伦敦近郊最值得关注的潜力区域【通勤圈系列之三】（内附地图）

在伦敦，越来越多的家庭和首次购房者将目光集中在了城市郊区以及通勤带，以寻找更具价值的房产。

在更低的房价，更大的居住空间，更贴近自然的的居住环境，合理、便利的通勤条件，政府的大规模升级改造投资等等优势的吸引下，那些位于伦敦外围通勤圈的房产也逐渐变得炙手可热。

今天，小编带来的是《伦敦最值得关注的潜力区域》系列报道之三，通过各区域发展规划的最新动态及周边楼盘等信息，为您解读伦敦房产需求猛增的五大区域。

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【潜力区】横贯城铁东部明珠 Ilford大型项目提升社区面貌

Ilford作为伦敦伊丽莎白城铁线路上的主要站点，将是伦敦东北郊奥运新城之外最新的一个“都市中心”。

按照伦敦市政府重点规划发展的规划，该地区将建设5000套住房。全面的重建地带将再次巩固该区域作为一个“都市中心”角色，并确立其新的休闲娱乐区，为更广泛的周边区域服务的优势。

对于该地区的远期发展，作为镇中心综合升级改造的一部分，办公室区域的规划需要与公共交通，尤其是伊丽莎白城铁和East London Transit的有效融合。

目前，Ilford镇中心大型连锁超市Sainsbury’s的正在积极进行升级改造的规划。尽管区政府规划审批委员会拒绝了已经提交的规划，但开发机构认为，将进一步修改方案，保证项目获批，早日启动。

该改造项目包括在Ilford火车站(伊丽莎白城铁站)附近的Roden Street开发700套住宅，并新建一个大型Sainsbury’s商铺以代替现有的陈旧设施。

这块面积4.8英亩的地块还将提供商业和办公空间。据悉，Sainsbury’s已经公布了Ilford改造项目未来样貌的实体模型图片。Sainsbury’s希望可以对辖区Redbridge在2021年新建2,000套住宅的目标做出“巨大”贡献。

Ilford的区议员Mike Gapes表示：“Sainsbury’s关于Roden Street地块的提议，对于Ilford升级改造工程而言是很重要的一步，并使该项目成为镇中心其他项目的催化剂。”

Sainsbury’s的开发经理Jonathan Rawnsley表示：“在Ilford考虑配合2019年通车的伊丽莎白线城铁展开更广泛的升级改造时，我们希望该项目能成为镇中心升级改造的重要部分。也很高兴该项目能创造约200个新工作机会。”

Redbridge区政府负责人Jas Athwal表示：“Ilford正在经历着一些令人兴奋的重建工程，对镇中心进行一个全面的升级改造。伊丽莎白线城铁带来的机会是巨大的，我们对Ilford在就业、住宅和区域升级方面充满信心。”

【潜力区】顶级公立学区金斯顿镇中心升级改造获批

日前，由British Land和Universities Superannuation Scheme联合开发的金斯顿镇中心Eden Walk购物中心升级改造方案获得批准。

金斯顿区作为英国历史最悠久的市镇中心之一，可开发用地匮乏，Eden Walk是这个千年古镇难得的大型升级改造项目。该项目计划投资4亿英镑，方案包括新建商铺及餐厅、在一座翻新的多层停车楼顶层新建一家电影院，及400多套新建公寓住宅等。

Eden Walk购物中心建于1960年代，目前设有一处多层停车楼、28家商店、餐厅和咖啡馆及办公空间。

新的方案将为金斯顿镇中心带来新的活力，以便提升金斯顿作为伦敦西南近郊最大的购物中心的地位。升级改造后的Eden Walk购物中心，楼层介于5至10层之间，其中最高一栋建筑高16层。项目施工期间将创造近700个工作机会。

伦敦泰晤士河畔的皇家金斯顿区(Royal Borough of Kingston-upon-Thames)是全伦敦仅次于里士满区的卓越学区。金斯顿区历史悠久，是英格兰王国的诞生地，早期的撒克逊国王中，有7位国王在金斯顿加冕。

