势在今年还将持续。仅今年1月上旬，就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划，总规模达42.5亿美元。
那些融资渠道不足的，又衍生出五花八门新方式：
地王停摆，项目迟迟不开盘；
买房绑定理财产品；
五证不全急于开盘；
……
不一样的配方，还是一样的味道。未来三年，房地产开发商们，比拼的是谁活的长，活的久。这是场清洗，也是场重生。
不仅仅是倚强凌弱，大鱼吃小鱼的问题，而是群狼厮杀，决出新王者的局面。
融创恒大紧盯着万达，泰禾华夏声称要挤进前五。吃虾米能吃多少肉，大玩家都是要机构吃机构的。
而他们的方法也极其简单：我有钱我活着，你没钱等你先死。
2
一个也不能少
为什么要对房企这么严防死守？是为了防止金融风险么？是为了防止资金流向房地产领域引起泡沫么？
在笔者看来，是，也不是。资金并不会犯错，错的是使用它的人。房地产行业的大清洗，仍然是“供给侧改革+去产能”主基调下的延续。
或许你会问，供给侧改革是去落后产能的，跟房地产有什么关系？非也，供给侧改革是要把每个行业重塑，三百六十行，一个也不能少。房地产行业，明显也产能过剩，数量太多了。
落后的制造业企业，效率低下，污染环境，税收困难，职工无保障。
中小型房企，抗风险能力差，它们并不会污染环境，但是它们的大规模借债，一旦无力偿还，最终都成为了银行的呆账坏账，而呆账坏账又需要政府行政兜底（转嫁），其结果和破坏力，比落后制造业更甚，更是极大的金融风险。
所以，对于这样一个行业，最好的结局是：让正规的、有实力的活下去，让混日子碰运气的消失。行业高度聚集，达到规模和风险可控。
而资金链、现金流，是房企的命门，而且是唯一命门。不能像传统制造业那样查环保，就让资金成为行业准入门槛。
这盘大清洗，本该在2014年，全面深化改革总纲领颁布后就展开，然而当时的诸多中小房企手里只有债务没有偿还能力，宏观条件不具备，因此，才有了另一条中央政策：“房地产去库存”。
“先救活它们，再杀了它们”。
而这条路，依然没有结束，上周的达沃斯会议上刘鹤主任说道：“在房地产领域去掉多余的库存”。
3
生杀予夺
至此，整个棋局已经明朗。把房地产开发商大清洗，让行业重塑。那整个棋盘又因何而来？也就是为何有这盘棋。为了经济转型？为了搞租赁？
很简单：长期以来拉动经济的房地产开发也遇到瓶颈，库存过量影响房地产投资增速，进而影响GDP增长。
自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，据国家统计局数据， 2015年末，房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。
最直观的数据体现是2015年房地产开发企业土地购置面积的负增长。2015年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。
2015年全国房地产企业土地购置面积增速
长期以来，我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素。
而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。
把房地产业来个大清洗，为了经济转型也好，为了搞租赁也好，都不重要。重要的是，它变的健康了，为以后经济发展增加了新的筹码。
酒喝不下了，上个厕所放松下，才能重新回到酒桌，至于回来后还喝不喝，喝什么，怎么喝，一切都好说。
既然都说房地产是夜壶，用过几次，那接下来，也该修理修理了。
作者：三万
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
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