合法避税，商住两用型房产成投资者新宠

为了应对诸如额外印花税，出租房利息免税额取消等一系列新政策的对收益的侵蚀，商业地产以及商住两用型房产逐渐受到出租房投资者们的追捧。尤其是对于那些资金较少的投资者，混合用途的房产成为一个不错的投资替代方案。

今年4月1日起，在购买第二套住宅购或投资出租房时需要交纳额外3%的印花税。然而，商住混合型房产免于征收额外印花税。这意味着，这两类房产的投资者的税单大大降低。

此外，下调的商业抵押贷款利率及将于明年开始执行的一系列新税收政策，均使这类房产变得更具吸引力。

接下来要明确的是，何为商业地产。通俗的讲，就是与商业用途相关的房产，一般包括超市、酒吧、写字楼等。而混合型房产由商业地产与住宅地产组合而成，比如底层为超市，二层为公寓的房产，又或者房屋的一侧是酒吧，另一侧为住宅。

为什么现在是最佳投资时机？

今年3月，前财政大臣公布的财政预算案中对商业地产交易印花税进行了调整。调整后，低于15万英镑的商业地产交易的印花税减免为0。超过15万英镑到25万英镑之间的10万英镑，按2%税率；超过25万英镑的部分，税率为5%。

同时，从今年4月1日起，凡是购买第二套住宅或投资型住宅的业主，还需多缴纳3%的额外印花税。

当这两项新政策的共同作用，对投资者的影响是哪些呢？

这意味着，投资者购买一套价值50万英镑的住宅性质的BtL投资房产，需交纳印花税是3万英镑；而购买等价的商业或半商业地产，需缴纳的印花税仅为1.4万英镑。单是印花税一项，投资者就节省一半的税款。

此外，商业地产的收益率往往也高于住宅地产。专家表示，伦敦商业地产的收益率约为6%，是住宅地产平均3%收益率的一倍。

Mortgages for Business最新公布的研究结果显示，约有20%的投资者目前正在考虑半商业地产，与去年11月相比，这一数字明显增加。

Mortgages for Business的总经理David Whittaker表示：“更高的收益率使得投资者大规模转更为复杂的房产类型。”

“由于无需像住宅地产那样支付额外印花税，针对商业地产以及半商业地产的投资兴趣也在增长。”

“直接投资纯商业地产对普通投资者而言难度较大，而半商业地产则是一个比较折中的选择，比如带住宅的商铺或与酒吧相邻住宅，”Private Finance的Shaun Church表示。

“对新手来说，带底商的公寓是最好的选择，”他补充道。

“你可以一次性拥有两种类型的房产，因此可以轻松的分散并降低投资风险，而且商业地产的印花税也十分诱人。”

对于个人投资者，购买商业地产时必须申请商业抵押贷款，与普通的BtL贷款相比，利率略高。目前，商业贷款利率约为3.5%。

而且，与BtL房产相比，购买商业地产时申请付息抵押贷款（interest-only mortgage）的难度也更大。对于混合用途房产，资本偿还贷款（capital repayment loans）是最常见的。

但专家表示，商业抵押贷款利率正在逐步降低，同时专家预计，由于业主们考虑规避从明年4月起针对出租房收益的高税率，将有更多主流贷款方开始提供商业抵押贷款。

出租房利息免税额取消政策不适用于商业地产

按照现行政策，任何拥有出租房产的房东，用于支付出租房的银行按揭利息，可以从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。英国政府将限制出租房按揭利息免税的税率，从2020年开始，所有房东的免税税率统一限制在20%。

该政策由前财政大臣乔治·奥斯本于2015年7月的财政预算案中公布，将于2017年4月开始，并通过4年逐步实行。

这一新政策限制了房东从房产投资中可索回的税款额度，对很多人来说，这意味着购置以及租赁房产对将不再可行。据财政部预测，到2021年，税务减免变化可净赚10亿英镑/年。

由于以公司形式持有房产适用的是较低的企业税，因此，一些专家建议房东通过成立有限公司的方法来避免较高的税率。

而商业地产将不适用这一新政策。即使新政策执行后，购买混合用途房产的个人房东仍可继续申请利息减免，也使这一类型投资在未来更具吸引力，Whittaker先生表示。

“即使到2020年，新政策全面执行时，您仍可抵消利息。目前，您可能在抵押贷款方面多支出了一些，但银行方面已经表明，混合用途房产的利率将会下降，”他表示。

下面小编就通过一个案例，为您展示一下，当出租房利息免税额取消后，个人所得税税率为40%的房东将受到哪些影响？

现在：

房屋租金收入：20,000英镑/年

纯利息型贷款成本：13,000英镑/年

需纳税的部分为，“租金收入”-“贷款成本”，即£7,000

按照40%的税率，需向HMRC缴纳£2,800，净利润为£4,200

2020年：