本区是伦敦西南最大的都市中心，拥有近千年历史的集市，和现代化时尚的大型购物中心。区域人文历史悠久，周边多个大型皇家公园环绕，中小学教育质量在英国名列前茅，并拥有金斯顿大学等知名院校。正因为历史悠久，社区成熟，辖区新建小区非常罕见。

尽管在英国教育部的中小学的阶段考试中的平均成绩稍逊里士满区，但是由于金斯顿区拥有数所英国一流的国立文法重点中学，因此该区历年来都稳居牛津剑桥等英国名校升学率的榜首，其中辖区中学的牛津和剑桥两所大学的平均升学率接近17%。

金斯顿区学龄儿童家庭拥有的重点学校在伦敦排名第一。作为伦敦面积最小的区域之一，金斯顿区共拥有34所中小学，其中被教育部评为优秀(Outstanding)的学校有24家，其中9所学校跻身全英同等级学校最优秀的10%之列。提奋女子中学(Tiffin Girl)和提奋男子中学(Tiffin School)的成绩居全英国中学前50名，每年牛津剑桥的升学率为25%左右。

泰晤士河从金斯顿区西侧流经。世界上最大的城市公园——皇家里士满公园(Richmond Park)位于金斯顿区的东北侧。辖区南部的Chessington World of Adventures是英国最大的游乐和动物综合园区之一。

【潜力区】学龄儿童家庭青睐 Sutton加快住房和公共设施升级

英国知名的线上房地产服务商eMoov发布的统计调查显示，英国东南部地区的房产购买需求量大幅度飙升，其中在伦敦西南郊区Sutton地区寻找房源的意向购房者已经超越伦敦东郊的Bexley，成为全英国房产需求量最大的区域之一。

日前，Sutton区政府启动了针对“我们区的未来应是什么样”的市民意见征集并公布了该区2031年远景规划方案。

该方案计划创造数千个工作机会及住宅，更好的交通连接，新建的学校及世界领先医院设施。同时，方案还规定了当地政府应对超过31200的预期人口增长策略。

伦敦市政府预测，未来15年Sutton将需要超过7000个工作岗位，对办公场所的潜在需求相当于9个足球场大小。

按照规划设计，进入公众咨询阶段的方案包括镇中心的升级改造，以及建设一个世界第二大、全球领先的癌症研究和治疗中心。

Sutton区议会的住房、经济及商业委员会主席Jayne McCoy表示：“伦敦住房危机已经使Sutton面临压力，因此现在正是决定我们这个行政区未来面貌的合适时候。我们需要在保留Sutton固有特征的同时确保增长。”

对Sutton商业街的升级改造将新增公共艺术设施并为企业创造空间。6大主要项目包括重建文娱中心、在Metro Bank以南创建一个文化中心，并推动独立店铺建设，将St Nicholas Centre打造成一个举办各项活动的综合文娱中心。

此外，Sutton依托其优异的公立教育资源，吸引越来越多的学龄家庭入住。根据当地政府的规划，为了应对该区不断增长的出生率和学龄儿童的增长，还需建设一所小学和一所中学，至少新增4025个小学位置和1485个中学位置。

规划文件中还表明，新建学校需要在2019/20学年启用。

Sutton区政府强调，该区的任何新建或改造项目，必须保证对Sutton历史文化遗产及绿地的保护，从而维持整个地区的个性及环境。

【潜力区】西伦敦通勤新城新市长督办Old Oak Common改造

随着即将于 2019 年通车的伊丽莎白城铁在 Old Oak Common 区域的Acton Main Line设立主站，以及中央政府已经立项正在规划待建的 2 号高铁项目（HS2一期从伦敦到伯明翰）将在 Old Oak Common设立站点，作为高铁到达伦敦后换乘希斯罗快线的中转枢纽站。依托便利的交通优势，这片目前为铁路物资和物流仓储的区域，成为伦敦市政府解决伦敦西郊住宅供应严重不足的新建升级改造重点区域。

伦敦市长萨迪克• 汗将对在Harlesden和Park Royal区域内建设新城的方案进行督办，以确保方案包含足够数量的经济适用住宅。

根据这项长达30年的方案，将建成一座占地950公顷，名为Old Oak Park的新城，其中包括多达7,000套新建住宅、50栋新建建筑、中心广场及周边的社区体育设施、商铺、名为Old Oak Walk的商业街。与此同时，规划方案中还囊括了一所新建小学、社区中心以及一处医疗机构。

为了高效地统筹资源加快升级改造建设,伦敦市政府还专门成立了名称为 Old Oak Park Royal Development Corporation (OPDC) 的项目管理公司,直接向伦敦市政府市长负责。

该项目将跨越Brent、Ealing、Hammersmith & Fulham三个行政区，旨在通过150亿的投资方案创造一系列新建住宅及超过8000个工作岗位，提振区域经济。

负责住房的副市长JamesMurray表示：“Old Oak and Park Royal是伦敦众多重现项目中最重要的一个，将为伦敦带来数以万计的住宅和工作机会。虽然要在下一个十年初期才将完成这一大规模的建造计划，但我们现在就要行动，确保这个项目可以尽快的让更多的伦敦人受益。”

在新城的规划案中还包括了一座新建的火车站交通枢纽，该站将实现HS2高铁与伊丽莎白线城铁的交汇，为该区域带来高速轨道交通。

按照规划，,英国 HS2 高铁的 Old Oak Common站将于2026年正式建成。该站将连接伦敦伊丽莎白城铁路线的 Acton Main Line 主站，预计每天乘客将达 25 万人次。新站的建立将极大地提高 Old Oak到伦敦市中心乃至全英的便利性。尤其是从伦敦希思罗机场和盖特威可机场出发的旅客将会从 Old Oak Common站转乘换车。Old Oak车站的建设将给伦敦及其周边区域带来巨大的连锁利好反应。约有三分之一的伦敦人可以从 Old Oak出发乘坐HS2前往其他城市。其中,到达伯明翰将只需要 38 分钟。另外,Overground和伊丽莎白线的连接会为很多生活在伦敦的人带来更大的便利。

【潜力区】受益奥运新城红利伦敦东北郊性价比超高区域Leyton

位于东伦敦Waltham Forest行政区的 Leyton毗邻2012伦敦奥运会的举办地——Stratford，距离仅1.5英里。在2012年伦敦奥运会之后，在方方面面受益奥运红利，但房价比Stratford明显偏低。

经过8年多的蜕变，尤其是2012年伦敦奥运会成功举办，Stratford以及邻近的Leyton等周边区域正迅速崛起成英国伦敦乃至全欧洲最具活力的科教文化和中央商务新城，周边一两公里内的区域，麻雀变凤凰，成为伦敦东北近郊房价最具增值潜力的绝佳投资自住区域。

日前，伊丽莎白奥林匹克公园专门在Leyton地区新开辟了一处入口，打通Waltham Forest区与伊丽莎白女王奥林匹克公园间的连接。

该入口位于Leyton的Eton Manor，由Waltham Forest区政府、Lee Valley Regional Park Authority以及伦敦奥运遗产开发公司（LLDC）联合投资。

在2012年伦敦奥运会时，Eton Manor建设了唯一一座残奥会专用场馆，并曾经举办了轮椅网球赛。该场馆作为奥运遗产改造的一部分，最终成为了Lee Valley曲棍球和网球中心。

自2014年5月开放至今，该场馆举办了社区网球和曲棍球活动计划，以及Euro Hockey锦标赛、轮椅网球大师赛、曲棍球冠军吧等活动。

Lee Valley Regional Park Authority的主席Paul Osborn表示：“这个全新的入口可以让WalthamForest的居民更加方便的进入伊丽莎白奥林匹克公园。我希望它能让Waltham Forest的居民更加直接地使用Lee Valley曲棍球和网球中心，并享参与其中的运动计划及世界级赛事。”

预计，受奥运新城升级改造的推进，Leyton也将受益各大机构入驻Stratford，房价水涨船高。

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